Luật Đất đai có hiệu lực vào 1/8, doanh nghiệp mong chờ ra sao?

Luật Đất đai 2024 được Quốc hội khóa XV thông qua vào ngày 18/1/2024. Sau nhiều đề xuất của Bộ ngành, địa phương, giới chuyên gia, doanh nghiệp… Mới đây, Chính phủ chính thức ban hành Nghị quyết số 84/NQ-CP về Dự án xây dựng Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng. Theo đó, nếu được Quốc hội thông qua, hiệu lực thi hành của các bộ luật sẽ bắt đầu từ 1/8/2024.

Khi có hiệu lực, Luật Đất đai 2024 được cho là sẽ tác động đến hoạt động của nền kinh tế, chính sách bồi thường, cho thuê đất, phát triển khu công nghiệp… liên quan trực tiếp đến doanh nghiệp. Nắm vững các quy định trong Luật Đất đai sẽ giúp doanh nghiệp nắm bắt cơ hội đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh.

Bài toán thiếu quỹ đất của doanh nghiệp đã có lời giải

Thiếu quỹ đất là một trong những điểm nghẽn của nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong việc mở rộng, phát triển sản xuất, kinh doanh; thu hút dự án lớn từ các nhà đầu tư nước ngoài. Do đó, mong muốn tiếp cận quỹ đất là nhu cầu chính đáng của doanh nghiệp và Luật Đất đai 2024 được đánh giá là "đáp án" hợp lý cho bài toán thiếu đất của doanh nghiệp .

Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy Ban Kinh tế Quốc hội đã có những chia sẻ về cơ hội tiếp cận đất đai của cộng đồng doanh nghiệp khi soi chiếu những thay đổi, những quy định mới có trong Luật Đất đai 2024.

Cụ thể, ông Hiếu cho rằng, để có cơ hội tiếp cận đất đai phục vụ vào sản xuất kinh doanh, theo quy định mới, có thể tiếp cận thông qua ba cơ chế. Thứ nhất, từ quỹ đất Nhà nước thu hồi thông qua đấu giá hoặc đấu thầu. Thứ hai, thoả thuận với các bên liên quan đến quỹ đất đó thông qua chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất. Thứ ba, chuyển mục đích sử dụng đất nếu đang có quyền sử dụng với khu đất đó. Theo ông Hiếu, ba cơ chế này được rà soát để đảm bảo không trùng lắp, không có độ vênh, không có khe hở.

Ngoài ra, điểm thay đổi nổi bật nhất trong Luật Đất đai 2024 là: "Đất sử dụng kết hợp đa mục đích", theo đó đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu. Đất sử dụng vào mục đích công cộng được kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ; Đất xây dựng công trình sự nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ,...

Tuy nhiên, việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích không được tùy tiện mà phải đáp ứng các yêu cầu cụ thể như: Không làm thay đổi loại đất theo phân loại đất và đã được xác định tại các loại giấy tờ theo quy định; không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính; không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh; hạn chế ảnh hưởng đến bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường...

Cũng theo ông Hiếu, cần phải phân biệt được thu hồi đất và thỏa thuận chuyển nhượng. Xuất phát đầu tiên phải từ thu hồi đất, nếu không phải thu hồi đất thì đó chính là thỏa thuận. Cụ thể, căn cứ vào điều 54 của Hiến pháp, chỉ trường hợp thực sự cần thiết thì mới thu hồi đất như có mục tiêu an ninh quốc phòng lợi ích quốc gia trong phát triển kinh tế xã hội và phải được quy định bởi Luật.

Ông Hiếu cũng chia sẻ thêm, trong tinh thần Luật Đất đai 2024, trừ nhà ở thương mại, ưu tiên thỏa thuận so với thu hồi đất, nếu như một dự án mà đề xuất thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất mà nhà đầu tư có nhu cầu đề xuất tự thoả thuận đất chuyển nhượng thì cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng chứ không quy định cứng như hiện nay.

Luật Đất đai 2024 còn có quy định, cơ chế khuyến khích việc nhận thỏa thuận, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thậm chí có cơ chế, ví dụ như nhà đầu tư khi thỏa thuận nhận quyền chuyển nhượng sử dụng đất sẽ phải làm việc với nhiều người, nhiều hộ dân, có những hộ dân mà thời hạn sử dụng đất đã hết, những hộ dân còn trong quá trình thỏa thuận thì Luật Đất đai tạo điều kiện bằng cách không nhất thiết phải dừng thủ tục nói trên, gia hạn những chủ đất đã đến thời hạn và cho tiếp tục thực hiện sau khi hoàn thành thỏa thuận, cơ chế để khuyến khích, đảm bảo thuận lợi cho việc thỏa thuận.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 cũng có quy định mới về góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai. Theo đó, góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai là phương thức sắp xếp lại đất đai trong một khu vực đất nhất định trên cơ sở sự đồng thuận của người sử dụng đất để điều chỉnh lại toàn bộ hoặc một phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng của mình trong khu vực đó theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Quy định này nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình trong các trường hợp tập trung đất nông nghiệp để thực hiện sản xuất; thực hiện dự án chỉnh trang, phát triển khu dân cư nông thôn, mở rộng, nâng cấp đường giao thông nông thôn; thực hiện dự án chỉnh trang, phát triển đô thị; cải tạo, nâng cấp hoặc xây dựng lại các khu nhà chung cư; mở rộng, nâng cấp đường giao thông đô thị.

Đặc biệt, về vấn đề hợp tác sản xuất kinh doanh quyền sử dụng đất. Đây là một hình thức mới của Luật Đất đai 2024. Khi thực hiện hợp tác này thì người dân, người sử dụng đất không phải chuyển quyền sử dụng đất cho người nhận, hai bên cùng ký hợp đồng hợp tác sản xuất.

Đồng quan điểm, PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia, Phó Trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay, Luật Đất đai 2024 là một sự đột phá. Nếu được thực thi sớm là thành công lớn. Trong đó câu chuyện giá đất mang tính thị trường sẽ làm thay đổi cơ bản nhận thức của người dân về đất đai, cũng như việc thu hồi đất của Nhà nước và tiếp cận đất đai của các thành phần kinh tế. Cùng với đó, thông qua dự thảo các Nghị định cho thấy, Nhà nước đang tiến hành siết lại năng lực của các chủ đầu tư, đây là điều rất quan trọng đảm bảo cho tính bền vững của thị trường BĐS, giúp tránh được các trường hợp không đủ năng lực tài chính, kỹ thuật, uy tín mà vẫn tham gia tham gia thị trường.

"Nếu các Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản sớm có hiệu lực sẽ tác động rất tích cực tới thị trường. Như Luật Đất đai mới hỗ trợ việc tiếp cận thị trường đất đai của các tổ chức kinh tế, các nhà đầu tư, giúp phân khúc bất động sản nông nghiệp khởi sắc, nhộn nhịp hơn. Luật Đất đai cũng đã cởi mở hơn rất nhiều với quy định tạo thuận lợi cho Việt kiều mua nhà, đất như người dân trong nước. Luật Kinh doanh bất động sản sẽ vừa gỡ vướng, vừa thanh lọc thị trường với các quy định kiểm soát môi giới, giao dịch", bà Nhung nhấn mạnh.

Doanh nghiệp và người mua "ngóng" luật mới sớm có hiệu lực

Việc các bộ luật được thi hành sớm nhận được sự quan tâm rất lớn từ cộng đồng doanh nghiệp, các nhà đầu tư bất động sản. Bởi những rào cản doanh nghiệp vướng mắc với thủ tục đất đai vẫn luôn được nhắc đến trong nhiều năm qua, trong các cuộc "tháo gỡ", "giải cứu" thị trường bất động sản.

Chia sẻ với Reatimes, Giám đốc một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Hà Nội cũng thừa nhận, trước đây tâm lý sợ sai, né trách nhiệm của cán bộ địa phương trong quản lý đất đai là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản rất khó tăng trưởng bền vững. Vị này cho biết, cộng đồng doanh nghiệp rất mong muốn sắp tới khi Luật Đất đai có hiệu lực, tất cả những dự án có liên quan, quan trọng trong việc phát triển kinh tế sẽ được Nhà nước thu hồi đất theo Luật Đất đai mới. Khi đó thì rào cản về đất đai sẽ được tháo gỡ, giải quyết. Đặc biệt, các địa phương cần ban hành quy định để cụ thể hóa việc khuyến khích, bảo vệ cán bộ năng động, sáng tạo, dám nghĩ, dám làm, dám chịu trách nhiệm vì lợi ích chung.

"Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản mới đã cởi bỏ cho doanh nghiệp rất nhiều vướng mắc, khó khăn và đây cũng là hành lang pháp lý quan trọng để cơ quan quản lý điều tiết thị trường bất động sản. Chúng tôi rất mừng vì các bộ luật mới có thể sẽ sớm được thực thi", đại diện doanh nghiệp cho hay.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 khẳng định các doanh nghiệp đều mong mỏi Luật Đất đai 2024 được đưa vào cuộc sống. Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong cả nền kinh tế mà Luật Đất đai là luật xương sống của bất động sản.

"Căn cứ vào tình hình kinh tế đất nước cũng như các vướng mắc về thủ tục đầu tư, thủ tục hành chính và những thủ tục pháp lý còn vướng đối với thị trường bất động sản thì chúng ta cần áp dụng Luật Đất đai 2024 sớm hơn. Cùng với đó, chúng ta cũng cần áp dụng đồng bộ với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản để sớm tháo gỡ khó khăn và đưa thị trường bất động sản phát triển ổn định".

Theo ông Quê, chỉ còn chưa đầy 2 tháng nữa, các luật mới gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản sẽ có hiệu lực. Đồng với nghĩa với đó, các dự án nhà ở xã hội sẽ giải quyết bất cập từ các thủ tục chủ trương đầu tư, đến phê duyệt quy hoạch, giao đất, phê duyệt giấy phép xây dựng sẽ thoáng hơn giai đoạn trước.

"Điều này sẽ khiến nguồn cung nhà ở xã hội thời gian tới "bùng nổ", đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, đáp ứng nhu cầu lớn hiện nay. Giá chung cư tại các đô thị lớn cũng sẽ được kìm giá, không còn ở mức quá cao như thời gian qua. Từ đó, người dân có nhu cầu ở thực sẽ tiếp cận dễ dàng hơn nhà chung cư cũng như những nhà ở giá rẻ khác", ông Quê nhận định.

Ở góc độ nhà đầu tư, ông Trần Minh, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm ở Hà Nội chia sẻ: "Hiện nay, nguồn cung bất động sản không dồi dào như vài năm trước. Các môi giới chủ yếu giới thiệu sản phẩm ở dự án cũ, dự án mở bán nhiều lần hay còn gọi là "hàng tồn kho". Bởi vậy, nhà đầu tư cũng không có nhiều hào hứng với các sản phẩm này, người mua thực thì chỉ mong có sản phẩm vừa túi tiền". Với thông tin các bộ luật chính thức có hiệu lực vào 1/8 tới, các nhà đầu tư cũng rất quan tâm và có tâm lý đợi chờ tác động của các Luật mới rồi mới quyết định xuống tiền mua bất động sản".

Ông Minh nhận định khả năng giá bất động sản có sau khi các luật đi vào thực thi. Trong đó, đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định siết phân lô bán nền. Căn hộ chung cư cũng sẽ có biến động khi nguồn cung nhà ở xã hội được kỳ vọng gia tăng bởi luật mới có những quy định "cởi mở" với phân khúc này.

"Nhà đầu tư và cả người dân đều đang ngóng luật để đợi nguồn cung gia tăng, kéo theo đó giá bất động sản sẽ hạ nhiệt. Với các quy định của luật mới, quyền lợi của người mua cũng được đảm bảo tốt hơn. Tuy nhiên, đầu tư bất động sản hay mua để vào lúc này ở cũng cần phải cân nhắc câu chuyện tài chính, không nên chạy theo thị trường đón đầu luật mới để tránh rủi ro không đáng có", ông Minh cho hay.