Thời gian vừa qua, không ít địa phương trên cả nước có tình trạng dự án có sử dụng đất chậm triển khai, phát sinh nhiều hệ lụy cho sự phát triển kinh tế xã hội. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên bắt nguồn từ năng lực triển khai và tình hình tài chính của doanh nghiệp chưa tốt, quy định pháp luật có nhiều vướng mắc.
Không ít dự án chậm triển khai là do được giao cho các nhà đầu tư không đủ năng lực tài chính.
Tồn tại nhiều vướng mắc
Trước hết, về năng lực triển khai dự án, không ít nhà đầu tư năng lực còn yếu kém, không đủ nguồn tài chính thật sự để triển khai dự án. Việc thẩm định cũng như đánh giá năng lực tài chính của các nhà đầu tư khi lựa chọn nhà đầu tư còn chưa chặt chẽ, thiếu thực chất.
Khi thẩm tra năng lực tài chính và năng lực thực hiện dự án chủ yếu căn cứ vào hồ sơ, tài liệu do nhà đầu tư cung cấp về mặt giấy tờ mà thiếu sự kiểm nghiệm, thẩm tra, xác minh trên thực tế. Qua đó, không ít dự án được giao cho các nhà đầu tư không có đủ năng lực tài chính.
Ngoài ra, việc luật pháp chưa đồng bộ và việc thực thi pháp luật có nhiều bất cập cũng được cho là một nguyên nhân khách quan. Rất nhiều quy định liên quan đến dự án có sử dụng đất đang là “rào cản” cho sự phát triển.
Thực tế cho thấy, các dự án đầu tư của nhà đầu tư phải chịu sự điều chỉnh của rất nhiều văn bản pháp luật như: Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ môi trường, Luật Phòng cháy chữa cháy… và rất nhiều các luật chuyên ngành và văn bản hướng dẫn. Mỗi lĩnh vực sẽ do một số cơ quan tham mưu khác nhau cho UBND cấp tỉnh.
Luật Đất đai 2024 sớm có hiệu lực sẽ góp phần xử lý dứt điểm các dự án chậm tiến độ.
Việc quá nhiều các văn bản pháp luật cũng khiến các nhà đầu tư mất nhiều thời gian, làm chậm tiến độ triển khai dự án. Thông thường, các dự án có sử dụng đất từ khi thực hiện quy hoạch bước đầu cho đến khi có giấy phép xây dựng để khởi công, không tính thời gian bồi thường giải phóng mặt bằng, nếu nhanh và suôn sẻ nhà đầu tư phải mất từ 30 đến 36 tháng mới xong thủ tục pháp lý dự án. Chưa kể hiện nay tâm lý “sợ sai, sợ trách nhiệm” của bộ phận không ít cán bộ thực thi ở địa phương dẫn đến các thủ tục hành chính bị “ách tắc” rất nhiều.
Cần tháo gỡ “nút thắt”
Giải pháp đầu tiên cần tính đến chính là cải cách thủ tục hành chính, thay đổi tâm lý làm việc của người thực thi luật pháp. Thứ hai, cần hoàn thiện và đồng bộ phê duyệt các quy hoạch có liên quan.
Thực tế, rất nhiều dự án tại các địa phương thời gian qua chậm triển khai do chưa có sự đồng bộ giữa các loại quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch chuyên ngành…). Ở các địa phương, do việc tích hợp các hệ thống quy hoạch vào quy hoạch tỉnh dẫn đến tiến độ giải quyết các thủ tục hành chính của cơ quan chức năng liên quan đến quy hoạch (như phê duyệt hoặc điều chỉnh quy hoạch) đều chậm hơn so với thời gian trước đây.
Trong thời gian tới, khi quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của các tỉnh đã được duyệt, hệ thống quy hoạch sử dụng đất được hoàn thiện hơn, việc triển khai các dự án của nhà đầu tư được kỳ vọng sẽ trở nên thuận lợi hơn, đặc biệt là các dự án sử dụng đất đang xin điều chỉnh quy hoạch. Đặc biệt, việc Quốc hội xem xét và Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sớm hơn cũng là một giải pháp.
Luật Đất đai 2024 đã xử lý rất nhiều các vướng mắc, bất cập khi xử lý các dự án chậm đưa đất vào sử dụng, khắc phục bất cập của Luật đất đai 2013. Tuy nhiên, theo quy định Luật mới có hiệu lực từ 01/01/2025, có nghĩa là từ giờ đến thời điểm đó các bất cập liên quan đến xử lý các dự án chậm tiến độ của Luật Đất đai 2013 vẫn chưa được giải quyết.
Do đó, nếu sớm đưa Luật Đất đai 2024 vào thi hành sẽ có lợi rất lớn cho phát triển kinh tế - xã hội đất nước, tạo thuận lợi cho sản xuất kinh doanh, giúp cơ quan nhà nước có đầy đủ cơ chế pháp lý để xử lý dứt điểm các dự án chậm tiến độ. Khi các bất cập pháp lý đã được khắc phục, nếu các chủ đầu tư vẫn chậm triển khai thì cơ quan có thẩm quyền có cơ sở pháp lý để thu hồi dự án, thu hồi đất.
LS. Phạm Thanh Tuấn - Đoàn luật sư TP.Hà Nội, Chuyên gia pháp lý bất động sản
