Rất có thể nhà đầu tư sẽ khó "mua gom" đất ở
Tại phiên họp thứ 29 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội mới đây, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, Dự thảo Luật Đất đai mới nhất vẫn còn một số nội dung có ý kiến khác nhau. Trong đó, có khoản 27. Thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ (Điều 79. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng).
Theo ông Vũ Hồng Thanh, Dự thảo Luật gửi kèm báo cáo số 710/BC-CP thiết kế phương án thu hồi đất trong trường hợp này như sau:
"…27. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận phù hợp với quy hoạch nhằm tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư để đấu giá quyền sử dụng đất hoặc để giao cho nhà đầu tư trúng thầu dự án sử dụng đất, bao gồm: dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; dự án chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn;"
Trong Dự thảo Luật Đất đai mới nhất, vấn đề thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ (Điều 79) rất được quan tâm. (Ảnh minh họa)
Song, nếu diễn giải như phương án này, phạm vi đối tượng dự án thu hồi đất là "dự án đầu tư xây dựng khu đô thị" đã trùng và bao gồm "dự án chỉnh trang khu đô thị" theo khoản 15a Điều 3 Luật Xây dựng. Đồng thời, trùng với khoản 21 Điều 79 Dự thảo Luật đã quy định trường hợp thu hồi đất đối với dự án khu dân cư nông thôn.
Mặt khác, phương án này cũng chưa rõ mối quan hệ với quy định tại khoản 3 Điều 198 về "Sử dụng đất để chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn" và quy định tại Điều 219 về "Góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai".
Đồng thời, tiêu chí "đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất" chỉ là hình thức Nhà nước giao đất, cho thuê đất, không chỉ áp dụng riêng với các dự án quy định tại khoản 27 Điều 79.
Còn tiêu chí "phù hợp với quy hoạch" chỉ là điều kiện chung đối với các hoạt động, dự án đầu tư được thực hiện và công trình được xây dựng.
Vì vậy, Dự thảo Luật Đất đai mới nhất trình Quốc hội ngày 9/1/2024 đã có sự điều chỉnh với hai phương án:
Phương án 1: Thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mà không thuộc trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất;
Phương án 2: Thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận phù hợp với quy hoạch nhằm tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư để đấu giá quyền sử dụng đất hoặc để giao cho nhà đầu tư trúng thầu dự án sử dụng đất.
Về các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (Điều 122 và Điều 127), ông Vũ Hồng Thanh thông tin: Thực hiện kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, dự thảo Luật giữ như quy định của Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi, bổ sung theo Luật số 03/2022/QH15. Theo đó, chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở (điểm b, khoản 1, Điều 27). Đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất, chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu đó là đất ở, hoặc đất ở và đất khác (khoản 6, Điều 127).
Đối với nội dung này, báo cáo số 710/BC-CP đề nghị mở rộng các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua hình thức thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đối với đất ở, hoặc đất ở và đất khác.
Bên cạnh đó, để bảo đảm rõ ràng hơn về chính sách khuyến khích việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, ông Thanh cho hay, dự thảo Luật chỉnh sửa: Trường hợp nhà đầu tư đã nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà đến thời điểm hết hạn sử dụng đất đối với đất đã nhận chuyển quyền, nhưng vẫn chưa hoàn thành thủ tục về đất đai để thực hiện dự án đầu tư, thì được tiếp tục thực hiện các thủ tục để triển khai dự án đầu tư, mà không phải thực hiện thủ tục gia hạn.
Chuyên gia đánh giá, nhìn chung, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vẫn theo hướng hạn chế nhà đầu tư "mua gom" đất ở. Bởi doanh nghiệp chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với 100% đất ở, trừ khi đang có quyền sử dụng đất mà có một phần đất ở.
Chia sẻ với Reatimes gần đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP.Invest cho hay, doanh nghiệp đã kiến nghị nhiều về vấn đề này.
"Đối với các dự án đô thị, nhà ở thương mại, nếu không có Nhà nước đứng ra cân bằng lợi ích, hỗ trợ thu hồi, doanh nghiệp sẽ rất khó triển khai giải phóng mặt bằng. Khi đất đai là sở hữu cá nhân như các nước khác, việc doanh nghiệp phải mua của từng cá nhân và tự thỏa thuận là chuyện bình thường. Còn ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và người dân chỉ nhận quyết định giao đất, sử dụng nhưng lại yêu cầu doanh nghiệp tự thỏa thuận đền bù, mà không có trọng tài thì rất khó", ông Hiệp nói.
Bên cạnh đó, đối với những dự án ở khu đô thị và cụm công nghiệp, tức là các loại dự án để phát triển kinh tế - xã hội nói chung, mà có đất nông nghiệp, đất lúa, đất công nghiệp và những loại đất khác, không phải đất ở, nếu không thuộc diện Nhà nước thu hồi và giải phóng mặt bằng, sẽ tạo ra vướng mắc khó có thể tháo gỡ cho doanh nghiệp.
Nếu quy định theo Dự thảo Luật Đất đai mới nhất được thông qua, rất cần giải pháp tháo gỡ cho nhiều dự án đang vướng mắc vì không có đất ở. (Ảnh minh họa: Đông Duy/ Reatimes)
Nếu thông qua Luật Đất đai mới nhất, cần sẵn sàng cho phương án chuyển tiếp
Nếu Luật Đất đai mới thông qua giữ nguyên hướng này, nhà đầu tư sẽ cần tính đến giải pháp cho tương lai, nhưng trước mắt, là cần tháo gỡ cho nhiều dự án đang vướng mắc vì không có đất ở.
"Tôi chỉ hy vọng sau khi thông qua Luật Đất đai sửa đổi thì Quốc hội sẽ làm một Nghị quyết tháo gỡ các vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai trước đây. Đơn cử như có giải pháp tháo gỡ dứt điểm cho hơn 200 dự án ở Hà Nội và TP.HCM, đang vướng ở điểm nhà đầu tư đã mua gom được đất nhưng không có đất ở", một chuyên gia pháp lý bất động sản chia sẻ.
Còn Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu cho hay, nếu các quy định theo dự thảo luật được thông qua, rất cần có các giải pháp chuyển tiếp.
Đó là Nhà nước tổ chức đấu thầu, tạo quỹ đất để đáp ứng nhu cầu đầu tư, phát triển bất động sản và các khu đô thị, nhà ở thương mại. Có lẽ, lối thoát của các doanh nghiệp bất động sản đó là thực hiện Điều 122 về đấu thầu dự án có sử dụng đất, trong đó có đất chưa giải phóng mặt bằng. Nếu trúng đấu thầu, sau 36 tháng, nhà đầu tư sẽ được giao đất.
"Như vậy, Nhà nước vừa điều tiết được nguồn cung đất đai ra thị trường trong tương lai, vừa lựa chọn được nhà đầu tư tham gia phát triển dự án thông qua đấu thầu. Còn với nhận chuyển nhượng thì chỉ được làm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở.
Đối với doanh nghiệp đã mua đất nhưng không có đất ở, cần phải có quy định xử lý chuyển tiếp để giải phóng nguồn lực đất đai, còn các dự án sau này sẽ thực hiện theo Luật Đất đai mới", ông Châu đề xuất.
Như ông Vũ Hồng Thanh đã nói tại ngày bế mạc Phiên họp thứ 29 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội: Các cơ quan đã nỗ lực tối đa, phát huy cao nhất tinh thần trách nhiệm để tiếp tục nâng cao chất lượng của dự thảo luật. Song, do khối lượng công việc quá lớn, quỹ thời gian eo hẹp, thời lượng dành cho việc rà soát các quy định chuyển tiếp còn hạn chế. Trong khi, thời gian từ nay đến kỳ họp không còn nhiều, khó bảo đảm chất lượng, có thể dẫn đến vướng mắc, khó khăn trong quá trình tổ chức thi hành pháp luật. Quá trình rà soát hiện nay vẫn phát hiện mới nhiều nội dung phải nghiên cứu, chỉnh sửa. Vì vậy, việc có thêm thời gian để rà soát kỹ lưỡng là hết sức cần thiết.
Đầu tuần sau, Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV sẽ diễn ra. Dư luận rất trông chờ Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được thông qua với chất lượng tốt nhất./.
