Luật Đô thị đặc biệt cần bổ sung chính sách cho nhà ở giá phù hợp

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính và UBND TP.HCM góp ý hồ sơ dự án Luật Đô thị đặc biệt. Trong đó, Hiệp hội đưa ra 12 nhóm kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định về quy hoạch, quản lý đô thị, phát triển nhà ở và cơ chế phân cấp, tạo cơ sở pháp lý để TP.HCM phát huy vai trò đầu tàu kinh tế, phát triển theo mô hình đô thị đặc biệt trong giai đoạn mới.

Kiến nghị hoàn thiện cơ chế quy hoạch và phát triển nhà ở

Theo HoREA, một trong những nội dung cần được bổ sung là khoản 9 Điều 3 nhằm làm rõ khái niệm "phục vụ lợi ích công cộng đặc biệt quan trọng". Hiệp hội đề xuất quy định đây là hoạt động phục vụ lợi ích chung mà mọi người dân đều có quyền tiếp cận, thụ hưởng hoặc có tác động đặc biệt quan trọng đến phát triển kinh tế - xã hội của đô thị đặc biệt.

HoREA cho rằng việc làm rõ khái niệm này là cần thiết bởi dự thảo Luật quy định Quy hoạch tổng thể Thành phố chỉ được điều chỉnh trong một số trường hợp đặc biệt. Nếu không quy định rõ nội hàm, quá trình triển khai sẽ gặp nhiều khó khăn khi phát sinh nhu cầu bổ sung các công trình hạ tầng quy mô lớn, đặc biệt là hệ thống đường sắt đô thị và các tuyến kết nối cảng biển trong tương lai.

Đối với Điều 11 của dự thảo Luật, HoREA đề nghị đổi tên thành "quy hoạch tổng thể Thành phố" thay vì "quy hoạch Thành phố". Đồng thời, Hiệp hội kiến nghị quy định trên địa bàn TP.HCM chỉ lập một quy hoạch tổng thể Thành phố trên cơ sở cụ thể hóa quy hoạch cấp quốc gia và quy hoạch vùng, đồng thời tích hợp, lồng ghép quy hoạch Thành phố, quy hoạch chung Thành phố và quy hoạch sử dụng đất.

Theo HoREA, việc lần đầu áp dụng mô hình quy hoạch tổng thể đối với một đơn vị hành chính cấp tỉnh là đô thị đặc biệt cần được quy định rõ về tên gọi cũng như nội hàm để bảo đảm thống nhất trong hệ thống pháp luật. Việc tích hợp cả quy hoạch sử dụng đất cũng sẽ giúp hệ thống quy hoạch đồng bộ và hạn chế tình trạng chồng chéo.

Đối với Điều 13, HoREA đề nghị sắp xếp lại thứ tự các chủ thể trong nguyên tắc phát triển đô thị và nhà ở thành "người dân, doanh nghiệp, Nhà nước" nhằm thể hiện đúng quan điểm bảo đảm hài hòa lợi ích giữa các bên trong quá trình đầu tư xây dựng, cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị.

Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất mở rộng thẩm quyền của HĐND TP.HCM trong việc ban hành cơ chế, chính sách về đầu tư, xây dựng, thuế, tín dụng, ưu đãi và hỗ trợ phát triển nhà ở. Theo đó, các chính sách đặc thù không chỉ áp dụng đối với nhà ở xã hội mà còn mở rộng sang nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà lưu trú công nhân, ký túc xá dành cho học sinh, sinh viên, nhà ở cho thuê, nhà trọ có phòng cho thuê dài hạn và nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, thu nhập thấp.

HoREA cho rằng cơ chế ưu đãi về thuế và tín dụng sẽ tạo điều kiện để doanh nghiệp đầu tư các loại hình nhà ở này, đồng thời hỗ trợ người dân mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở với chi phí hợp lý. Đối với ký túc xá và nhà trọ cho thuê dài hạn, Hiệp hội nhận định nhu cầu vẫn sẽ tiếp tục gia tăng trong thời gian tới, do đó cần có cơ chế pháp lý phù hợp để khuyến khích phát triển.

Đối với nhà ở thương mại giá phù hợp với khả năng chi trả, HoREA đề nghị bổ sung vào dự thảo Luật nhằm cụ thể hóa định hướng phát triển nhà ở của Trung ương, trong đó nhấn mạnh yêu cầu phát triển thị trường nhà ở cho thuê với giá hợp lý và phân khúc nhà ở dành cho người thu nhập trung bình, thu nhập thấp.

Hiệp hội cũng kiến nghị sửa đổi quy định để UBND TP.HCM được ban hành trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng đối với loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp, thay vì loại trừ toàn bộ nhà ở thương mại như dự thảo hiện nay. Theo HoREA, nếu giữ nguyên quy định sẽ vô hình trung loại bỏ chính phân khúc đang được khuyến khích phát triển.

Bên cạnh đó, HoREA đề nghị bổ sung nhà ở công vụ và nhà ở dành cho lực lượng vũ trang vào nhóm các loại hình nhà ở được phép chuyển đổi linh hoạt cùng với nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư nhằm sử dụng hiệu quả quỹ nhà ở.

Hiệp hội cũng kiến nghị ưu tiên cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang có nơi ở cách nơi làm việc từ 20 km trở lên được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội mà không phải bốc thăm, đồng thời không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập.

Ngoài ra, HoREA đề nghị giao UBND TP.HCM quy định giá bán, giá thuê tối đa đối với nhà ở thương mại giá phù hợp với khả năng chi trả. Những doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này và thực hiện đúng mức giá trần sẽ được hưởng các cơ chế ưu đãi theo quy định.

Đối với khoản 4 Điều 13, Hiệp hội đề nghị giao Chủ tịch UBND TP.HCM quyết định các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật, diện tích tối thiểu của phòng ở, căn hộ và chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đối với các dự án cải tạo chung cư cũ, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại giá phù hợp. HoREA cũng tiếp tục kiến nghị nghiên cứu quy định diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư không thấp hơn 15 m² thay vì 25 m² như hiện nay nhằm phù hợp với nhu cầu của hộ ít người và hộ độc thân.

Đề xuất tăng quyền tự chủ cho TP.HCM trong quản lý đô thị

Đối với tiết a4 điểm a khoản 5 Điều 13, HoREA đề nghị bổ sung cơ chế chuyển nhượng quyền phát triển không gian (Transfer of Development Rights - TDR) đối với các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch trong khu vực TOD. Theo Hiệp hội, cơ chế này sẽ giúp khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, đồng thời tạo điều kiện bảo tồn các công trình có giá trị văn hóa, lịch sử và cảnh quan đô thị.

Tại Điều 14 của dự thảo Luật, HoREA kiến nghị giao UBND TP.HCM thẩm quyền quy định việc quản lý, khai thác và sử dụng các công trình đường bộ, đường thủy nội địa, đường sắt địa phương, cảng, bến, hành lang bảo vệ sông, kênh rạch, phố đi bộ, cầu đi bộ và quảng trường vào các mục đích khác ngoài giao thông nhưng vẫn bảo đảm an toàn, mỹ quan đô thị và tạo thêm nguồn thu cho ngân sách.

Theo HoREA, TP.HCM sở hữu hệ thống sông, kênh rạch cùng nhiều không gian công cộng có tiềm năng rất lớn nhưng chưa được khai thác tương xứng. Việc hoàn thiện cơ chế pháp lý sẽ tạo điều kiện đầu tư các công trình phục vụ người dân, phát triển du lịch và khai thác hiệu quả không gian ngầm tại các khu vực như phố đi bộ Nguyễn Huệ hay các quảng trường trung tâm.

Đối với Điều 24 của dự thảo Luật, HoREA đề nghị bổ sung quy định khẳng định mục tiêu xây dựng và phát triển văn hóa TP.HCM xứng tầm với truyền thống năng động, đổi mới, sáng tạo, nhân văn và nghĩa tình trước khi quy định về thẩm quyền của HĐND và UBND Thành phố trong lĩnh vực văn hóa, thể thao và du lịch.

HoREA cho rằng việc tiếp thu 12 nhóm kiến nghị sẽ góp phần hoàn thiện dự thảo Luật Đô thị đặc biệt theo hướng đồng bộ, tăng tính chủ động cho TP.HCM trong công tác quy hoạch, quản lý và phát triển đô thị; đồng thời tạo điều kiện phát triển đa dạng các loại hình nhà ở, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai và đáp ứng yêu cầu phát triển của đô thị đặc biệt trong giai đoạn mới./.