Giá chung cư thứ cấp Hà Nội lần đầu giảm kể từ cuối năm 2022

Giá sơ cấp căn hộ tiếp tục tăng nhưng giá thứ cấp đã giảm 3% so với đầu năm

Công bố báo cáo tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội quý II/2026, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội cho biết, tổng nguồn cung mở bán chung cư trong nửa đầu năm đạt khoảng 16.600 căn, mức cao nhất trong sáu tháng đầu năm kể từ năm 2020.

Dù nguồn cung tăng mạnh, sức hấp thụ của thị trường đã bắt đầu có dấu hiệu chững lại. Trong quý II/2026, toàn thị trường ghi nhận hơn 5.800 căn hộ được giao dịch thành công, tương đương khoảng 68% lượng hàng mở bán mới. Tỷ lệ này tương đương quý I nhưng thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025, khi lượng giao dịch thường xuyên đạt trên 90% nguồn cung, thậm chí có thời điểm vượt số căn mở bán trong kỳ.

Theo bà Nguyễn Hoài An, lãi suất cho vay duy trì ở mức cao tiếp tục là yếu tố tác động lớn đến quyết định của người mua nhà.

"Thay vì đưa ra quyết định nhanh trong môi trường lãi suất thấp như trước đây, người mua hiện cân nhắc kỹ hơn về dòng tiền cũng như thời điểm xuống tiền, đặc biệt đối với những sản phẩm cần sử dụng đòn bẩy tài chính lớn", bà An nhận định.

Về cơ cấu nguồn cung, bà An cho biết tiếp tục có sự dịch chuyển mạnh lên phân khúc cao cấp. Đặc biệt, đây là quý thứ hai liên tiếp thị trường không ghi nhận dự án mới có giá bán dưới 60 triệu đồng/m². Thay vào đó, hai phân khúc chiếm tỷ trọng lớn nhất là mức giá từ 80-110 triệu đồng/m² và trên 120 triệu đồng/m², lần lượt chiếm khoảng 30% và 35% tổng nguồn cung mới. Riêng phân khúc trên 120 triệu đồng/m² đã ghi nhận hơn 3.000 căn hộ được mở bán từ bốn dự án tại các khu vực nội đô và cận nội đô như Thanh Xuân, Tây Hồ và Đông Anh.

Về mặt bằng giá, quý II ghi nhận xu hướng trái chiều giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp. Giá bán sơ cấp trung bình đạt xấp xỉ 95 triệu đồng/m², tăng 12% so với quý trước và cao hơn 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo đại diện CBRE, mức tăng này chủ yếu đến từ việc tỷ trọng nguồn cung tại các khu vực nội đô gia tăng, kéo mặt bằng giá chung của thị trường lên mức cao mới.

Trong khi đó, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp đạt trung bình khoảng 60 triệu đồng/m² vào cuối quý II, giảm gần 3% so với quý trước. 

"Đây là lần đầu tiên giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội điều chỉnh giảm kể từ cuối năm 2022. Đồng thời, tốc độ tăng giá theo năm cũng thu hẹp còn khoảng 13%, thấp hơn nhiều so với mức tăng 24-26% của giai đoạn 2024-2025", bà An nhấn mạnh và cho rằng, sau thời gian tăng trưởng nóng, thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh trước áp lực lãi suất cao và nguồn cung sơ cấp ngày càng dồi dào.

Dự báo trong nửa cuối năm, bà An cho rằng nguồn cung mới được kỳ vọng tiếp tục duy trì ở mức cao. Tổng lượng căn hộ mở bán trong cả năm 2026 có thể đạt gần 39.000 căn, vượt mức đỉnh hơn 37.000 căn của năm 2019. Tuy nhiên, quy mô nguồn cung lớn cũng đồng nghĩa với áp lực cạnh tranh ngày càng gay gắt, buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược định giá, cơ cấu sản phẩm cũng như chính sách hỗ trợ tài chính để thu hút người mua. Diễn biến giá bán và thanh khoản trong các quý tới sẽ phụ thuộc đáng kể vào xu hướng lãi suất cũng như tốc độ phục hồi niềm tin của thị trường.

Nhà thấp tầng giảm nhiệt, nguồn cung tiếp tục dịch chuyển về các đại đô thị vùng ven

Đối với phân khúc bất động sản gắn liền với đất, đại diện CBRE cho biết nguồn cung mở bán mới trong sáu tháng đầu năm đạt gần 2.100 căn, giảm 17% so với cùng kỳ năm trước. Riêng quý II ghi nhận hơn 1.110 sản phẩm thấp tầng được đưa ra thị trường.

Đáng chú ý, gần 80% nguồn cung mới đến từ các đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên), cho thấy động lực phát triển của phân khúc thấp tầng đang dịch chuyển mạnh theo các khu đô thị quy mô lớn ở khu vực giáp ranh Hà Nội. Phần còn lại chủ yếu là các sản phẩm shophouse tại khu vực nội đô và cận trung tâm.

Thanh khoản của phân khúc này cũng suy giảm đáng kể. Tổng số sản phẩm giao dịch thành công trong quý II đạt hơn 660 căn, giảm 30% so với quý trước và giảm tới 74% so với cùng kỳ năm ngoái.

Về giá bán, bà Nguyễn Hoài An cho biết, thị trường sơ cấp ghi nhận mức trung bình khoảng 209 triệu đồng/m² đất, giảm 9% so với quý trước và giảm gần 9% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự điều chỉnh này chủ yếu phản ánh cơ cấu nguồn cung khi phần lớn sản phẩm mới đến từ các đại đô thị tại Văn Giang.

Ở thị trường thứ cấp, giá biệt thự và liền kề trung bình đạt khoảng 195 triệu đồng/m² đất, giảm 3% theo quý và chỉ tăng nhẹ 2% theo năm. Trước bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao từ đầu năm, nhiều chủ sở hữu có xu hướng tạm dừng bán hoặc điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận.

Dự báo trong năm 2026, bà An cho rằng thị trường bất động sản gắn liền với đất Hà Nội sẽ đón khoảng 6.000 sản phẩm mở bán mới. Nguồn cung được kỳ vọng tiếp tục tăng trong những năm tới nhờ tiến độ triển khai các đại đô thị quy mô lớn. Bên cạnh đó, việc hạ tầng giao thông kết nối liên tục được đầu tư sẽ tiếp tục hỗ trợ mặt bằng giá, đặc biệt tại các khu vực ngoại thành và vùng giáp ranh Hà Nội.

Theo bà Nguyễn Hoài An, dù thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc hơn, các nền tảng phát triển dài hạn của thị trường nhà ở Hà Nội vẫn tiếp tục được củng cố. Quy hoạch Thủ đô đến năm 2045 với định hướng mở rộng không gian đô thị về phía Đông, phía Tây và phía Bắc sông Hồng sẽ tạo dư địa lớn cho sự phát triển của các khu đô thị mới tại Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức và Văn Giang.

Cùng với đó, việc đồng loạt khởi công 5 tuyến đường sắt đô thị với mục tiêu cơ bản hoàn thành vào năm 2030 được kỳ vọng sẽ tạo bước đột phá về kết nối hạ tầng, thúc đẩy phát triển các đô thị theo mô hình TOD, mở ra nhiều loại hình nhà ở mới và định hình lại xu hướng lựa chọn nơi an cư của người dân trong thời gian tới./.