TOD đang “kích hoạt” cuộc đua mới của thị trường bất động sản thế nào?

Các tuyến metro, đường sắt đô thị, vành đai và hạ tầng kết nối liên vùng đang mở ra không gian phát triển mới cho các đô thị lớn. Những chuyển động đó cũng tạo ra sự dịch chuyển đáng kể của thị trường bất động sản, tác động đến nguồn cung, dòng tiền đầu tư, xu hướng lựa chọn nơi ở của người dân và chiến lược phát triển dự án của doanh nghiệp. Trong bối cảnh đó, mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) đang từng bước định hình lại "cuộc chơi" của thị trường địa ốc.

Những năm gần đây, cùng với quá trình đầu tư mạnh mẽ vào các tuyến metro, đường vành đai và hạ tầng kết nối liên vùng, thị trường bất động sản cũng dần mở rộng không gian phát triển ra ngoài khu vực trung tâm. Nhiều dự án mới được triển khai tại các khu vực có lợi thế về kết nối giao thông; nhu cầu nhà ở và dòng vốn đầu tư cũng có xu hướng dịch chuyển theo các trục hạ tầng mới.

Theo chuyên gia, những diễn biến này cho thấy hạ tầng giao thông đang ngày càng tác động đến sự vận động của thị trường bất động sản. Vì vậy, mô hình phát triển bất động sản gắn với giao thông công cộng (TOD) đang được kỳ vọng sẽ tạo thêm dư địa phát triển cho thị trường, đồng thời thúc đẩy sự thay đổi trong cách phát triển dự án, phân bổ nguồn cung và mở rộng không gian đô thị trong thời gian tới.

Các tuyến giao thông mới đang dẫn dắt sự dịch chuyển của thị trường bất động sản

Sau khi Metro số 1 tại TP.HCM chính thức vận hành cuối năm 2024, nhiều dự án vành đai, cao tốc liên vùng và đường sắt đô thị cũng đang được đẩy nhanh tiến độ tại nhiều đô thị, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Cùng với các quy hoạch mới về không gian đô thị và mạng lưới giao thông, những chuyển động này đang mở ra một giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản.

Trao đổi với Reatimes, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc - Trưởng Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) tại Việt Nam vẫn đang ở giai đoạn đầu hình thành và chưa phát triển đầy đủ như nhiều quốc gia trên thế giới. Tuy nhiên, trên thực tế, hạ tầng giao thông đã bắt đầu tạo ra những tác động khá rõ nét đối với thị trường địa ốc, từ nguồn cung, mặt bằng giá đến thanh khoản và mức độ hấp thụ.

Trước hết, các đô thị lớn đang chứng kiến xu hướng dịch chuyển mạnh từ khu vực lõi ra vùng ven và các đô thị vệ tinh. Nếu trước đây, phần lớn nguồn cung tập trung ở nội đô thì hiện nay, nhờ sự phát triển của các tuyến giao thông mới, nhiều đại đô thị và khu đô thị tích hợp đang được triển khai tại những địa bàn xa trung tâm nhưng có khả năng kết nối thuận tiện hơn trong tương lai. Diễn biến này phản ánh sự thay đổi trong cấu trúc phát triển của thị trường.

“Các khu vực từng được xem là vùng ven đang dần trở thành địa bàn phát triển mới của nhiều dự án quy mô lớn nhờ lợi thế về quỹ đất và khả năng kết nối ngày càng được cải thiện”, ông Kiệt nói.

Còn đối với doanh nghiệp, ông Kiệt cho biết, sự phát triển của hạ tầng đang làm thay đổi chiến lược phát triển dự án. Nhiều chủ đầu tư đã chủ động tìm kiếm quỹ đất, lựa chọn hoặc mở rộng các dự án nằm dọc tuyến metro, đường vành đai, cao tốc và các trục kết nối liên vùng.

Hạ tầng cũng đang tác động đến mặt bằng giá. Dẫn chứng từ tuyến metro số 1 tại TP.HCM - tuyến metro đầu tiên đi vào vận hành của thành phố, ông Kiệt cho biết, theo thống kê của CBRE, từ giai đoạn trước khi triển khai đến trong quá trình xây dựng tuyến metro, giá bất động sản trung bình tại các khu vực dọc tuyến đã tăng khoảng 15 - 45%.

“Sau khi tuyến metro đi vào vận hành, mặt bằng giá tiếp tục tăng. Nhiều dự án ghi nhận mức tăng từ 50 - 75%, thậm chí có dự án tăng trên 100%, gấp đôi hoặc hơn gấp đôi so với giai đoạn đầu triển khai”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt chia sẻ.

Theo ông Kiệt, xu hướng này cũng đã được ghi nhận tại nhiều thị trường trong khu vực. Tại Thái Lan, Singapore, Hong Kong (Trung Quốc) và Đài Loan (Trung Quốc), các dự án có khả năng kết nối thuận lợi với hệ thống giao thông công cộng thường có giá bán cao hơn từ 15 - 30% so với những dự án cùng khu vực nhưng nằm xa các đầu mối giao thông.

Bên cạnh đó, sự phát triển của hạ tầng giao thông cũng tác động đến thanh khoản và mức độ hấp thụ của thị trường. Tại nhiều quốc gia, khi hệ thống giao thông công cộng được hình thành, người mua nhà thường có xu hướng lựa chọn những sản phẩm nằm trong bán kính đi bộ khoảng 500m từ các đầu mối giao thông, đặc biệt là các ga metro.

“Các dự án có khả năng kết nối thuận tiện với hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt là các ga metro, thường có mức độ quan tâm và thanh khoản cao hơn. Đồng thời, giá bán cũng cao hơn so với những dự án cùng khu vực nhưng nằm xa các tuyến giao thông công cộng”, Giám đốc - Trưởng Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam nêu.

Từ “cơn sóng” hạ tầng đến cuộc tái cấu trúc
thị trường

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, sự phát triển của hạ tầng giao thông và mô hình TOD đang tạo ra khá nhiều tác động đối với cả người mua nhà lẫn doanh nghiệp bất động sản.

Đối với người mua, xu hướng ưu tiên lựa chọn các sản phẩm nằm trong những khu đô thị tích hợp ngày càng rõ hơn. Theo ông Kiệt, những dự án này giúp người dân tận dụng được khả năng kết nối thuận tiện từ nơi ở đến các khu vực khác như trung tâm thành phố, trường học, bệnh viện hay nơi làm việc. Bên cạnh đó, các khu đô thị tích hợp thường có đầy đủ tiện ích, được quy hoạch bài bản và đa dạng về loại hình sản phẩm, nên người mua có xu hướng ưu tiên lựa chọn.

Xu hướng này cũng phản ánh sự thay đổi trong nhu cầu nhà ở. Tại nhiều quốc gia, khu vực trung tâm dần tập trung cho các hoạt động dịch vụ, thương mại và tài chính, trong khi không gian sinh sống được mở rộng ra các khu vực có điều kiện sống tốt hơn nhưng vẫn duy trì khả năng kết nối thuận tiện với khu vực lõi đô thị.

Đối với doanh nghiệp, ông Kiệt cho biết, theo quan sát của CBRE, từ năm 2024 - 2025 đến nay, cùng với những thay đổi trong quy hoạch của TP.HCM, nhiều doanh nghiệp đã chủ động lựa chọn dự án, tìm kiếm quỹ đất hoặc tiến hành sáp nhập các dự án nằm dọc theo những tuyến giao thông có khả năng kết nối trực tiếp với hệ thống hạ tầng lớn. Trước hết là các tuyến metro; tiếp đến là các tuyến đường vành đai; và thứ ba là các tuyến cao tốc, các tuyến liên vùng mới kết nối từ khu vực lõi trung tâm ra các vùng ven.

“Các chủ đầu tư đang rất năng động trong việc lựa chọn quỹ đất nằm trên các mạng lưới giao thông trọng điểm. Phần lớn những quỹ đất có vị trí tốt, hưởng lợi từ các mạng lưới giao thông mới hiện nay đã được các doanh nghiệp quan tâm và chuẩn bị từ khá sớm. Nhiều doanh nghiệp đã đi trước một bước trong công tác hoạch định, phối hợp với chính quyền để xây dựng những mô hình quy hoạch bài bản, vừa gắn với hệ thống giao thông, vừa có quỹ đất sạch đủ lớn để phát triển các dự án quy mô lớn”, ông Kiệt cho hay.

Theo ông Kiệt, với các quy hoạch giao thông và mô hình kết nối đã được công bố tương đối rõ, không khó để nhận diện những khu vực sẽ hưởng lợi từ quá trình phát triển hạ tầng và mô hình TOD. Trong tầm nhìn đến năm 2035, nhiều cực đô thị mới sẽ được hình thành và đây cũng là những khu vực mà các chủ đầu tư đã đi trước một bước trong công tác hoạch định, phát triển quỹ đất và chuẩn bị chiến lược đầu tư.

Có thể thấy khá rõ xu hướng này trong thực tế. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nêu ví dụ, tại TP.HCM, dự án The 9 Stellars nằm trên tuyến metro số 1 được xem là đô thị TOD thử nghiệm đầu tiên của thành phố. Bên cạnh đó là sự phát triển của nhiều đại đô thị tại khu vực Thủ Thiêm và các khu vực nội đô như The Global City. Ở khu vực ngoài trung tâm, dự án Waterpoint tại Long An (nay thuộc Tây Ninh) được hưởng lợi từ các tuyến cao tốc và hệ thống kết nối liên vùng, hay Vinhomes Grand Park gắn với tuyến Vành đai 3. Đối với khu vực dọc Vành đai 4, hiện nay cũng đang hình thành và mở rộng nhiều đại đô thị mới được định hướng phát triển theo mô hình tích hợp, gắn với các tuyến giao thông chiến lược.

Cùng với sự mở rộng của không gian đô thị, Giám đốc - Trưởng Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, nhiều loại hình bất động sản được dự báo sẽ hưởng lợi từ quá trình phát triển hạ tầng và mô hình TOD.

“Trước hết là các dự án nhà ở tại những khu vực có khả năng kết nối thuận lợi, đặc biệt là các khu đô thị tích hợp được quy hoạch bài bản, đáp ứng nhu cầu ở thực và nhu cầu nâng cao chất lượng sống của người dân. Bên cạnh đó là các đại đô thị có thể phát triển đồng thời nhà ở, thương mại, giáo dục, y tế và các dịch vụ đi kèm.

Ngoài nhà ở, sự hình thành các cực đô thị mới cũng tạo thêm dư địa phát triển cho các loại hình thương mại, văn phòng, logistics và dịch vụ, gắn với quá trình mở rộng không gian đô thị và gia tăng nhu cầu về hạ tầng xã hội, hạ tầng thương mại”, ông Kiệt chỉ ra.

Những thay đổi trong nhu cầu nhà ở và chiến lược phát triển dự án cũng đang đặt ra câu chuyện rộng hơn về tổ chức không gian đô thị và sự hình thành các khu vực phát triển mới.

Từ góc nhìn vĩ mô, GS. TS. Hoàng Văn Cường, nguyên Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, nguyên Phó Hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng không gian phát triển của các đô thị cần tiếp tục được mở rộng, nhưng quy hoạch mới chỉ là kỳ vọng. Không gian đó có mở ra được hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó yếu tố cốt lõi là hạ tầng giao thông.

Theo ông, các đô thị lớn trên thế giới đều phát triển hạ tầng đi trước. Từ hạ tầng giao thông, người ta dẫn dắt sự phát triển của đô thị. Đó chính là mô hình đô thị TOD, tức là giao thông sẽ dẫn dắt sự phát triển của đô thị.

"Nếu Hà Nội phát triển được các tuyến đường sắt đô thị lan tỏa ra bên ngoài và tại các ga đường sắt đó đầu tư xây dựng nhà ở thì đương nhiên nguồn cung sẽ được phân tán và mở rộng ra. Khi đó, các nhà đầu tư cũng phải tính đến việc phát triển đa dạng hơn, không những các sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp, mà cả những sản phẩm ở phân khúc vừa phải, để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân", GS. TS. Hoàng Văn Cường nhận định.

Tuy nhiên, sự phát triển của bất động sản cần đi cùng với sự phát triển của các hoạt động kinh tế khác. Theo GS. TS. Hoàng Văn Cường, nếu chỉ có nhà ở mà thiếu việc làm, thiếu các hoạt động dịch vụ và sản xuất thì sẽ rất khó hình thành những khu đô thị phát triển bền vững.

Vì vậy, để những không gian phát triển mới này hình thành như kỳ vọng, thị trường vẫn cần được tháo gỡ những thách thức về tiến độ hạ tầng, đầu cơ theo quy hoạch, lẫn yêu cầu hoàn thiện khung thể chế cho mô hình phát triển mới này.

“Cuộc chơi mới” cần những nền tảng mới

Sự phát triển của hạ tầng giao thông và mô hình TOD đang mở ra những cơ hội lớn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong quá trình hình thành các cực tăng trưởng mới, thị trường cũng đang đứng trước nhiều vấn đề cần được nhận diện và xử lý từ sớm.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, một trong những rủi ro lớn nhất của quá trình phát triển đô thị gắn với giao thông là chậm tiến độ. Thực tế, phát triển mô hình đô thị gắn với giao thông là một quá trình dài hạn, với tầm nhìn 10 năm, 20 năm, thậm chí 30 năm và gồm nhiều dự án thành phần. Vì vậy, chỉ cần một dự án thành phần chậm tiến độ hoặc phát sinh vướng mắc trong quá trình triển khai cũng có thể ảnh hưởng đến tiến độ và mức độ hoàn chỉnh của toàn bộ mô hình.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc - Trưởng Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam

Để giảm thiểu những rủi ro phát sinh trong quá trình phát triển mô hình TOD, yếu tố quan trọng cần được kiểm soát là tiến độ triển khai.

Một thách thức khác là nguy cơ tăng giá theo kỳ vọng hạ tầng. Thực tế cho thấy, mỗi thông tin về quy hoạch, mở tuyến metro, xây dựng đường vành đai hay hình thành các khu đô thị mới đều có thể tạo ra những đợt tăng giá đất.

Theo ông Kiệt, từ thời điểm một dự án được triển khai đến khi hạ tầng hoàn thiện và những lợi thế về kết nối thực sự phát huy hiệu quả thường là một quá trình khá dài. Trong khoảng thời gian đó, những người tham gia thị trường sớm thường là các nhà đầu tư đón đầu quy hoạch. Họ mua vào từ khi giá còn thấp và chờ đợi sự phát triển của hạ tầng để hưởng phần giá trị gia tăng của bất động sản.

"Khi hạ tầng dần hoàn thiện và giá trị của khu vực đã được xác lập, những người mua sau thường phải chấp nhận mức giá cao hơn do phần lớn sản phẩm đã được các nhà đầu tư đón đầu từ trước", ông Kiệt cho biết.

Theo chuyên gia CBRE, đây không phải là hiện tượng mới của thị trường bất động sản Việt Nam. Nhiều khu vực đã từng chứng kiến các đợt tăng giá theo kỳ vọng hạ tầng, trong khi tiến độ triển khai thực tế còn kéo dài hoặc chưa đạt như dự kiến. Còn lại, diễn biến của thị trường cuối cùng vẫn phải tuân theo quy luật cung - cầu. Để giảm thiểu những rủi ro phát sinh trong quá trình phát triển mô hình TOD, yếu tố quan trọng cần được kiểm soát là tiến độ triển khai.

"Tiến độ triển khai quyết định rất nhiều vấn đề, từ tính khả thi của dự án, mức độ tăng giá cho đến xu hướng dịch chuyển dân cư. Nếu hạ tầng triển khai chậm thì quá trình dịch chuyển cư dân từ khu vực trung tâm ra các vùng xa hơn chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng lớn", ông Kiệt nhấn mạnh.

Ở góc độ chính sách, GS. TS. Hoàng Văn Cường cho rằng ưu tiên đầu tiên để vừa tháo gỡ khó khăn, vừa hướng tới phát triển bền vững, đồng nghĩa phải gỡ vướng mắc về pháp lý và tiếp tục hoàn thiện các công cụ điều tiết thị trường.

"Khi Nhà nước đầu tư đường sá, hạ tầng làm giá trị bất động sản gia tăng thì cần có cơ chế điều tiết phù hợp đối với phần giá trị tăng thêm đó. Đây là cách để hạn chế tình trạng đón đầu quy hoạch, đầu cơ đất đai, đồng thời bảo đảm một phần giá trị gia tăng từ đầu tư công được quay trở lại phục vụ phát triển hạ tầng và đô thị", GS. TS. Hoàng Văn Cường nêu quan điểm.

Bên cạnh đó, công cụ thuế cũng cần được nghiên cứu theo hướng điều chỉnh hành vi của thị trường. Nếu việc nắm giữ bất động sản chỉ nhằm mục đích đầu cơ, bỏ hoang hoặc chờ tăng giá phải đi kèm những chi phí đủ lớn, động cơ đầu cơ sẽ giảm đi đáng kể. Đây là kinh nghiệm mà nhiều quốc gia đã áp dụng.

Khi Nhà nước đầu tư đường sá, hạ tầng làm giá trị bất động sản gia tăng thì cần có cơ chế điều tiết phù hợp đối với phần giá trị tăng thêm đó. Đây là cách để hạn chế tình trạng đón đầu quy hoạch, đầu cơ đất đai, đồng thời bảo đảm một phần giá trị gia tăng từ đầu tư công được quay trở lại phục vụ phát triển hạ tầng và đô thị.

GS. TS. Hoàng Văn Cường

GS. TS. Hoàng Văn Cường cũng chỉ ra, bất động sản và phát triển kinh tế - xã hội có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Bất động sản phát triển được là nhờ kinh tế phát triển, nhưng để kinh tế phát triển, bất động sản lại là một trong những yếu tố đi trước.

“Vì vậy, phát triển đô thị theo mô hình TOD không phải là xây dựng một tuyến metro hay một tuyến đường vành đai, mà phải hình thành được một hệ sinh thái phát triển đông bộ, trong đó giao thông, nhà ở, thương mại, dịch vụ, giáo dục và việc làm cùng phát triển”, GS. Cường cho hay.

Bên cạnh đó, nguồn vốn cũng là vấn đề được chuyên gia lưu ý. Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, bất động sản là lĩnh vực cần nguồn vốn dài hạn, trong khi thị trường hiện vẫn phụ thuộc khá lớn vào tín dụng ngân hàng. Vì vậy, cần thúc đẩy sự phát triển của các kênh vốn dài hạn như quỹ đầu tư bất động sản và từng bước tài chính hóa thị trường theo hướng chuyên nghiệp hơn.

“Đối với các dự án TOD, yêu cầu về nguồn vốn còn lớn hơn do chu kỳ đầu tư dài, thời gian hoàn vốn kéo dài và đòi hỏi sự tham gia đồng thời của cả khu vực công và khu vực tư nhân. Do đó, việc đa dạng hóa các kênh huy động vốn, cùng với cơ chế chia sẻ rủi ro phù hợp, sẽ là một trong những điều kiện quan trọng để mô hình này có thể triển khai hiệu quả”, GS. TS. Hoàng Văn Cường nêu quan điểm.

Nhìn về trung và dài hạn, mô hình TOD đang được kỳ vọng sẽ tạo ra một không gian phát triển mới cho các đô thị Việt Nam. Tuy nhiên, để những kỳ vọng đó trở thành hiện thực, cần hội tụ đồng thời nhiều điều kiện: hạ tầng được triển khai đúng tiến độ, quy hoạch đồng bộ, thể chế đủ rõ ràng, các công cụ điều tiết thị trường phát huy hiệu quả và nguồn vốn được chuẩn bị theo hướng dài hạn, bền vững.