Thị trường sẽ bền vững trong dài hạn...
Phân lô bán nền trong các dự án kinh doanh bất động sản nhiều năm qua là vấn đề nóng, gây ra nhiều hệ lụy cho cả doanh nghiệp, người dân cũng như sự phát triển của đô thị.
Xét về mặt tích cực, các sản phẩm đất phân lô được giao dịch nhiều sẽ giúp nhiều người dân dễ tiếp cận với quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản năng động hơn.
Tuy nhiên, xét về mặt tiêu cực, việc cho phép phân lô bán nền một cách dễ dàng đã khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản lợi dụng chính sách để đi gom đất, san phẳng mặt bằng, xây dựng một ít hạ tầng sơ sài, từ đó bán đất giá cao cho người dân để thu tiền. Khi đó, không chỉ dự án ban đầu bị nham nhở mà còn ảnh hưởng đến hình ảnh đô thị, tạo sự rối rắm trong việc quy hoạch phát triển đô thị do mỗi người dân có thể xây dựng nhà ở một kiểu cách khác nhau. Chính vì vậy, từ nhiều năm trước những quy định về siết phân lô bán nền đã được đề ra.
Chia sẻ với Reatimes, Luật sư Lê Cao, Luật sư Điều hành Công ty Luật FDVN cho biết, năm 2014 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, trong đó có Điều 41 quy định chủ đầu tư không được bán đất phân lô trong các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt. Đến năm 2020, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 148/2020/NĐ-CP tiếp tục “siết” hơn khi quy định chủ đầu tư không được bán đất phân lô trong các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương.
Tuy nhiên, với những quy định hiện hành, trên thực tế việc phân lô bán nền vẫn diễn ra tràn lan, đặc biệt là tại các đô thị loại II, loại III. Vì vậy mới đây, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thông qua ngày 28/11 đã quy định chặt chẽ hơn vấn đề này.
Luật sư Lê Cao cho biết, khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân xây dựng nhà ở thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Như vậy, nếu so với những quy định hiện hành thì quy định mới tại Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) rõ ràng đã "siết" mạnh mẽ hơn hoạt động chuyển nhượng đất theo kiểu phân lô. Bởi hầu hết các đô thị lớn khắp cả nước sẽ không còn được phép phân lô bán nền.
Không dừng lại ở đó, luật cũng không cho phép phân lô bán nền trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đồng thời, ở những khu vực khác, các địa phương sẽ quyết định cụ thể khu vực nào được phép phân lô bán nền, khu vực nào không.
Luật sư Cao đánh giá: “Việc siết quy định phân lô bán nền trong các đô thị lớn là giải pháp có tính bền vững để đưa các đô thị Việt Nam trở nên trật tự và đẹp hơn, có giá trị về quy hoạch, kiến trúc, thẩm mỹ và đảm bảo tốt hơn các vấn đề về an sinh xã hội trong lâu dài. Quy định này cũng là một trong những thay đổi mạnh mẽ nhất của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa được thông qua”.
Cũng theo luật sư, đối với các dự án bất động sản đã được cấp phép và chưa hoàn thành, các chủ đầu tư sẽ phải tính toán thật kỹ giải pháp ngắn hạn và dài hạn trong thời gian tới. Vì vậy, chắc chắn thị trường bất động sản sẽ có “cú hích” từ sự điều chỉnh mạnh mẽ này.
Cụ thể, các dự án kinh doanh bất động sản kiểu phân lô bán nền sẽ dạt ra dần khỏi các đô thị lớn, từ đó kéo sự phân bổ dân cư, kéo hoạt động quy hoạch đô thị tại các địa phương ra, giảm tải các vấn đề an sinh xã hội tại các đô thị lớn và điều đó có lợi cho nền kinh tế.
Có cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng nhận định Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã “mạnh tay” hơn trong việc cấm phân lô bán nền tại các dự án bất động sản so với các quy định trước đây. Và điều này sẽ giúp thị trường bất động sản trong dài hạn phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, sốt đất, lãng phí tài sản đất đai đã diễn ra nhiều năm qua.
… nhưng cảnh báo về sự “chao đảo” của thị trường đất nền
Tình trạng phân lô bán nền được ngăn chặn sẽ góp phần đưa thị trường bất động sản phát triển đúng quy hoạch, tạo ra giá trị thực sự từ việc sử dụng đất đai. Về lâu dài, điều này sẽ là giải pháp cần thiết để điều hướng thị trường phát triển lành mạnh.
Tuy nhiên, không ít quan điểm bày tỏ lo ngại quy định này của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ đem lại những tác động tiêu cực trong ngắn hạn đối với thị trường.
Điều dễ dàng nhìn thấy là thị trường đất nền sẽ “chao đảo” do nhiều giao dịch bị “chặn đứng”, nguồn cung và sức cầu của đất nền cũng kém đa dạng hơn, giá đất nền dễ có xu hướng giảm.
Chưa kể, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, tức là từ nay đến thời điểm đó còn khoảng 13 tháng, liệu có nguy cơ xảy ra trường hợp phê duyệt hàng loạt để doanh nghiệp bán tháo đất phân lô?
Theo Luật sư Lê Cao, hiện không có quy định chuyển tiếp để làm rõ thời điểm áp dụng nào khác, do đó phải đến 1/1/2025 thì các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mới bắt đầu buộc phải áp dụng quy định của Luật này. Như vậy còn hơn 1 năm nữa để các doanh nghiệp xử lý các sản phẩm đất phân lô đang tồn đọng hiện nay chưa bán tại các dự án. Do đó, khả năng tốc độ giao dịch chuyển nhượng đất phân lô trong khoảng thời gian này sẽ được đẩy mạnh do các doanh nghiệp muốn bán nhanh để thu hồi vốn, tránh tình trạng mắc kẹt các sản phẩm.
“Tất nhiên, nếu doanh nghiệp nào đủ tự tin thì họ có thể giữ hàng để xây dựng dự án theo quy hoạch, tuy nhiên tình trạng nhà phố hiện nay ở nhiều nơi đang khá trầm lắng, giữ đất xây nhà để bán có khả năng sẽ ảnh hưởng đến nguồn lực tài chính, tạo ra nhiều rủi ro hơn cho các doanh nghiệp. Vì vậy, khả năng rất lớn là giá đất phân lô tại các đô thị sắp tới sẽ giảm mạnh để các doanh nghiệp kịp bán sản phẩm của mình”, Luật sư Lê Cao bày tỏ quan điểm.
Cũng theo Luật sư Điều hành Công ty Luật FDVN, đối với các dự án bất động sản đã được cấp phép, đang triển khai trong các đô thị nếu có sản phẩm là nhà phố, các chủ đầu tư cũng nên tính toán lại cách thực hiện. Lâu nay, các kiểu nhà phố không phù hợp để ở, tình trạng xây dựng kém chất lượng rất nhiều, giá cả lại không cạnh tranh, dẫn đến thị trường nhà phố thiếu tính hấp dẫn. Do đó, nếu không thay đổi, khi buộc phải bán sản phẩm nhà ở chứ không còn được bán đất phân lô thì sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp.
Hiện Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) không cấm việc các chủ đầu tư có thể bán sỉ cho doanh nghiệp khác hoặc chuyển nhượng dự án cho doanh nghiệp khác. Tuy nhiên, nếu các doanh nghiệp khác tiếp nhận lại dự án, họ cũng phải tính phương án xây dựng nhà ở theo quy hoạch được duyệt để bán sản phẩm nhà ở đúng quy định cho người dân - Luật sư Lê Cao chia sẻ thêm./.
