Nhiều thay đổi sát với thực tiễn
Sau quá trình tiếp thu, chỉnh lý, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới nhất gồm 10 chương và 83 điều đã cho thấy nhiều điểm tiến bộ trong các quy định liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản, giải quyết nhiều “nút thắt” tồn đọng đang gây khó khăn cho thị trường địa ốc, góp phần làm minh bạch thị trường, quản lý chặt chẽ hoạt động môi giới, sàn giao dịch để bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP.Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, dự án sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này đã có những thay đổi rất cách mạng, khá sát với thực tiễn, giúp minh bạch được thông tin thị trường, đảm bảo được quyền lợi của người mua nhà.
Cụ thể, dự thảo Luật đã quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Đồng thời, công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (nếu có).
Hay quy định các loại hợp đồng trong giao dịch bất động sản. Trong đó có hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú.
Phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật mới cũng bảo đảm phù hợp với tình hình thực tế và có tính khả thi cao. Trong đó, quy định cụ thể những tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đăng ký kinh doanh và những trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có mua bán, cho thuê, thuê mua bất động sản nhưng không phải là kinh doanh bất động sản.
Ông Hiệp cho biết, dự thảo Luật còn mở rộng việc cho phép các chủ đầu tư được cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai thay vì chỉ được cho thuê, cho thuê mua bất động sản đã có sẵn như quy định hiện hành.
“Chúng tôi không cập nhật được tất cả những điểm mới nhất trong dự thảo Luật nên có những điểm chúng tôi chưa biết được tranh luận cuối cùng tại diễn đàn Quốc hội sẽ thay đổi những gì. Nhưng đánh giá tổng thể, tôi cho là dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã có nhiều tiến bộ, hứa hẹn sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản khi được thông qua”, ông Hiệp nhìn nhận.
Đánh giá về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM cũng đồng tình quan điểm, dự thảo Luật đã có những sửa đổi phù hợp, đáp ứng được nguyện vọng của đông đảo người dân, doanh nghiệp. Trong đó, phải kể đến là việc bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch nhằm khắc phục các tồn tại, bất cập của tổ chức trung gian này đối với thị trường; đồng thời bảo đảm được quyền tự chủ cho các doanh nghiệp.
Cùng với đó, quy định chặt chẽ về điều kiện của cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản nhằm nâng cao chất lượng, tính chuyên nghiệp, đạo đức nghề nghiệp của các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản, bảo đảm quyền lợi của các chủ thể tham gia thị trường.
“Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng tiếp thu các ý kiến góp ý, định nghĩa sàn giao dịch bất động sản và các nội dung liên quan đến sàn giao dịch theo hướng sàn chỉ là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, không làm các dịch vụ khác. Tôi cho việc quy định như vậy là hợp lý, phù hợp với vai trò của sàn và không ảnh hưởng đến quyền tự do trong việc giao dịch bất động sản”, luật sư Nguyễn Văn Hậu chia sẻ.
… nhưng vẫn cần một phiên bản tốt hơn
Mặc dù được đánh giá là khá hoàn thiện, sát với thực tiễn và phù hợp với đông đảo nguyện vọng của người dân, doanh nghiệp, song để có một phiên bản tốt nhất cho dự án sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, giới chuyên gia, doanh nghiệp cho rằng vẫn còn một số nội dung cần bổ sung, quy định rõ ràng.
Cụ thể, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hiện nay chỉ mới có quy định về hành vi đấu giá, thổi giá đất chứ chưa có những quy định về hành vi vi phạm đấu giá, thổi giá bất động sản, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản. Trong khi đó, thị trường bất động sản không chỉ phụ thuộc vào giá đất mà còn phụ thuộc vào giá nhà.
Vì vậy, ông Hiệp cho rằng, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh nên xem xét cả những trường hợp đấu giá, thổi giá bất động sản. Phải có những quy định rõ ràng, xử phạt nghiêm minh, thậm chí là cấm hành nghề có thời hạn đối với những trường hợp này.
“Đây sẽ là một trong những quy định góp phần giúp đội ngũ làm bất động sản lành mạnh hơn và nền kinh tế phát triển vững chắc hơn”, ông Hiệp nói.
Một vấn đề khác được ông Hiệp cho là nên xem xét cân nhắc sửa đổi trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản là cho phép các doanh nghiệp được chuyển nhượng dự án kể cả khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Lãnh đạo GP.Invest cho biết, doanh nghiệp Việt Nam nói chung và doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản nói riêng đa số là doanh nghiệp vừa và nhỏ. Vì vậy, năng lực tài chính của các doanh nghiệp cũng rất hạn chế.
Nếu trong trong quá trình làm dự án bị vướng mắc pháp lý, thủ tục hành chính khiến dự án phải kéo dài sẽ khiến doanh nghiệp khó khăn về tài chính. Khi đó, nhiều doanh nghiệp buộc phải bán dự án. Và tất nhiên, chỉ có doanh nghiệp nào đến cùng đường mới chấp nhận bán dự án.
“Đúng như quan điểm của Chủ tịch Quốc hội là phải bán cái mình có. Tức là phải nộp xong nghĩa vụ tài chính mới, thì dự án đó mới là của mình và mình mới có quyền được bán. Về lý điều này là không sai. Nhưng xét trong điều kiện cụ thể của các doanh nghiệp Việt Nam thì nên quy định linh hoạt hơn trong vấn đề này. Theo đó, nên cho phép các doanh nghiệp được chuyển nhượng dự án kể cả khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Bởi điều này sẽ giúp các doanh nghiệp “dễ thở” hơn, dễ có điều kiện để có thể tồn tại. Còn nếu kiên quyết phải nộp xong nghĩa vụ tài chính thì sẽ làm khó doanh nghiệp và bên mua cũng không muốn mua”, ông Hiệp bày tỏ quan điểm.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trầm lắng và bất động sản lại tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế thì việc cho phép linh hoạt chuyển nhượng dự án cũng là một biện pháp tháo gỡ thị trường bất động sản bởi điều này sẽ giúp các dự án được triển khai, hạn chế ách tắc, đưa nguồn cung ra thị trường - lãnh đạo GP.Invest nói thêm./.
