"Ông lớn" Singapore, Nhật Bản,… điểm danh
Khép lại năm 2024, thị trường mua bán và sáp nhập (M&A) bất động sản Việt Nam ghi nhận tăng trưởng. Tổng giá trị 13 thương vụ nổi bật đạt hơn 1,8 tỷ USD, với sự góp mặt của nhiều doanh nghiệp lớn như Vingroup, Becamex IDC, Novaland,...
Cụ thể, thương vụ lớn nhất năm có giá trị 982 triệu USD, với việc Tập đoàn Vingroup chuyển nhượng 55% vốn điều lệ công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Thương mại SDI. Bên mua là Công ty Đầu tư Kinh doanh và Phát triển Thiên Phúc, Công ty Đầu tư và Phát triển Falcon, Công ty Đầu tư Kinh doanh và Phát triển Emerald và Công ty cổ phần Đầu tư Kinh doanh NP.
Tiếp đến là dự án nhà ở Bình Dương, do Tổng Công ty Đầu tư và phát triển công nghiệp (Becamex IDC) chuyển nhượng cho Công ty Sycamore Limited - công ty con của CapitaLand (Singapore). Giá trị thương vụ M&A ước tính khoảng 553 triệu USD.
Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va (Novaland) trong năm qua cũng đã hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp tại Công ty cổ phần Huỳnh Gia Huy (chủ đầu tư dự án NovaHills Mui Ne) cho bên mua là EverLand, với giá trị thương vụ khoảng 79 triệu USD. EverLand được biết tới là chủ đầu tư của nhiều dự án nghỉ dưỡng lớn như Crystal Holidays Harbour Vân Đồn, Crystal Holidays Heritage Lý Sơn, Crystal Holidays Marina Phú Yên,...
Hay cú bắt tay giữa Kim Oanh Group với 4 tập đoàn lớn Nhật Bản (gồm Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi, NTT Urban Development và AEON) khi ký kết hợp tác đầu tư khu đô thị The One World. Dự án có quy mô gần 50 ha tại Bình Dương, tổng vốn đầu tư hơn 1 tỷ USD, các sản phẩm bao gồm shophouse, nhà phố liền kề, biệt thự compound, căn hộ,...
Ngoài ra còn một số thương vụ M&A khác như Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức chuyển nhượng khu đất công nghiệp 18ha cho Tripod Technology Corporation với giá trị giao dịch 250 triệu USD; Nam Long Group bán 25% cổ phần tại dự án Paragon Đại Phước cho Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản) với giá trị giao dịch 26 triệu USD; Hưng Sơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án Vlasta Sầm Sơn cho Công ty Cổ phần đầu tư Bất động sản Hưng Phú với giá trị giao dịch 0,8 triệu USD,...
Theo giới chuyên môn, nhìn chung "cuộc đua" M&A năm 2024 có phần nghiêng về khối ngoại với các thương vụ hàng trăm triệu USD. Các đại gia nước ngoài đã nhanh chóng chớp thời cơ để thâu tóm dự án.
Bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng bộ phận Môi giới và Đầu tư Savills Hà Nội nhìn nhận, thị trường M&A tại Việt Nam, đặc biệt trong ngành bất động sản, đang chứng kiến sự cạnh tranh mạnh mẽ từ bên ngoài.
Trong năm 2024, phần lớn giao dịch có sự tham gia của các quỹ đầu tư nước ngoài. Nhiều nhà đầu tư sẵn sàng bạo chi để thâu tóm các dự án tiềm năng, đặc biệt trong phân khúc bất động sản nhà ở, nhằm tận dụng cơ hội từ sự phục hồi của thị trường sau khủng hoảng.
Theo quan sát của Savills, các nhà đầu tư tới từ Singapore, Nhật Bản và Hàn Quốc đang hoạt động tích cực nhất trên thị trường M&A Việt Nam. Bên cạnh đó, Mỹ và châu Âu cũng ngày càng quan tâm tới thị trường nước ta.
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia kinh tế.
Lý giải về thực trạng trên, chia sẻ với Reatimes PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia kinh tế cho biết, 2024 là năm mà thị trường bất động sản Việt Nam ở giai đoạn phục hồi chậm. Trong bối cảnh đó, chuyện sang tên đổi chủ, M&A dự án trở thành vấn đề khó đối với nhiều doanh nghiệp nội.
"Khi thị trường không có lưu thông, không sôi động thì các doanh nghiệp trong nước cũng chần chừ đưa ra quyết định giao dịch. Thậm chí, có những doanh nghiệp khó khăn, dù rất muốn bán nhưng không ai mua. Trong khi đó, đối với doanh nghiệp nước ngoài, dù thị trường Việt Nam có tăng giá, có bất ổn, song vẫn có sức hút bởi tiềm năng lâu dài và khả năng phát triển của còn rất lớn so với thế giới. Thực tế là họ mua tiềm năng, họ M&A tiềm năng chứ cũng không hẳn nhằm mục đích thu lợi ngay trong thời gian ngắn hạn", PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho hay.
Thị trường M&A trong năm 2025 vẫn tích cực
Thị trường M&A bất động sản năm 2025 được dự báo sẽ tiếp tục chứng kiến sự lên ngôi của khối ngoại, và có nhiều lý do dẫn đến hiện tượng này. Thứ nhất, tiềm lực tài chính mạnh mẽ cho phép nhà đầu tư nước ngoài "thâu tóm" những dự án quy mô lớn, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang gặp khó khăn về dòng vốn. Các doanh nghiệp trong nước, dù sở hữu quỹ đất dồi dào, vẫn phải "ngậm ngùi" nhường sân vì thiếu vốn để triển khai. Thứ hai, kinh nghiệm dày dặn trong quản lý và vận hành dự án bất động sản của khối ngoại mang đến sự tin tưởng cho các nhà đầu tư, đồng thời giúp nâng cao giá trị và hiệu quả dự án.
Minh chứng rõ hơn cho quan điểm này, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh dự báo, năm 2025 "cuộc đua" M&A bất động sản nhiều khả năng vẫn sẽ tiếp tục nghiêng về khối ngoại. Trong đó, bất động sản công nghiệp sẽ là phân khúc hấp dẫn nhất. Trên thực tế, đây vẫn đang là phân khúc đắt hàng trên thị trường.
Bên cạnh đó, với kỳ vọng phát triển kinh tế cùng việc lượng khách du lịch tăng nhanh chóng trong thời gian qua thì bất động sản nghỉ dưỡng cũng có cơ hội thu hút các nhà đầu tư.
Ngoài ra, phân khúc nhà ở cao cấp có thể cũng sẽ được M&A nhiều hơn trong năm 2025, nhất là với nhà đầu tư ngoại. Trong bối cảnh đời sống người dân ngày càng cao, số lượng người giàu nhiều hơn, những doanh nghiệp lớn nước ngoài nhìn thấy cơ hội đầu tư và có thể sẽ mua dự án để xây dựng chung cư hạng sang.
Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield.
Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield cũng đưa ra quan điểm tương tự khi dự báo trong giai đoạn 2024 - 2026, một lượng vốn lớn đến từ các nhà đầu tư nước ngoài dự kiến hoàn tất và đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam. Các nhà đầu tư gốc Á từ Singapore, Malaysia... nhiều khả năng sẽ tiếp tục chiếm sóng trên thị trường.
"Sự phát triển của thị trường M&A bất động sản tại Việt Nam năm 2024 - 2025 không chỉ là kết quả của các yếu tố kinh tế và chính trị ổn định mà còn là minh chứng cho sự hấp dẫn của thị trường này đối với các nhà đầu tư quốc tế. Một số yếu tố chính thúc đẩy thị trường bao gồm chính sách hỗ trợ từ Chính phủ, tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa nhanh chóng. Chính phủ đã đưa ra nhiều chính sách khuyến khích đầu tư, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản. Các chính sách này bao gồm việc cải thiện môi trường kinh doanh, đơn giản hóa thủ tục hành chính và cung cấp các ưu đãi thuế cho các nhà đầu tư", bà Trang Bùi nhận định.
Đáng chú ý, mục tiêu đầu tư của khối ngoại vẫn nằm ở việc tìm kiếm quỹ đất sạch, có chất lượng tốt, giá trị thật cũng như có pháp lý hoàn chỉnh, nhiều tiềm năng phát triển. Theo đó, sự phát triển của ngành công nghiệp và sản xuất đã tạo ra nhu cầu lớn về đất công nghiệp, đặc biệt là trong bối cảnh Việt Nam đang trở thành một trong những trung tâm sản xuất lớn của khu vực. Các khu công nghiệp tại Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là từ Nhật Bản và Hàn Quốc. Điều này không chỉ giúp phát triển hạ tầng khu vực mà còn tạo ra nhiều cơ hội việc làm cho người lao động địa phương. Ngoài ra, phân khúc nhà ở cũng chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ.
Bên cạnh đó, các dự án nhà ở tại Hải Phòng, Nghệ An và TP.HCM tiếp tục thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Nhu cầu về nhà ở tại các khu vực đô thị mới ngày càng tăng, đặc biệt là trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng và sự gia tăng dân số.
Cuối cùng, phân khúc khách sạn cũng ghi nhận nhiều thương vụ M&A, đặc biệt tại các thành phố du lịch như Đà Nẵng và Nha Trang. Sự phát triển của ngành du lịch đã tạo ra nhu cầu lớn về các cơ sở lưu trú cao cấp, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Còn ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định: "Các hoạt động thăm dò, đàm phán trên thị trường cho thấy, dù có đi đến giao dịch hay không, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn ngoại và mức độ quan tâm vẫn cao".
Mặc dù vậy, tình thế dùng dằng giữa bên mua - bên bán sẽ kéo dài ít nhất vài quý tới do các quy định mới liên quan đến bất động sản cần thời gian để được áp dụng nhất quán và rộng rãi.
Theo đó, vị này chỉ ra 2 vướng mắc pháp lý lớn nhất trong M&A bất động sản hiện nay khiến thị trường này vẫn chưa thực sự "bùng nổ".
Thứ nhất, ở giai đoạn trước khi phát triển, dự án cần có ít nhất phê duyệt quy hoạch 1/500 để làm cơ sở tính khả thi. Dù vậy, nhiều dự án do chậm triển khai đã hết hạn quy hoạch. Việc gia hạn và phê duyệt lại quy hoạch mất khá nhiều thời gian, nhất là trong bối cảnh nhiều địa phương đang rà soát tiến độ xây dựng của dự án trên địa bàn đang để hoang phí.
Thứ hai, khi áp dụng bảng giá đất mới, phương án tính tiền sử dụng đất vẫn chưa được thống nhất giữa bên bán và bên mua.
Vì lẽ đó, vị chuyên gia dự báo: "Số lượng thương vụ M&A vẫn tăng trong năm 2025 nhưng ở mức "bùng nổ" thì chưa thể. Bên cạnh đó, các phân khúc chủ đạo M&A sẽ tiếp tục là công nghiệp và hậu cần, nhà ở thương mại, văn phòng và dự án phức hợp".
