M&A bất động sản - "Cứu cánh" cho nhiều doanh nghiệp nửa cuối năm

M&A bất động sản: "Điểm sáng" trong thu hút vốn đầu tư

Theo số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư công bố tính đến ngày 20/5/2024, tổng số vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam (bao gồm vốn đăng ký cấp mới, vốn đăng ký điều chỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần) đạt hơn 11,07 tỷ USD, tăng 2% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư gần 1,98 tỷ USD, chiếm gần 17,9% tổng vốn đầu tư đăng ký, tăng 70,8% so với cùng kỳ.

Nếu so sánh với cùng kỳ năm 2023 khi vốn ngoại chảy vào bất động sản đạt khoảng 1,16 tỷ USD, có thể thấy thị trường bất động sản đang có những tín hiệu của sự phục hồi. Nguồn vốn FDI rót vào lĩnh vực bất động sản đã có sự tăng trưởng dù thị trường này vẫn đang trong quá trình vực dậy từ đáy.

Đáng nói, từ cuối năm 2023 đến nay, thị trường bất động sản đã chứng kiến hàng loạt thương vụ nhà đầu tư ngoại "bắt tay" hợp tác cùng doanh nghiệp trong nước để triển khai các dự án thông qua hình thức M&A.

Điển hình như vào thời điểm tháng 12/2023, UBND tỉnh Bình Dương thông qua quyết định cho phép Becamex IDC chuyển nhượng dự án khu đô thị Tân Thành Bình Dương tại TP. Thủ Dầu Một cho CapitaLand. Dự án rộng 18,9ha, trong đó tổng diện tích xây dựng gần 593.000m2. Với tổng mức đầu tư 13.645 tỷ đồng, dự án này sẽ cung cấp ra thị trường 462 căn biệt thự và khoảng 3.300 căn hộ, quy mô dân số khoảng 12.000 người. Giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 5.085 tỷ đồng.

Hay dự án Một thế giới - The One World tại Bình Dương được Kim Oanh Group ký kết hợp tác với các tập đoàn danh tiếng Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi và NTT Urban Development để triển khai với tổng vốn đầu tư hơn 1 tỷ USD; Gamuda Land mua 100% vốn Công ty Bất động sản Tâm Lực để sở hữu dự án ở Thủ Đức, TP.HCM...

Trên thực tế, khối ngoại vẫn luôn được đánh giá là chiếm ưu thế trong hoạt động M&A bất động sản tại Việt Nam. Tuy nhiên, thời gian vừa qua, thị trường cũng đã chứng kiến sự trở lại nhiều hơn của doanh nghiệp nội sau hai năm tái cơ cấu do khó khăn.

Có thể kể đến Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest - HOSE: HPX) có kế hoạch chi hơn 434 tỷ đồng để thâu tóm 99,8% vốn điều lệ Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xanh Kỳ Sơn. Được biết, Xanh Kỳ Sơn thành lập ngày 8/12/2016 tại Hòa Bình, hoạt động chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Công ty này và Tập đoàn Telin đang liên doanh cùng phát triển dự án Khu biệt thự nghỉ dưỡng Đảo Ngọc ở Hoà Bình, có quy mô 35ha, tổng vốn đầu tư khoảng 234 tỷ đồng, dự kiến cung cấp ra thị trường 350 - 450 căn nhà ở liền kề, nhà ở biệt thự.

Hay như Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HOSE: KDH) vừa thông qua việc Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Saphire nhận chuyển nhượng 99% vốn điều lệ của Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Lộc Minh với giá trị là 350 tỷ đồng. Tại thời điểm 30/9/2023, Nhà Khang Điền đang sở hữu 99,9% vốn tại Công ty Saphire, đơn vị hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Được biết, Công ty Lộc Minh thành lập ngày 5/5/2022 tại TP.HCM, là chủ đầu tư dự án Khu nhà ở cao tầng Công ty Lộc Minh có diện tích 1,9ha (phường Bình Trưng Đông, TP. Thủ Đức). Như vậy, sau khi Saphire mua lại Lộc Minh, Nhà Khang Điền sẽ gián tiếp sở hữu dự án này.

Ngoài ra, lĩnh vực M&A bất động sản Việt Nam còn đang ghi nhận sự đa dạng về quy mô, trong đó, điển hình là xu hướng gom quỹ đất lớn để thực hiện dự án khu đô thị tích hợp.

Theo đó, Vinhomes đang đầu tư khu đô thị hơn 1.000ha tại Long An; Tập đoàn Đất Xanh đang tìm kiếm quỹ đất rộng 100 - 200ha khắp cả nước với pháp lý tốt để làm các dự án giai đoạn 2024 - 2025 và doanh nghiệp này cũng lên kế hoạch M&A các quỹ đất dự án hiện hữu tập trung tại khu vực có mức độ đô thị hóa cao, có thể triển khai nhanh để phát triển sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu thực; Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô cũng lên kế hoạch thực hiện nhiều thương vụ M&A, tích lũy quỹ đất triển khai các dự án khu đô thị tại nhiều tỉnh miền Bắc như Hưng Yên, Thái Bình, Nam Định, Quảng Ninh, mục tiêu mở rộng lĩnh vực hoạt động kinh doanh sang đa ngành; Phát Đạt, An Gia, Ecopark, Hoàng Huy, TNG Holdings, Eurowindow... đang tích cực "săn" các quỹ đất lớn quy mô từ 50 - 150ha tại nhiều tỉnh thành.

Song song với sự đa dạng về quy mô thì trong năm 2024 cũng sẽ xuất hiện nhiều "tay chơi mới" gia nhập thị trường. Ví dụ như Bất động sản Kim Oanh hợp tác cùng nhiều nhà đầu tư quốc tế đầu tư dự án tại Hòa Lân, Bình Dương; Tập đoàn Central Pattana (Thái Lan) gia nhập thị trường bán lẻ tại Việt Nam; Tập đoàn TH đề xuất tỉnh Lâm Đồng đầu tư dự án Khu du lịch Quốc gia Đankia - Suối Vàng; Tập đoàn Thủy sản Minh Phú cũng gây bất ngờ khi tuyên bố lấn sân sang mảng bất động sản với dự án nhà ở xã hội tại Cà Mau.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh những khó khăn về tài chính chưa được tháo gỡ hoàn toàn như hiện nay thì các doanh nghiệp địa ốc Việt Nam buộc phải cơ cấu lại sản phẩm lẫn danh mục đầu tư. Và M&A bất động sản sẽ là động lực để thu hút dòng vốn lớn từ các công ty trong nước có tiềm lực tài chính hoặc các nhà đầu tư nước ngoài.

Nhìn nhận về vấn đề này, Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho biết, thời gian qua xu hướng M&A của các nhà đầu tư ngoại với lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam đang tăng mạnh. Đây là xu hướng chung và hiện các nhà đầu tư nước ngoài khá thích hình thức đầu tư này. Lý do là tại Việt Nam, các nhà đầu tư nước ngoài dễ dàng trong việc tìm kiếm doanh nghiệp phù hợp, với giá cả tương xứng, đồng thời cũng tiết kiệm được thời gian, thủ tục, xây dựng bộ máy.

"Hiện các luật quan trọng có ảnh hưởng trực tiếp tới thị trường bất động sản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội thông qua và sắp có hiệu lực. Đặc biệt trong năm 2024, Việt Nam sẽ tiếp tục đẩy mạnh đầu tư công tại nhiều tỉnh thành, tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, lãi suất hạ, gỡ vướng dự án... mở ra nhiều cơ hội phục hồi thị trường bất động sản", PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh đánh giá.

Đại diện Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho rằng, M&A bất động sản vẫn đang tiếp tục được thúc đẩy với tần suất và quy mô ngày càng lớn với sự tham gia của các doanh nghiệp trong và ngoài ngành, nội địa và quốc tế.

Hoạt động M&A được thúc đẩy bởi dòng vốn từ các quốc gia châu Á như Singapore, Hàn Quốc, Thái Lan, Malaysia và Nhật Bản, cũng như từ các nhà đầu tư Trung Đông. Đặc biệt, có sự xuất hiện nhiều hơn của các quỹ đầu tư tiếp cận. Bên cạnh phân khúc bất động sản công nghiệp và nhà ở, tới đây, phân khúc bất động sản thương mại văn phòng và bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng bắt đầu được các nhà đầu tư để ý.

Nhà đầu tư đặt nhiều kỳ vọng vào thị trường địa ốc nửa cuối năm

Trong báo cáo công bố mới đây, bộ phận phân tích Chứng khoán MB (MBS Research) cho rằng, hiện đang có một số yếu tố hỗ trợ cho đà phục hồi của thị trường bất động sản trong thời gian tới. Cụ thể là lãi suất được đánh giá đã về mức hấp dẫn để có thể kích thích phát triển thị trường.

Theo đó, từ đầu năm 2023, NHNN đã 4 lần giảm lãi suất điều hành và lãi suất tái cấp vốn hiện nay đã về mức 4,5% (thấp hơn so với mức trong thời điểm dịch năm 2020). Nhờ đó, lãi suất cho vay trung và dài hạn hiện nay dao động quanh mức 7,5 - 7,9% (giảm từ mức 9,3 - 11,4% thời điểm giữa năm 2023).

Song, tỷ giá tăng lại khiến áp lực thanh khoản hệ thống căng thẳng. Lãi suất thị trường đang có dấu hiệu tăng dần nhằm thu hút thanh khoản, điều này có thể gây áp lực tăng nhẹ mặt bằng lãi suất cho vay thời gian tới.

Tuy nhiên, nhóm phân tích cho rằng, nếu lãi suất có tăng trong thời gian tới cũng không mang nhiều hàm ý tiêu cực đến thị trường bất động sản bởi lãi suất cho vay tăng lên nhẹ sẽ kích thích dòng tiền chảy vào lĩnh vực này do kỳ vọng lãi suất đã tạo đáy và tâm lý nhà đầu tư lúc này sẽ cố gắng tận dụng một mức lãi suất tốt để đầu tư.

Bên cạnh đó, hệ thống pháp lý đang hoàn thiện sẽ thúc đẩy cả nguồn cung tương lai lẫn lực cầu. Vào cuối năm 2023, Chính phủ đã chính thức thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5 đầu năm 2024, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Đất đai sửa đổi. Dự kiến các luật này sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.

Đối với Luật Đất đai 2024, các điểm mới tập trung vào các quy định giúp thúc đẩy quá trình giải phóng mặt bằng, hạn chế tranh chấp, minh bạch hóa trong lúc thực hiện. Về phía các nhà phát triển bất động sản, tốc độ GPMB được tăng cao cũng đồng nghĩa với thời gian phát triển dự án được rút ngắn đi.

Ở chiều ngược lại, việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ khiến chi phí GPMB tăng lên so với giai đoạn trước do giá đất được cập nhật sát hơn với thị trường, dẫn đến chi phí phát triển dự án cũng sẽ tăng lên, kéo theo mức giá đầu ra cũng tăng. Việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường vẫn cần thêm thời gian để được sự hướng dẫn áp dụng của các ban ngành. Các vướng mắc trong khâu định giá như nguồn gốc đất vẫn sẽ chưa được khai thông triệt để theo các thay đổi mới trong luật này.

Với Luật Kinh doanh bất động sản 2023, theo đánh giá của MBS Research, các quy định mới tập trung vào việc hạn chế tình trạng huy động vốn và phát triển dự án tràn lan gây lãng phí nguồn lực xã hội vào các nhà phát triển bất động sản yếu kém về năng lực tài chính cũng như sở hữu tình trạng pháp lý không rõ ràng.

Các quy định mới cũng hướng đến việc củng cố niềm tin của người mua bất động sản và tiến đến minh bạch hóa thị trường. Tuy nhiên các điểm mới trong luật có thể sẽ tạo ra tình trạng khan hiếm nguồn cung, đặc biệt là sản phẩm đất nền trong ngắn hạn và đặt ra yêu cầu về sức khỏe tài chính đối với các nhà phát triển để thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước, đồng thời hạn chế các hình thức huy động vốn từ khách hàng như trước đây.

Và với Luật Nhà ở 2023, MBS Research cho rằng, sự thay đổi chủ yếu tập trung vào việc khuyến khích thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, giúp đảm bảo an sinh xã hội, củng cố niềm tin nơi người mua nhà, góp phần cải thiện thanh khoản, đem lại sự sôi động cho thị trường bất động sản.

Ngoài ra, nhóm phân tích nhìn nhận, thị trường cũng có thêm động lực phục hồi đến từ dòng tiền đầu tư kiều hối. Điểm đáng chú ý trong lần thay đổi Luật này là việc công nhận các quyền và nghĩa vụ hợp pháp của kiều bào ở nước ngoài nếu vẫn còn giữ quốc tịch Việt Nam. Điều này sẽ cho phép người có quốc tịch Việt Nam tại nước ngoài được đứng tên bất động sản, giúp giải quyết tình trạng khiếu kiện xảy ra khi lúc trước họ phải nhờ người nhà, người quen đứng tên giúp và phát sinh các trường hợp chiếm đoạt tài sản.

Do đó, đưa ra dự báo về xu hướng phát triển của ngành bất động sản trong thời gian tới, MBS Research cho rằng, huy động vốn trên sàn sẽ là một trong những hoạt động nổi bật của các công ty bất động sản trong phần còn lại của năm 2024 nhằm tái cấu trúc nợ vay, đáp ứng các nghĩa vụ tài chính về đất với nhà nước và chi phí phát triển dự án tăng cao. Đặc biệt, hoạt động M&A các dự án bất động sản sẽ sôi động trong những tháng tới của năm 2024.

Nguyên nhân đầu tiên là do sức khoẻ tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản còn yếu và chưa tiếp cận được nguồn vốn trong khi chi phí phát triển dự án ngày càng tăng. Vì vậy, việc bán dự án cho các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, năng lực phát triển dự án tốt sẽ giúp họ duy trì được hoạt động và sự phát triển của doanh nghiệp mình.

Thứ hai, biến động lãi suất của Mỹ đã giảm đi đáng kể, giúp bên mua dễ dàng hơn trong việc sắp xếp nguồn vốn để thực hiện thương vụ trong tương lai. 

Ngoài ra, các dự án đã có tình trạng pháp lý rõ ràng, chất lượng tốt và nhiều tiềm năng để phát triển vẫn sẽ thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư tiềm năng./.