M&A bất động sản tăng tốc, bước vào chu kỳ sàng lọc mới

Pháp lý "mở khoá", M&A bất động sản tăng tốc

Theo báo cáo mới nhất từ Công ty tư vấn bất động sản toàn cầu Jones Lang LaSalle (JLL), thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 đang chứng kiến sự sôi động trở lại rõ rệt, nhờ khung pháp lý được cải thiện đáng kể. Điểm nhấn là Nghị quyết 171 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất có hiệu lực từ tháng 1/4/2025, mở ra cơ hội chuyển đổi quỹ đất linh hoạt và giúp nhiều dự án nhanh chóng bước vào giai đoạn triển khai. Bên cạnh đó, các địa phương cũng tích cực đẩy nhanh tiến độ các dự án, từ đó củng cố niềm tin của nhà đầu tư và thu hút dòng vốn mạnh mẽ vào thị trường.

Chính nhờ những cải thiện về pháp lý, bất động sản tiếp tục nằm trong top 3 lĩnh vực hấp dẫn vốn FDI nhất. Trong 11 tháng năm 2025, toàn thị trường thu hút 3,1 tỷ USD vốn đăng ký mới, chiếm 19,7%, chủ yếu tập trung vào các dự án có hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh, quỹ đất sạch và tiến độ xây dựng minh bạch.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam nhận định:"Các nhà đầu tư trong và ngoài nước đang đặt ưu tiên cao cho những dự án có nguồn gốc đất đai rõ ràng. Khi pháp lý minh bạch, họ tự tin đưa ra quyết định nhanh hơn và sẵn sàng chi trả mức giá hợp lý cho các tài sản "sạch". Đây chính là yếu tố giúp thị trường M&A bất động sản khởi sắc mạnh mẽ trong năm 2025".

Cũng theo JLL, trong 11 tháng đầu năm 2025, tổng giá trị các thương vụ M&A bất động sản đã được công bố đạt khoảng 2,4 tỷ USD phản ánh tín hiệu phục hồi ngày càng rõ nét của thị trường. Xét về cơ cấu, phân khúc nhà ở tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chiếm hơn 70% tổng giá trị M&A; bất động sản thương mại đứng ở vị trí tiếp theo với 17,7%; bất động sản nghỉ dưỡng chiếm khoảng 5,3%. Đáng chú ý, trung tâm dữ liệu (data center) chiếm 3,3% giá trị giao dịch.

Các chuyên gia JLL nhận định, trong bối cảnh các doanh nghiệp nội hiện đang đối mặt với áp lực lớn về thanh khoản và yêu cầu tái cấu trúc, M&A trở thành lời giải kép, vừa giúp doanh nghiệp giảm tải gánh nặng tài chính, vừa mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư có tiềm lực tiếp cận, mở rộng quỹ đất. Tuy nhiên, để quá trình này thực sự mang lại lợi ích cho cả hai bên, điều kiện tiên quyết vẫn là sự chuẩn bị đầy đủ về pháp lý và tính minh bạch của thông tin dự án. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp lớn trong nước cũng đang tăng tốc các thương vụ M&A nhằm củng cố danh mục tài sản, đồng thời tích lũy quỹ đất cho chiến lược phát triển dài hạn.

Lãi suất ổn định, M&A bất động sản công nghiệp tăng tốc trước cuộc sàng lọc mới

Theo đánh giá của JLL, mặt bằng lãi suất cho vay duy trì ổn định quanh ngưỡng 7 - 9% đã tạo điều kiện thuận lợi để cả doanh nghiệp trong và ngoài nước tiếp cận nguồn vốn với chi phí hợp lý hơn. Yếu tố này, cùng với nhu cầu tái cấu trúc doanh nghiệp và những chuyển động tích cực trong cải cách hành lang pháp lý chính là động lực quan trọng thúc đẩy làn sóng giao dịch M&A trên thị trường bất động sản.

Ở phân khúc bất động sản công nghiệp, báo cáo của JLL cho thấy, xu hướng đầu tư đang có sự dịch chuyển rõ rệt khi nhiều tập đoàn ngoại không còn ưu tiên mô hình thuê đất để tự phát triển dự án, mà chuyển sang mua lại các khu công nghiệp đã hoàn thiện, qua đó rút ngắn thời gian triển khai và hạn chế rủi ro pháp lý. Song song với đó, các sản phẩm mới như kho lạnh, nhà xưởng xây sẵn và quỹ đất công nghiệp cũng đang được săn tìm mạnh, cho thấy nhu cầu mở rộng quy mô sản xuất - logistics ngày càng gia tăng của các doanh nghiệp toàn cầu tại Việt Nam.

Theo JLL, để đón bắt hiệu quả làn sóng M&A đang gia tăng, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cần chủ động "nâng chuẩn" từ nội tại, bắt đầu bằng việc chuẩn bị đầy đủ và chặt chẽ hồ sơ pháp lý, thực hiện định giá minh bạch, linh hoạt trong cấu trúc giao dịch, đồng thời xây dựng hệ thống tài chính theo các chuẩn mực quốc tế. Đây được xem là nền tảng quan trọng giúp nhà đầu tư nước ngoài nhanh chóng đánh giá mức độ rủi ro, từ đó rút ngắn thời gian thẩm định và ra quyết định.

Nhìn về triển vọng năm 2026, chuyên gia JLL đánh giá, thị trường M&A được dự báo tiếp tục duy trì đà tăng trưởng, nhờ Việt Nam kiên trì hoàn thiện hành lang pháp lý, thúc đẩy các tiêu chuẩn phát triển xanh và đẩy mạnh chuyển đổi số. Tuy nhiên, dư địa không còn rộng khi cuộc cạnh tranh giữa các nhà đầu tư sẽ khốc liệt hơn, trong bối cảnh yêu cầu về chất lượng tài sản ngày càng khắt khe, còn số lượng dự án có pháp lý hoàn chỉnh ngày càng trở nên khan hiếm.

"M&A là chiến lược phát triển dài hạn đòi hỏi tầm nhìn và năng lực quản trị rủi ro của doanh nghiệp. Những đơn vị chuẩn hóa sớm về pháp lý, tài chính và minh bạch thông tin sẽ chiếm lợi thế lớn trong bối cảnh thị trường bước vào chu kỳ phát triển mới. Đặt trong bối cảnh môi trường đầu tư được kỳ vọng cải thiện mạnh mẽ, cùng xu hướng minh bạch trên thị trường bất động sản, giai đoạn 2025 - 2026 được xem là thời điểm quan trọng để doanh nghiệp tái cấu trúc, huy động nguồn lực, mà còn là giai đoạn then chốt để củng cố nền tảng và nâng cao năng lực cạnh tranh thông qua những thương vụ M&A có chất lượng và giá trị dài hạn", bà Lê Thị Huyền Trang nhận định./.