Mặt bằng bán lẻ tại các tuyến phố lớn 'ế dài' cuối năm

Bức tranh ảm đạm của mặt bằng bán lẻ

Thị trường mặt bằng bán lẻ dịp cuối năm đang cho thấy bức tranh khá ảm đạm, khi tại nhiều khu chung cư và tuyến phố trung tâm Hà Nội, phần lớn các cửa hàng đều đóng cửa/trả mặt bằng.

Từng được xem là tập trung nhiều cửa hàng F&B, tạp hóa, quán cà phê, khu chung cư Hateco Xuân Phương (khu vực Nam Từ Liêm, TP. Hà Nội) hiện cũng ghi nhận thực trạng hàng loạt các ki - ốt đóng cửa, treo biển cho thuê.

Ghi nhận mới nhất của báo Phụ nữ Việt Nam cho thấy hiện tầng 1 của khu chung cư này đang để trống hơn 1 nửa, trái ngược hoàn toàn với tình trạng được lấp đầy trước đó.

Tình trạng tương tự này cũng diễn ra tại nhiều khối đế chung cư lân cận khi các ki ốt dán số điện thoại cho thuê suốt nhiều tháng nhưng không có khách hỏi, dù mật độ dân cư tại khu vực khá đông.

Không chỉ dừng ở chung cư, loạt tuyến phố từng được xem là "đất vàng" cho kinh doanh hiện cũng chứng kiến làn sóng tại mặt bằng.

Ghi nhận của báo VnExpress cho thấy hiện nay trên các tuyến phố như Chùa Bộc, Kim Mã, Nguyễn Trãi, Phố Huế, Phạm Ngọc Thạch... đã có không ít các cửa hàng thời trang và F&B treo biển "xả hàng trả mặt bằng", "cho thuê nhà" trong thời gian dài.

Mức giá thuê vẫn ở mức hàng chục đến hàng trăm triệu đồng/tháng, nhưng bên trong các căn nhà lại cửa đóng then cài.

Dọc các tuyến phố như Cầu Giấy, Kim Mã, nhiều cửa hàng cũng treo biển cho thuê hoặc đóng cửa im lìm trong suốt nhiều ngày.

Thậm chí, ngay cả trong các khu trung tâm thương mại hỗn hợp như Discovery Complex (Cầu Giấy), cũng ghi nhận đã có thời điểm có đến hơn 80% gian hàng để trống, nhiều tầng hoàn toàn vắng khách thuê, các tầng đều tắt đèn, dừng thang máy cuốn.

Gian hàng tại tầng hầm đã đóng cửa nhiều tháng này sau khi siêu thị Lotte Mart trả mặt bằng. Tình trạng vắng khách thuê tại trung tâm thương mại này không còn quá lạ lẫm khi diễn ra phổ biến trong vòng 2-3 năm nay.

Theo chia sẻ của nhiều chủ cửa hàng, trong năm nay hoạt động kinh doanh giảm rõ rệt, việc đóng cửa hàng sẽ giúp tiết kiệm chi phí nhằm tập trung bán online.

Một môi giới mặt bằng có hơn 10 năm kinh nghiệm nhận định rằng, chưa bao giờ thị trường cho thuê nhà phố lại khó như hiện nay.

Theo đó, những căn nhà mặt tiền rộng 4-6m, vị trí đắc địa nhưng rao thuê từ đầu năm đến nay vẫn không có khách. Anh cho biết nhiều cửa hàng thời trang lớn phải đóng phần lớn điểm bán, chỉ giữ lại kho hàng.

Bất chấp việc các chủ nhà đã giảm giá 10-20% giá thuê trong và vài quý gần đây nhưng nhiều mặt bằng hiện vẫn không tìm được khách mới.

Cuộc chơi mặt bằng bán lẻ đã thay đổi

Thống kê của CBRE cho thấy, tính đến cuối năm 2024, giá thuê mặt bằng tại trung tâm TP. Hà Nội đã tăng hơn 16% so với cùng kỳ, lên khoảng 172-173 USD/m2/tháng. Khu vực ngoài trung tâm cũng tăng khoảng 10%, trong khi tỷ lệ trống vượt 10%.

Dữ liệu từ những nền tảng bất động sản cho thấy nhiều nhà phố tại Kim Mã, Chùa Bộc, Phạm Ngọc Thạch... hiện vẫn được chào thuê 40-60 triệu đồng/tháng cho diện tích nhỏ; riêng khu vực gần Lotte Kim Mã, một căn 90m2 có giá thuê lên tới 120 triệu đồng/tháng.

Trong khi đó, nhóm khách thuê chủ lực là F&B lại đang thu hẹp mạnh. Báo cáo iPOS.vn cho biết nửa đầu năm 2025 có hơn 50.000 cửa hàng F&B đóng cửa, tương đương 7,1% tổng số điểm bán; riêng Hà Nội và TP. HCM, tỷ lệ rời thị trường vượt 11%.

Doanh thu không mất đi mà dồn về các chuỗi lớn, khiến các cửa hàng nhỏ - vốn mỏng, lệ thuộc vào vị trí đẹp - khó tồn tại.

Dưới góc độ bất động sản, Savills và CBRE ghi nhận thị trường mặt bằng bán lẻ đã có sự phân hóa rõ rệt khi khối trung tâm thương mại hiện vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy 85-86%, giá thuê tăng nhẹ.

Trong khi mặt bằng nhà phố và các đế chung cư, đặc biệt ở vị trí trung bình hoặc thiết kế bất cập (thiếu chỗ đỗ xe, lối đi bất tiện, cư dân thưa thớt…) lại rơi vào tình trạng "ế kéo dài".

Thực tế, nhiều chủ đầu tư hiện nay vẫn định giá đế thương mại theo kỳ vọng lợi nhuận cao, không phù hợp với khả năng chi trả của các hộ kinh doanh nhỏ trong bối cảnh chi phí nguyên liệu, nhân công, lãi vay đều tăng.

Ngoài yếu tố về mặt chi phí, xu hướng tiêu dùng hiện cũng đang dịch chuyển.

Không ít người trẻ hạn chế đến cửa hàng trực tiếp, thay vào đó đặt đồ ăn qua ứng dụng, mua sắm online. Lượng khách vãng lai - vốn từng được xem là "mạch máu" của nhiều cửa hàng tầng 1 giảm đáng kể.

Trong bối cảnh sức mua chững lại và mô hình kinh doanh thay đổi nhanh chóng, thị trường mặt bằng bán lẻ Hà Nội bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ nhất nhiều năm qua.

Nếu giá thuê không điều chỉnh về mức phù hợp và cách vận hành đế thương mại không được cải thiện, những tấm biển "cho thuê" sẽ còn hiện diện dài lâu. Ngược lại, các hộ kinh doanh cũng buộc phải linh hoạt hơn, kết hợp giữa bán hàng trực tiếp và online để thích ứng với cuộc chơi mới của thị trường.