Thị trường bất động sản Việt Nam đứng cuối khu vực về tính minh bạch
Mới đây, hãng dịch vụ bất động sản thương mại và quản lý JLL vừa công bố bảng xếp hạng tính minh bạch của thị trường địa ốc toàn cầu 2024. Bảng xếp hạng gồm có 89 quốc gia và vùng lãnh thổ, dựa trên một số tiêu chí như hiệu suất đầu tư, đặc tính thị trường, pháp lý, dịch vụ, quy trình giao dịch và tính bền vững.
Theo đó, Việt Nam có 4/6 tiêu chí nằm ở nửa cuối bảng xếp hạng, gồm vị trí thứ 46 về hiệu suất đầu tư, thứ 60 về quy trình giao dịch, thứ 63 về tính pháp lý và thứ 72 về tính bền vững. Hai tiêu chí về đặc tính thị trường và dịch vụ xếp lần lượt thứ 26 và 38. Tính trung bình, Việt Nam đạt 3,25 điểm, xếp hạng 49/89 quốc gia và vùng lãnh thổ, thuộc nhóm thị trường bán minh bạch.
Tính trong 6 nước Đông Nam Á được xếp hạng, Việt Nam đứng cuối, sau Singapore, Thái Lan, Malaysia, Indonesia và Philippines. Trong đó, Singapore xếp cao nhất khu vực và đứng vị trí thứ 13 trong bảng xếp hạng.
Kết quả xếp hạng của JLL đã phần nào phản ánh thực tế mức độ minh bạch chưa cao của thị trường bất động sản Việt Nam so với nhiều nước trong khu vực và trên thế giới.
Mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam đã có những cải thiện nhất định trong việc công bố, cập nhật thông tin, đặc biệt là sự tích hợp công nghệ và các tiêu chuẩn báo cáo bền vững, nhưng dường như tính minh bạch trên thị trường vẫn chưa thực sự được đảm bảo.
Người mua nhà hay nhà đầu tư rất dễ tiếp cận các kênh giới thiệu sản phẩm, dự án của các chủ đầu tư, đơn vị môi giới, đơn vị phân phối… Song để kiểm chứng các thông tin này vẫn rất khó khăn do không dễ dàng tiếp cận với các văn bản quan trọng như quyết định giao đất, phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết, hồ sơ năng lực của chủ đầu tư... từ phía các cơ quan quản lý. Điều này khiến khách hàng vẫn ở thế "cầm dao đằng lưỡi", có thể phải gánh chịu rủi ro nếu dự án bất động sản gặp vướng mắc. Tình trạng tranh chấp giữa các bên, đầu cơ thổi giá, làm sốt nóng thị trường bất động sản cũng từ đây xuất hiện.
Nhiều hệ lụy từ thực trạng nhập nhèm thông tin
Nhìn nhận về hệ lụy của thực trạng thiếu minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, đây là nguyên nhân trực tiếp tạo điều kiện cho các "cò đất" hoạt động, thúc đẩy tình trạng đầu cơ, thổi giá.
Khi thông tin về các dự án, chủ đầu tư không được công khai rộng rãi, kịp thời, "cò đất" sẽ có cơ hội tung tin giả, hoặc thông tin nửa vời, không đầy đủ để thổi giá đất, kích động tâm lý đám đông, tạo sóng trên thị trường nhằm trục lợi, đẩy rủi ro về cho người tiêu dùng chân chính.
Ngoài ra, việc nhập nhèm, thiếu minh bạch về thông tin trên thị trường bất động sản còn là nguyên nhân trực tiếp tạo điều kiện cho không ít doanh nghiệp bất động sản lập dự án ma, đưa ra thị trường những sản phẩm không đủ điều kiện bán hàng hoặc thiếu các thủ tục pháp lý. Hậu quả gây ra là nhiều tổn thất cho khách hàng cùng sự bất ổn trên thị trường bất động sản với tình trạng khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp… giữa các bên.
Là một chuyên gia pháp lý bất động sản, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law cũng cho biết, rất nhiều trường hợp tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư bất động sản xuất phát từ việc thông tin cung cấp của chủ đầu tư không đầy đủ, rõ ràng, gây ảnh hưởng quyền lợi của khách hàng.
Trường hợp chủ đầu tư cung cấp đầy đủ, khách hàng cũng khó kiểm chứng. Phần lớn khách hàng mới chỉ tiếp cận thông tin một phía từ người bán, chưa có cơ hội đối chiếu với thông tin chính xác từ phía các cơ quan quản lý Nhà nước.
Theo luật sư Hà, thị trường bất động sản Việt Nam hiện đã có những quy định pháp lý nhằm đảm bảo tính minh bạch thông tin trên thị trường với việc thông qua 3 đạo luật quan trọng gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law
Đơn cử như quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán đối với bất động sản hình thành trong tương lai tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Điều này nhằm hạn chế tình trạng "bán lúa non" giúp bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng.
Hay việc quy định trách nhiệm công khai thông tin của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản trong đạo Luật này. Đây được xem là một bước tiến, giúp đảm bảo minh bạch thị trường bất động sản và chính sách nhà ở.
Tại Luật Nhà ở 2023 cũng đã có quy định rõ các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm: giai đoạn chuẩn bị dự án, giai đoạn thực hiện dự án, giai đoạn kết thúc xây dựng dự án, đưa công trình của dự án vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở… Việc bổ sung các quy định này sẽ làm rõ hơn trình tự, thủ tục thực hiện dự án.
Tuy nhiên, luật sư Nguyễn Thanh Hà cho rằng, việc thực thi các quy định pháp luật nhằm đảm bảo tính minh bạch trên thị trường bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Trong đó, yếu tố quan trọng là cải cách thủ tục hành chính và khả năng giám sát của các cơ quan chức năng.
"Pháp luật là công cụ quan trọng giúp Nhà nước can thiệp và điều tiết hoạt động của thị trường bất động sản, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan. Song nếu quy định pháp luật đã có nhưng công tác giám sát thực thi chưa hiệu quả thì tính minh bạch trên thị trường khó được đảm bảo", luật sư Hà nói.
Vì vậy, để đảm bảo tính công khai, minh bạch và rõ ràng của thông tin trên thị trường bất động sản, trước hết chủ đầu tư cần thực thi đúng các quy định pháp luật và cơ quan chức năng cần nâng cao trách nhiệm giám sát của mình. Chỉ khi các thông tin được minh bạch thì mục tiêu về một thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững mới có thể sớm thành hiện thực./.
