Theo bà Nguyễn Hoài An, dù thị trường bất động sản còn tiềm ẩn nhiều rủi ro, vướng mắc pháp lý tại một số dự án chưa được tháo gỡ và việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng của các doanh nghiệp còn hạn chế, song vẫn có những dấu hiệu tích cực cho thấy, thị trường này sẽ "ấm" hơn vào cuối năm. Nhu cầu mua và đầu tư bất động sản đang hồi phục mạnh, tâm lý thị trường tích cực trở lại, nhiều dự án đang có kế hoạch "ra hàng" trong thời gian tới.
Tốc độ tăng giá chung cư sẽ chậm lại ở cuối năm
PV: Những tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản nổi lên cơn sốt chung cư và giá chung cư liên tục tăng mạnh. Đến thời điểm hiện tại, thị trường lại ghi nhận đất đấu giá vùng ven "nóng bỏng tay". Những thực tế này đang phản ánh điều gì của thị trường bất động sản, thưa bà?
Bà Nguyễn Hoài An: Trong nửa đầu năm 2024, thị trường cả nước chứng kiến nhu cầu mua và đầu tư các sản phẩm nhà ở khá sôi động. Các dự án mở bán mới đa phần nhận được sự quan tâm tích cực của thị trường.
Tuy nhiên, số lượng dự án mới mở bán vẫn còn thấp so với giai đoạn 2016 - 2019. Nguồn cung mới căn hộ chung cư mỗi năm tại Hà Nội kể từ năm 2020 đến nay mới chỉ bằng 1/2 đến 1/3 nguồn cung mới mỗi năm ghi nhận được tại Hà Nội giai đoạn 2018 - 2019.
Trong bối cảnh nhu cầu mua để ở và đầu tư tích cực trở lại, song nguồn cung còn hạn chế, giá bán phân khúc chung cư tại thị trường Hà Nội đã tăng lên nhanh chóng. Cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, giá bán chung cư ghi nhận tăng trên 20% so với cùng kỳ 2023.
Thực tế này đang cho thấy, chung cư vẫn luôn là phân khúc có tính thanh khoản tốt do nhu cầu cao trong khi nguồn cung chưa có nhiều cải thiện, đặt biệt là chung cư đáp ứng nhu cầu ở thực.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc chi nhánh CBRE Hà Nội
Bên cạnh phân khúc chung cư, thời gian gần đây, đất đấu giá tại các khu vực vùng ven Hà Nội cũng trở nên "nóng" hơn. Nhiều lô đất có giá trúng đấu giá đạt mức hơn 100 triệu đồng/m2, cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm. Điều này cho thấy đang có sự quan tâm và hoạt động tích cực của các nhà đầu tư vào thị trường đất nền. Nhưng cũng cần lưu ý, trong số những người quan tâm này, có cả đầu cơ.
Hoạt động đầu cơ quay trở lại phản ánh mức độ quan tâm chung của thị trường, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu dẫn đến việc giá đất bị thao túng.
PV: Bà có cho rằng, giá chung cư và đất nền vùng ven sẽ tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới?
Bà Nguyễn Hoài An: Tới giữa năm 2024, giá chung cư tại Hà Nội dường như đã thiết lập mặt bằng giá mới sau một thời gian có biến động tăng giá lớn.
Bước sang 6 tháng cuối năm 2024, tốc độ tăng giá của chung cư sẽ chậm lại so với 6 tháng đầu năm. Các năm tiếp theo, tốc độ tăng giá sẽ dần ổn định trở lại trên thị trường thứ cấp.
Đối với thị trường sơ cấp, nguồn cung mới trong thời gian tới tại khu vực Hà Nội tương đối dồi dào. Một số dự án mới có kết nối hạ tầng tốt có thể kỳ vọng giá bán ở ngưỡng cao hơn trung bình thị trường. Các chủ đầu tư cũng được kỳ vọng sẽ giới thiệu các sản phẩm có chất lượng cao hơn, tương xứng với định vị cũng như giá bán dự kiến.
Trong bối cảnh thị trường hiện tại đang có nhiều diễn biến sôi động, hầu hết các khu vực đều chứng kiến sự gia tăng về giá bán bất động sản. Tuy nhiên, sự tăng trưởng về giá thái quá tại một khu vực nhất định cần được đánh giá trong tương quan với tiềm năng phát triển của khu vực. Ví dụ như kiểm chứng thông tin các dự án cơ sở hạ tầng, so sánh với các dự án lân cận…
Vốn tín dụng vào bất động sản sẽ được cải thiện trong thời gian tới
PV: Trong báo cáo mới đây, Bộ Xây dựng có đánh giá, lĩnh vực bất động sản đã có những chuyển biến tích cực, tuy nhiên thị trường vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro, việc tiếp cận nguồn vốn của doanh nghiệp tuy có phục hồi nhưng còn chậm... Theo bà, những rủi ro tiềm ẩn ở đây là gì và khó khăn trong việc tiếp cận dòng vốn, đặc biệt là vốn tín dụng của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay là do đâu?
Bà Nguyễn Hoài An: Tôi cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay đang tiềm ẩn 3 rủi ro.
Thứ nhất là mức giá chung cư tăng nhanh ở một số khu vực, đặc biệt tại Hà Nội. Hiện phần lớn các dự án mới đều đang được định vị ở ngưỡng cao cấp, khiến giá bán tăng cao. Điều này đồng nghĩa với việc hạn chế khả năng tiếp cận của nhiều người mua nhà và có thể gây mất cân đối cung cầu, ít nhất là trong ngắn hạn. Mức giá tăng nhanh cũng có thể là một yếu tố thúc đẩy hoạt động đầu cơ.
Thứ hai là rủi ro về pháp lý. Việc cấp phép triển khai dự án tại một số địa phương vẫn còn chậm, kéo dài tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở và gia tăng áp lực tài chính cho chủ đầu tư. Nhiều doanh nghiệp bất động sản khó khăn trong việc tiếp cận vốn một phần cũng do các dự án có nhu cầu cấp vốn chưa đủ điều kiện pháp lý. Ngoài ra, các vấn đề liên quan tới pháp lý cũng là một trong những nguyên nhân khiến nhiều chủ đầu tư có lượng hàng tồn kho tăng cao.
Thứ ba là các rủi ro tiềm ẩn về vĩ mô. Đơn cử như việc điều chỉnh mặt bằng lãi suất, việc tiếp cận tín dụng cho cả chủ đầu tư và người mua nhà…
Đối với khó khăn về tiếp cận dòng vốn tín dụng, nguyên nhân lớn nhất có lẽ là do các doanh nghiệp bất động sản cần chứng minh năng lực bán hàng và phát triển dự án để tiếp cận được nguồn vốn với chi phí hợp lý. Song việc triển khai bán hàng trên thực tế còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như pháp lý dự án, điều kiện thị trường tại một số địa phương…
PV: Theo bà, trong 6 tháng cuối năm, dòng vốn tín dụng chảy vào bất động sản có được khơi thông?
Bà Nguyễn Hoài An: Đứng ở góc nhìn thị trường, chúng tôi nhận thấy có nhiều dự án đang chuẩn bị được triển khai trong giai đoạn tới nhằm tận dụng tâm lý thị trường tích cực trở lại. Các dự án này đa phần đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý, do đó có khả năng cao tiếp cận được vốn tín dụng.
Trong bối cảnh thị trường được đánh giá tích cực trở lại, với nhu cầu mua bất động sản đang khả quan, lượng tín dụng vào bất động sản sẽ phụ thuộc phần lớn vào khả năng đáp ứng các điều kiện pháp lý, điều kiện mở bán của các dự án bất động sản.
PV: Trên cơ sở những chuyển biến hiện tại, bà nhận định như thế nào về khả năng hồi phục của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới?
Bà Nguyễn Hoài An: Diễn biến của thị trường trong thời gian qua cho thấy nhu cầu mua và đầu tư bất động sản đang diễn ra mạnh mẽ tại khu vực phía Bắc, đặc biệt là TP. Hà Nội. Phần lớn các dự án đủ điều kiện pháp lý để mở bán đã và đang nhận được sự quan tâm khả quan của thị trường.
Tuy nhiên, tại khu vực phía Nam, nhiều dự án vẫn còn gặp vướng mắc pháp lý, khiến một bộ phận thị trường chưa thực sự sôi động trở lại.
Do đó, khi có thêm các dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, cùng với việc các bộ luật mới có đủ thời gian thẩm thấu và tác động, thì thị trường sẽ có được bức tranh phục hồi đầy đủ hơn, với nguồn cung dồi dào hơn ở các khu vực, địa phương khác nhau.
PV: Đâu là những động lực quan trọng của thị trường trong thời gian tới?
Bà Nguyễn Hoài An: Tăng trưởng kinh tế, tăng trưởng thu nhập, tốc độ tăng dân số, tốc độ đô thị hóa là yếu tố then chốt cho sự tăng trưởng trong trung và dài hạn của thị trường bất động sản. Cùng với đó, nhu cầu tốt từ người mua nhà để ở cũng như nhà đầu tư nước ngoài sẽ là động lực thúc đẩy hoạt động thị trường trong giai đoạn tới.
Ngoài ra, các dự án hạ tầng, cũng như các khu đô thị mới được triển khai tại các khu vực vùng ven Hà Nội như Đông Anh, Đan Phượng, Hoài Đức… sẽ giúp thị trường nhà ở tại các khu vực này có những bước phát triển tích cực.
- Trân trọng cảm ơn bà!
