Mô hình Đô thị - Công nghiệp - Dịch vụ tích hợp: Cỗ máy in tiền "All-in-one"

Nghịch lý đô thị và sự dịch chuyển trong tư duy đầu tư

Theo số liệu thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Tài chính), Việt Nam hiện có 478 khu công nghiệp đã được thành lập, trong đó có 324 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 78,8%. Riêng khu vực phía Nam, tỷ lệ lấp đầy ở các địa phương trọng điểm như Bình Dương, Đồng Nai hay Long An (cũ) thường xuyên duy trì trên 90%. Điều này cho thấy sức hấp dẫn mạnh mẽ của Việt Nam trong làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu, đồng thời cũng đặt ra yêu cầu ngày càng cao đối với hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đi kèm.

Sự phát triển nóng của các khu công nghiệp đang kéo theo những chuyển động rõ nét trong đời sống đô thị. Tại nhiều vùng kinh tế trọng điểm, cảnh tượng dòng người ken đặc trên các trục giao thông huyết mạch vào mỗi sáng sớm và chiều muộn đã trở thành "đặc sản" quen thuộc. Hàng nghìn cán bộ, kỹ sư và chuyên gia nước ngoài (expat) vẫn đang phải chấp nhận quãng đường di chuyển kéo dài hàng chục, thậm chí gần 100km mỗi ngày giữa nơi ở và nơi làm việc.

Đáng chú ý, thực trạng trên không hoàn toàn xuất phát từ việc thiếu nguồn cung nhà ở, mà chủ yếu do sự lệch pha giữa cung và cầu. Trong khi một số khu đô thị mới mọc lên nhưng không thu hút được cư dân như kỳ vọng, thì tại các khu vực lân cận khu công nghiệp lại thiếu hụt các sản phẩm nhà ở đáp ứng tiêu chuẩn của nhóm khách thuê chất lượng cao. Phần lớn nguồn cung hiện hữu là nhà trọ nhỏ lẻ, thiếu tiện ích và chưa đảm bảo các điều kiện về an ninh, môi trường sống.

Trong bối cảnh đó, việc lựa chọn nơi ở xa nơi làm việc trở thành phương án được nhiều chuyên gia cân nhắc. Bởi nhu cầu của cộng đồng chuyên gia, cán bộ cao cấp nước ngoài không đơn thuần là một chỗ ở, mà đó phải là một không gian sống "all in one" đáp ứng đầy đủ các tiêu chí từ tiện ích, môi trường sống, cộng đồng cư dân xung quanh đến mức độ an toàn.

Phát biểu tại sự kiện "Xu hướng bất động sản dòng tiền & hạ tầng khu đô thị công nghiệp" diễn ra ngày 3/4, bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, Founder Sen Vàng Group cho biết, nghịch lý hiện nay không nằm ở việc thị trường thiếu sản phẩm, mà nằm ở việc thiếu đúng loại sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực. Theo bà, trong khi nguồn cung nhà ở quanh khu công nghiệp chủ yếu dừng lại ở phân khúc cơ bản, phục vụ nhu cầu lưu trú ngắn hạn, thì nhóm chuyên gia nước ngoài và lao động chất lượng cao lại đặt ra yêu cầu hoàn toàn khác - đó là một môi trường sống đạt chuẩn, có khả năng đáp ứng đồng thời nhu cầu sinh hoạt, nghỉ ngơi và kết nối cộng đồng.

"Cộng đồng expat không thuê nhà trọ, họ thuê môi trường sống. Điều họ tìm kiếm là sự đồng bộ trong quy hoạch, chất lượng dịch vụ, cũng như cảm giác an toàn và tiện nghi tương đương với các đô thị phát triển. Nếu không giải được bài toán này, chúng ta sẽ tiếp tục chứng kiến dòng di chuyển kéo dài mỗi ngày, vừa tạo áp lực lên hạ tầng giao thông, vừa làm suy giảm hiệu quả khai thác của chính các khu công nghiệp", bà Ngọc nhấn mạnh.

Nhìn ở góc độ đầu tư, theo bà, đây là cơ hội cho các mô hình đô thị - công nghiệp - dịch vụ tích hợp nhằm phục vụ lực lượng lao động chất lượng cao tại các khu công nghiệp. Đặc biệt, trong bối cảnh nhà đầu tư đang có xu hướng tìm đến những tài sản lõi - những tài sản có khả năng bảo toàn giá trị và tạo dòng tiền ổn định trong dài hạn thì mô hình đô thị - công nghiệp - dịch vụ tích hợp chính là lời giải phù hợp, khi vừa đáp ứng nhu cầu thị trường, vừa mở ra dư địa tăng trưởng dài hạn.

LA Home và lời giải cho bài toán đô thị tích hợp

Được xem là một trong những dự án tiên phong phát triển mô hình đô thị công nghiệp dịch vụ tại khu vực phía Nam, khu đô thị sinh thái LA Home do Prodezi Long An và Hướng Việt Properties triển khai đang thu hút sự quan tâm của thị trường.

Tọa lạc tại Bến Lức (Long An cũ) - khu vực được xem là một cực tăng trưởng công nghiệp quan trọng với hơn 50 khu công nghiệp đang hoạt động và ghi nhận hơn 507 triệu USD vốn FDI đăng ký trong năm 2025 - LA Home ngay từ đầu đã được định vị là khu đô thị sinh thái hiện đại, gắn với hạ tầng và khu công nghiệp, hướng tới phục vụ cộng đồng expat.

Bà Phạm Thị Thu Châu, Giám đốc Kinh doanh Hướng Việt Properties - Nhà phát triển dự án LA Home chia sẻ, LA Home định hướng theo mô hình đô thị công nghiệp dịch vụ xuất phát từ thực tế cấp thiết của thị trường: các chuyên gia và nhân sự chất lượng cao hiện nay không chỉ tìm một nơi để ở, mà họ khao khát một môi trường sống đúng nghĩa. Trong khi đó, thị trường đang thiếu hụt trầm trọng những không gian sống xanh, tiện nghi và an ninh ngay sát cạnh nơi làm việc của. "Do đó, LA Home được phát triển để trở thành mảnh ghép hoàn hảo, giải bài toán chất lượng sống cho đội ngũ expat, giúp họ tận hưởng cuộc sống trọn vẹn mà không phải tốn hàng giờ di chuyển mỗi ngày", bà Châu nói.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Nguyễn Minh Hạnh, Giám đốc Trung tâm phân tích, Cố vấn tài chính và Quản lý gia sản nhận định, các mô hình đô thị tích hợp gắn với khu công nghiệp đang trở thành xu hướng tất yếu khi nhu cầu về không gian sống chất lượng cao ngày càng gia tăng. Theo ông, những dự án được quy hoạch bài bản, có khả năng kết nối trực tiếp với khu công nghiệp và cung cấp đầy đủ tiện ích sẽ có lợi thế lớn trong việc thu hút chuyên gia, đồng thời đảm bảo hiệu quả khai thác ổn định trong dài hạn, trong đó LA Home là một ví dụ tiêu biểu.

Phân tích cụ thể, ông cho biết một trong những lợi thế nổi bật của LA Home nằm ở vị trí liền kề Khu công nghiệp Prodezi với quy mô 400ha - nơi định hướng phát triển các ngành công nghiệp công nghệ cao, thân thiện với môi trường như điện tử, sản xuất - lắp ráp ô tô, công nghiệp phụ trợ, logistics, trung tâm dữ liệu, bán dẫn và trí tuệ nhân tạo.

Khoảng cách di chuyển chỉ từ 5-10 phút từ khu đô thị đến khu công nghiệp giúp tối ưu thời gian, giảm áp lực giao thông và nâng cao chất lượng sống cho cộng đồng cư dân. Đây là yếu tố đặc biệt quan trọng trong bối cảnh quãng đường đi làm dài đang trở thành rào cản lớn tại nhiều khu công nghiệp hiện nay.

Không dừng lại ở vị trí, dự án còn chú trọng phát triển môi trường sống theo hướng bền vững. Hệ thống 7 kênh thiên nhiên cùng công viên trung tâm rộng 2,2ha tạo nên không gian xanh quy mô lớn, đáp ứng các tiêu chuẩn sống thân thiện với môi trường theo xu hướng ESG. Dự án hiện nay đã đạt chứng chỉ xanh EDGE do IFC cấp. Trong bối cảnh các tập đoàn FDI từ Nhật Bản, Hàn Quốc và châu Âu ngày càng chú trọng tiêu chuẩn phát triển bền vững, đây được xem là "tấm vé thông hành" quan trọng giúp dự án gia tăng sức hút và khả năng khai thác cho thuê.

Bên cạnh đó, mô hình compound khép kín với quy hoạch đồng bộ giúp đảm bảo an ninh và sự riêng tư, tách biệt hoàn toàn với các khu dân cư tự phát xung quanh. Đây chính là tiêu chí quan trọng đối với nhóm khách thuê quốc tế, những người luôn ưu tiên môi trường sống an toàn và ổn định.

Từ những lợi thế này, chuyên gia Nguyễn Minh Hạnh đánh giá khu đô thị sinh thái LA Home đạt 4,28 điểm trên thang điểm 5 trong bảng xếp hạng bất động sản dòng tiền khu công nghiệp dành cho chuyên gia.

Theo ông Hạnh, mức điểm này phản ánh sự hội tụ tương đối đầy đủ các yếu tố cốt lõi của một sản phẩm bất động sản tạo dòng tiền bền vững, từ vị trí, quy hoạch, tiện ích đến khả năng khai thác thực tế. Trong bối cảnh thị trường đang sàng lọc mạnh mẽ, ông cho rằng, những dự án vừa đáp ứng nhu cầu ở thực, vừa gắn trực tiếp với động lực tăng trưởng như khu công nghiệp sẽ có lợi thế cạnh tranh rõ rệt và dư địa tăng trưởng dài hạn.

"Sự kết hợp giữa khu công nghiệp, đô thị và hệ sinh thái dịch vụ đang cho thấy vai trò ngày càng rõ nét trong việc tái định hình thị trường bất động sản. Khi nhu cầu về một 'môi trường sống' đúng nghĩa trở thành tiêu chuẩn mới, những mô hình phát triển tích hợp như LA Home không chỉ góp phần giải quyết bài toán hạ tầng, mà còn mở ra hướng đi dài hạn cho các nhà đầu tư tìm kiếm dòng tiền ổn định và bền vững", vị chuyên gia chia sẻ thêm.

Đánh giá dự án LA Home, ông Lê Ngọc Tuyền, Tổng Giám đốc Công ty TNHH phát triển đầu tư Sao Thủ Đô cũng cho rằng: "Khẩu vị của các nhà đầu tư hiện nay đã thay đổi rõ rệt; họ không còn mặn mà với việc mua gom đất nền rồi để đó chờ thời cơ đầu cơ. Thay vào đó, dòng tiền đang đổ về các sản phẩm bất động sản gần khu công nghiệp có khả năng khai thác ngay. Do vậy, những dự án có quy hoạch bài bản như LA Home không chỉ mang lại giá trị tự thân của một tài sản an toàn, mà còn đảm bảo dòng tiền cho thuê ổn định và bền vững nhờ cộng đồng chuyên gia sẵn có từ khu công nghiệp liền kề. Đây chính là đích đến của những nhà đầu tư tìm kiếm sự tăng trưởng dài hạn"./.