Bất động sản công nghiệp trước cuộc sàng lọc: Từ áp lực chi phí đến yêu cầu "xanh hóa"

Áp lực chi phí tái định hình nhu cầu bất động sản công nghiệp

Những biến động địa chính trị và kinh tế toàn cầu đang tác động trực tiếp đến bất động sản công nghiệp - phân khúc gắn chặt với sản xuất và chuỗi cung ứng. Báo cáo mới nhất của Savills cho thấy, giá năng lượng đang là kênh tác động rõ rệt nhất trong bối cảnh hiện nay. Tại các thị trường phát triển, chi phí năng lượng chiếm khoảng 5 - 10% rổ tính lạm phát. Mỗi khi giá dầu tăng 10%, lạm phát tổng thể có thể tăng thêm khoảng 0,1 - 0,3 điểm phần trăm. Đáng chú ý, giá dầu toàn cầu đã tăng khoảng 40% so với đầu năm, tạo áp lực chi phí lan rộng lên toàn bộ nền kinh tế.

Tác động này đặc biệt rõ trong lĩnh vực sản xuất - nền tảng của bất động sản công nghiệp. Khi chi phí năng lượng tăng, chi phí logistics, vận tải và đầu vào sản xuất cũng leo thang, trực tiếp bào mòn biên lợi nhuận của doanh nghiệp. Điều này khiến nhiều tập đoàn phải điều chỉnh kế hoạch mở rộng, thậm chí trì hoãn quyết định thuê đất hoặc xây dựng nhà máy mới.

Không giống các phân khúc bất động sản khác, bất động sản công nghiệp phụ thuộc trực tiếp vào hiệu quả sản xuất. Khi doanh nghiệp giảm tốc đầu tư, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp cũng bị ảnh hưởng tương ứng.

Theo Savills, đối với bất động sản, tâm lý "wait-and-see" (chờ đợi và quan sát) đang trở nên phổ biến. Các giao dịch không biến mất, nhưng thời gian đàm phán kéo dài hơn khi nhà đầu tư cần đánh giá lại chi phí và rủi ro. Đây là biểu hiện của một giai đoạn điều chỉnh ngắn hạn trước khi thị trường tìm được trạng thái cân bằng mới.

Ở góc độ chuỗi cung ứng, áp lực chi phí đang thúc đẩy một sự dịch chuyển mang tính cấu trúc. Các doanh nghiệp ngày càng ưu tiên đa dạng hóa địa điểm sản xuất, rút ngắn chuỗi vận chuyển và giảm phụ thuộc vào các tuyến logistics quốc tế dễ bị gián đoạn.

Trong bối cảnh đó, Việt Nam không đứng ngoài các tác động, dù ảnh hưởng chủ yếu mang tính gián tiếp. Tuy nhiên, theo ông Troy Griffiths, Cố vấn cấp cao Savills Việt Nam, điểm đáng chú ý nhất hiện nay không nằm ở nhu cầu suy giảm, mà ở áp lực chi phí chuỗi cung ứng đang gia tăng nhanh chóng.

"Khi giá năng lượng tăng, tác động không chỉ dừng ở nhiên liệu mà lan sang toàn bộ hệ sinh thái sản xuất, từ logistics, vận tải đến nguyên vật liệu đầu vào. Áp lực lớn nhất trong ngắn hạn sẽ đến từ chi phí chuỗi cung ứng. Yếu tố này có thể làm thay đổi cách doanh nghiệp lựa chọn địa điểm sản xuất", ông Troy Griffiths nhấn mạnh.

Dù vậy, theo chuyên gia này, thị trường vẫn cho thấy khả năng chống chịu tích cực. Trong nửa cuối năm 2025, khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam ghi nhận khoảng 25.700ha đất công nghiệp đang hoạt động, với tỷ lệ lấp đầy bình quân khoảng 90%. Tại các địa phương như Bình Dương, Đồng Nai và TP.HCM, tỷ lệ này đã vượt ngưỡng 90%.

Điều này phản ánh nhu cầu thực vẫn ổn định, nhưng đang chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn. Doanh nghiệp không còn chỉ tìm kiếm chi phí thấp, mà ưu tiên các khu công nghiệp có vị trí thuận lợi, hạ tầng kết nối tốt và khả năng đảm bảo vận hành liên tục.

"Xanh hóa" và logistics dẫn dắt chu kỳ tăng trưởng mới

Bên cạnh những áp lực ngắn hạn, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào một giai đoạn phát triển mới, nơi động lực tăng trưởng đến từ chất lượng và khả năng đáp ứng tiêu chuẩn toàn cầu.

Theo dữ liệu từ JLL Việt Nam, dòng vốn đầu tư hiện đang có xu hướng chọn lọc hơn, ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, quỹ đất sẵn sàng và lộ trình triển khai cụ thể. Trong đó, bất động sản công nghiệp - đặc biệt là logistics - tiếp tục là phân khúc dẫn dắt hoạt động M&A.

Sự phát triển mạnh của thương mại điện tử và ngành phân phối đang kéo theo nhu cầu lớn đối với kho bãi hiện đại và trung tâm xử lý hàng hóa. Đồng thời, chi phí đất tại các khu công nghiệp lâu năm tăng cao cũng thúc đẩy xu hướng dịch chuyển sang các khu vực vệ tinh.

Hạ tầng giao thông đang đóng vai trò quan trọng trong xu hướng này. Tại miền Nam, các dự án như sân bay Long Thành, Vành đai 3 hay các tuyến metro mở rộng đáng kể dư địa phát triển logistics. Ở miền Bắc, hệ thống cao tốc và Vành đai 4 giúp tăng cường kết nối liên vùng, cải thiện hiệu quả chuỗi cung ứng.

Ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn JLL Việt Nam dự báo, giai đoạn cuối năm 2026 có thể chứng kiến sự sôi động hơn của hoạt động M&A khi doanh nghiệp tích lũy đủ nguồn lực và tiến độ giải ngân được đẩy nhanh.

Đáng chú ý, yếu tố ESG (môi trường, xã hội và quản trị) đang trở thành tiêu chuẩn bắt buộc thay vì chỉ là xu hướng. Nhiều tập đoàn đa quốc gia hiện yêu cầu chứng nhận xanh ngay từ giai đoạn đề xuất thuê. Tại Hà Nội và TP.HCM, tiêu chí này đã trở thành bộ lọc quan trọng trong quyết định lựa chọn địa điểm sản xuất.

Đồng quan điểm, ông Bùi Lê Anh Hiếu, Giám đốc Tiếp thị Kinh doanh CTCP Long Hậu cho rằng, ESG không còn là lựa chọn, mà đã trở thành điều kiện cần trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Các chính sách như CBAM của EU đang tác động trực tiếp đến chi phí xuất khẩu, buộc doanh nghiệp phải nâng cấp tiêu chuẩn môi trường.

Trong bối cảnh đó, các mô hình khu công nghiệp "xanh", tích hợp hạ tầng và sẵn sàng vận hành ngay đang nổi lên như một xu hướng chủ đạo. Những dự án này không chỉ giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian triển khai mà còn đảm bảo tuân thủ tiêu chuẩn quốc tế ngay từ đầu.

Tuy nhiên, để tận dụng cơ hội này, thị trường vẫn cần tháo gỡ các rào cản pháp lý. Chuyên gia JLL chỉ ra, có 3 nhóm vấn đề lớn gồm: Sự thiếu thống nhất trong triển khai chính sách giữa các địa phương; quy trình hành chính còn kéo dài; và khung pháp lý cho hoạt động M&A chưa hoàn thiện.

Nhìn về dài hạn, giai đoạn 2026 - 2030 được dự báo sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ rệt. Những dự án đáp ứng tiêu chuẩn cao về hạ tầng, công nghệ và ESG sẽ thu hút dòng vốn chất lượng, trong khi các dự án chậm cải thiện có nguy cơ bị đào thải.

Giá thuê đất khu công nghiệp được dự báo tăng trưởng khoảng 5 - 6% mỗi năm trong 5 năm tới, phản ánh nhu cầu bền vững và quá trình nâng cấp chất lượng thị trường.

Trong tổng thể, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào một chu kỳ phát triển mới - nơi tăng trưởng không còn dựa vào lợi thế chi phí hay dòng vốn ngoại đơn thuần, mà phụ thuộc ngày càng lớn vào chất lượng nội tại.

Áp lực từ chi phí, lãi suất và địa chính trị có thể làm chậm nhịp thị trường trong ngắn hạn, nhưng đồng thời cũng đóng vai trò như một phép thử quan trọng. Chính quá trình sàng lọc này sẽ định hình lại "luật chơi", đưa bất động sản công nghiệp Việt Nam tiến gần hơn đến một vị thế cao hơn trong chuỗi cung ứng toàn cầu./.