Phương tiện cá nhân “bức tử” hạ tầng

Việc phát triển hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt là đường sắt đô thị có tác động mạnh đến sự phát triển của thị trường BĐS. Tại một số thành phố trong khu vực, mô hình phát triển quanh điểm trung chuyển giúp giá BĐS lân cận tăng từ 10 - 32% và điều này được kỳ vọng sẽ xảy ra với Hà Nội và TP. HCM.

Theo số liệu mới nhất của Công ty Savills Việt Nam, Hà Nội và TP.HCM có tỷ lệ diện tích đất dành cho giao thông chỉ ở mức tương đương các thành phố đang phát triển trong khu vực. Còn so với các đô thị hiện đại, tỷ lệ này tại 2 thành phố lớn nhất Việt Nam thấp hơn nhiều.

Do đó, áp lực lên hạ tầng giao thông đang tăng lên khi thu nhập bình quân đầu người bước vào ngưỡng 3.000 - 10.000 USD/người/năm. Bởi theo quy luật phát triển, mức thu nhập này sẽ tạo nên sự gia tăng nhanh chóng về tỷ lệ sở hữu ôtô cá nhân.

Việc phát triển hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt đường sắt đô thị có tác động mạnh đến sự phát triển của thị trường BĐS.

Cũng theo thống kê của Savills, tỷ lệ sở hữu ôtô du lịch của Việt Nam tăng trung bình 35%/năm trong 5 năm gần đây. Số lượng này sẽ tăng gấp 3 lần vào năm 2025 tại TP. HCM và Hà Nội. Việc áp lực tăng lên của các phương tiện giao thông, nhưng khả năng mở rộng đường tại khu vực trung tâm lại hạn chế khiến nguy cơ tắc nghẽn giao thông đang trở nên ngày càng cao. Hiện tại, nếu di chuyển đường 1 chiều/quãng đường ở Hà Nội mất 45 phút, còn TP. HCM là 30 phút.

Mặt khác, việc gia tăng số lượng ôtô cá nhân sẽ tạo áp lực về chỗ đỗ xe tại nơi làm việc. Đây cũng là lý do khiến mức phí đỗ xe trung tâm TP. HCM và Hà Nội đang dẫn đầu so với các thành phố trong khu vực như Bangkok, Jakarta… Savills cho biết, chi phí đỗ xe tại khu vực trung tâm Hà Nội thuộc nhóm cao nhất trong khu vực, khoảng 160 USD/tháng/1 vị trí đỗ ô tô. Còn tại TP. HCM bình quân khoảng 150 USD/tháng/1vị trí đỗ ô tô.

Cho dù có “thu xếp” được khu vực đỗ xe theo quy luật “có cung ắt có cầu” song Savills cho rằng, nhu cầu chỗ đỗ xe của người dân vẫn khó được đáp ứng bởi lợi nhuận từ dịch vụ này không cao, khiến cho rất nhiều doanh nghiệp không có động lực phát triển hạng mục này.

Điều này có thể dẫn đến việc di chuyển bằng phương tiện cá nhân ngày càng trở nên khó khăn khiến phương tiện giao thông công cộng trở thành sự lựa chọn trong tương lai. Điều đáng bàn là TP. HCM và Hà Nội lại có tỷ lệ sử dụng giao thông công cộng thấp nhất trong khu vực.

Kỳ vọng ở mô hình mới

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, bài toán hiện tại đặt ra cho Việt Nam là ùn tắc giao thông, nhất là ở hai thành phố lớn Hà Nội và TP. HCM. Trong khi đó, vị trí đỗ xe lại hạn chế, nhất là khu vực trung tâm, khiến lượng lớn xe ô tô đỗ lan ra lòng đường.

Giá trị BĐS có thể tăng mạnh nhờ hạ tầng, trái lại cũng có thể bị đóng băng vì hạ tầng.

Do đó, nếu giải quyết được vấn đề giao thông, không chỉ BĐS có lợi, mà còn kéo theo nhiều ngành nghề khác cùng phát triển.

Có thể nói, việc phát triển hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt đường sắt đô thị đã tác động mạnh đến sự phát triển của thị trường BĐS thời gian vừa qua. Mô hình phát triển quanh điểm trung chuyển (TOD) có thể coi là một hướng đi mới, chủ đạo trong tương lai với các hạng mục như nhà ở, văn phòng, bán lẻ, bến đỗ xe phát triển ở khu vực lân cận các trạm trung chuyển giao thông.

Theo đánh giá của Savills, trên thực tế, mô hình này đã diễn ra tại các nước trong khu vực và tạo ra sự gia tăng đáng kể về giá trị BĐS khu vực lân cận các trạm trung chuyển như Trung Quốc là 10%, Hồng Kông (Trung Quốc) là 32%, Thái Lan là 10%.

Savills nhận định, xu hướng tương tự được kỳ vọng sẽ sớm diễn ra ở TP. HCM và Hà Nội với các tuyến đường sắt đô thị đầu tiên được đưa vào vận hành trước năm 2020.

Không phủ nhận, việc  xây dựng hệ thống vận tải công cộng công suất lớn ở Hà Nội và TP. HCM là việc cần phải làm, cũng là điều đáng kỳ vọng rằng việc làm này có thể góp phần giải quyết bài toán ùn tắc tại 2 đô thị lớn nhất cả nước. Song song đó, các thành phố nên khuyến khích việc xây dựng các phức hợp có quy mô lớn và mật độ cao dọc theo các tuyến này.

Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng, vấn đề của hai siêu đô thị này với cấu trúc hiện nay là mật độ dân số và các hoạt động không đủ tập trung để có khả năng hiệu quả như các thành phố nêu trên. Ngoài các tuyến đường sắt đô thị, cả Hà Nội và TP. HCM đang cố gắng đẩy nhanh tiến độ xây dựng hệ thống tàu điện ngầm. Khả năng cả hệ thống tàu có thể được xây dựng hoàn chỉnh hay không vẫn đang là câu hỏi.

Song theo thiết kế hiện tại, ngay cả khi hệ thống tàu điện ngầm được xây dựng hoàn tất cũng chỉ có thể đáp ứng khoảng 10% nhu cầu giao thông, phần còn lại trong mục tiêu gần 50% vận tải công cộng là do xe buýt đảm nhận. Nếu nhìn vào cấu trúc đô thị hiện tại thì có thể nói đây là nhiệm vụ bất khả thi. Nguyên nhân trước mắt có thể thấy là khoảng cách đến các ga tàu điện ngầm cho đa số người dân là quá xa, hệ thống ngõ hẻm chằng chịt không khuyến khích việc đi bộ, sử dụng xe máy thuận tiện hơn nhiều.

Với việc triển khai xây dựng hệ thống vận tải công cộng công suất lớn hiện nay cộng với quá trình định hình lại hình thái đô thị Việt Nam, có lẽ giờ đây là thời điểm tốt nhất để Nhà nước có những chính sách hợp lý nhằm định hình việc phát triển đô thị Việt Nam định hướng vận tải công cộng, làm sao để có thể tìm ra mô hình hợp lý phát triển hài hòa đô thị Việt Nam, cũng như thị trường BĐS nói chung và hệ thống giao thông công cộng.