Những yếu tố tác động đến chu kỳ bất động sản hiện nay
Những hình dung về thời kỳ khủng hoảng của thị trường bất động sản 10 năm về trước đang dần hiện hữu với những lo ngại có thể xảy ra. Chu kỳ hiện nay của thị trường đều chững lại bởi các chính sách tiền tệ nhằm kiểm soát kinh tế vĩ mô. Tuy vậy, có nhiều yếu tố cho thấy sự khác biệt của chu kỳ bất động sản hiện tại.
Thứ nhất, nhân khẩu học: Cấu trúc dân số và những thay đổi lớn trong cấu trúc này, có thể thúc đẩy một thị trường đáng kể. Ví dụ, việc nghỉ hưu của một thế hệ bùng nổ dân số dự kiến sẽ gây ra những thay đổi lớn trên thị trường nhà ở, vì nhiều người chọn giảm quy mô nhà ở hoặc chuyển đến các khu nghỉ dưỡng. Tương tự, những người thuộc thế hệ Millennials (những người sinh ra trong giai đoạn từ đầu thập niên 1980 đến giữa thập niên 1990), trước đây đã trì hoãn việc mua nhà, nhưng giờ lại quan tâm nhiều hơn đến việc này, qua đó khiến nhu cầu trên thị trường tăng cao.
Thứ hai, lãi suất: Lãi suất ảnh hưởng lớn đến sức mua của người mua nhà tiềm năng. Khi lãi suất cao, đây có thể là một yếu tố ngăn cản nhiều người có ý định mua nhà. Ngược lại, lãi suất thấp có thể khuyến khích hoạt động mua nhà bùng nổ, vì chi phí dài hạn để tài trợ mua nhà rẻ hơn. Một khảo sát của batdongsan.com.vn cho hay, giao dịch bất động sản hiện đang gặp nhiều khó khăn. Trong đó, 36% số người được hỏi cho biết rào cản lớn nhất là khách hàng lo sợ thị trường tiêu cực nên không dám đầu tư vào bất động sản, 23% chia sẻ giao dịch không thể chốt thành công do khách hàng bị hạn chế trong vay vốn để mua bất động sản, 19% nhận thấy trở ngại chính là giá bất động sản quá cao so với khả năng tài chính của người mua.
Thứ ba, nền kinh tế chung: Tình hình kinh tế nói chung cũng là một nhân tố khi dự đoán chu kỳ thị trường nhà ở nói riêng, bất động sản nói chung. Nhìn chung, khi nền kinh tế đang phát triển tốt hoặc đang có xu hướng đi lên, người tiêu dùng cảm thấy được khuyến khích mua bất động sản nhà ở nhiều hơn. Họ cảm thấy rằng giá trị tài sản cá nhân của họ sẽ tiếp tục tăng lên. Nếu nền kinh tế chung hoạt động tốt thì thị trường bất động sản cũng đang hoạt động tốt. Nếu nền kinh tế trì trệ, thị trường bất động sản cũng có xu hướng suy sụp theo.
Thứ tư, các chính sách của chính phủ: Chính phủ đôi khi sẽ can thiệp bằng các chính sách để giúp thúc đẩy khi thị trường trì trệ hoặc quản lý khi thị trường quá nóng. Đơn cử như Nghị quyết 18-NQ/TW 2022, Chỉ thị 13 của Thủ tướng về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam an toàn, lành mạnh bền vững nhưng các quy định pháp lý mâu thuẫn, chồng chéo vẫn còn tạo rào cản nên phê duyệt dự án, tạo nguồn cung cho thị trường không được cải thiện…
Thị trường đang thanh lọc và tái cấu trúc
Theo bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield, bất động sản thường trải qua bốn giai đoạn trước khi hình thành một chu kỳ mới. Các giai đoạn có thể được mô tả như sau: Phục hồi, Tăng trưởng, Sốt nóng, và Suy Thoái. Dường như Việt Nam những năm qua đã có sự tăng trưởng Sốt nóng và đang có dấu hiệu chậm lại. Nhưng cũng có thể nói rằng thị trường bất động sản đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn.
Nhìn lại giai đoạn tương tự trong chu kỳ trước vào khoảng tháng 3/2008, trước áp lực tăng trưởng quá nóng của thị trường trong năm 2007 và sự ảnh hưởng của suy thoái kinh tế tài chính toàn cầu, các công cụ tài chính tiền tệ dường như không thể kiểm soát nổi khi sự gia tăng liên tục không ngừng của lãi suất cho vay, có lúc lên đến 25%, và lạm phát đỉnh điểm ở mức 23%. Thị trường bất động sản rơi vào chu kỳ suy thoái và vốn FDI đầu tư vào bất động sản cũng đóng băng. Dòng vốn này bắt đầu hồi phục trở lại từ cuối năm 2013, đầu năm 2014. Và kể từ đó, người mua đã được tiếp cận mức tín dụng hợp lý hơn, tỷ lệ lạm phát thấp và tốc độ tăng trưởng nền kinh tế Việt Nam trong số những nền kinh tế phát triển nhanh nhất tại khu vực ASEAN.
Ở giai đoạn hiện tại, tình hình hoạt động của thị trường bất động sản đã bị chậm lại từ tháng 10/2022 do ảnh hưởng từ những tác động tiêu cực từ một số doanh nghiệp bất động sản và chứng khoán, đồng thời khi cả tín dụng ngân hàng lẫn hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đều được kiểm soát chặt chẽ.
Điều này khiến các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các nhà đầu tư, tổ chức tài chính và những doanh nghiệp mới tham gia thị trường, sẽ có một chiến lược bảo thủ hơn. Một số nhà đầu tư ban đầu đã nhấn nút “tạm ngừng” để tái cấu trúc chiến lược đầu tư nhằm thích ứng với tình hình mới. Mặc dù các nhà đầu tư này vẫn có nguồn vốn tốt, song các khoản đầu tư lớn mới sẽ bị tạm dừng trong thời gian này, ngoại trừ các giao dịch đang triển khai.
“Bất động sản mang tính chu kỳ và mỗi chu kỳ đều có sóng. Nếu nắm bắt được chu kỳ thị trường, điều này sẽ giúp các nhà đầu tư nắm bắt cơ hội. Giống như sự lặp đi lặp lại của các mùa, bất động sản sẽ dịch chuyển theo những biểu đồ mà nhà đầu tư có thể quan sát và dự đoán. Tuy nhiên, chu kỳ bất động sản thường không ổn định, và chịu ảnh hưởng bởi kinh tế vĩ mô trong nước và thế giới. Chính vì vậy, thị trường bất động sản chuyển động theo tốc độ riêng và đây chính là thách thức thực sự đối với các nhà đầu tư,” bà Trang Bùi nhận định.
Tuy nhiên, đang xuất hiện nhiều cơ sở mới để tin tưởng rằng dòng vốn đầu tư bất động sản sẽ được cải thiện trong tháng cuối năm 2022, nhờ một loạt điều chỉnh chính sách quản lý Nhà nước có liên quan, nổi bật là: Nghị định số 65/2022/NĐ-CP là cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ để thực hiện các chương trình, dự án đầu tư, cơ cấu lại nợ của chính doanh nghiệp; bổ sung nhiều đề án kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội cả từ trung ương, các địa phương và doanh nghiệp.
“Chúng tôi đã ghi nhận một số tín hiệu tốt từ cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép cho một số dự án, tuy nhiên vẫn còn nhiều dự án bị trì hoãn quy trình phê duyệt pháp lý”, bà Trang Bùi cho hay.
Cũng theo vị chuyên gia này, nhìn lại 32 năm qua, Việt Nam đã trải qua 4 chu kỳ phát triển thị trường. Một câu hỏi được nhiều người quan tâm đó là thị trường bất động sản sẽ vững vàng hay mong manh? Đa số các chuyên gia đều lạc quan rằng thị trường bất động sản sẽ tiếp tục vững vàng, và cần sự điều tiết chính sách bất động sản từ Chính phủ phù hợp với vị thế Việt Nam là một đất nước kinh tế lớn đầy tiềm năng.
Còn theo ông Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) cho rằng, trong quá khứ, khi thị trường bất động sản gặp khủng hoảng, những chủ đầu tư lớn hiện nay đều đã vượt qua và phát triển mạnh mẽ sau giai đoạn thanh lọc.
Thời điểm này, các doanh nghiệp đã thực hiện tái cấu trúc danh mục đầu tư, tập trung hóa nguồn lực, định vị lại phân khúc thị trường, tập trung vào những sản phẩm có giá trung bình phục vụ nhu cầu thực. Bên cạnh đó, họ chuẩn bị cho chu kỳ phục hồi mới bằng việc mở rộng quỹ đất liên tục. Đây là những biện pháp mà các doanh nghiệp, đặc biệt là những chủ đầu tư lớn có thể áp dụng trong giai đoạn hiện nay.
Ông Khôi cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, một số chủ đầu tư đã và đang tiếp tục đa dạng hóa nguồn vốn ngoài tín dụng và trái phiếu, trong đó có huy động từ khách hàng bằng những chính sách ưu đãi như chiết khấu thanh toán nhanh. Hiện có những doanh nghiệp áp dụng chiết khấu lên đến 40 - 50% giá trị sản phẩm. Bên cạnh đó, có những chủ đầu tư lựa chọn hợp tác với các quỹ đầu tư quốc tế, chia nhỏ bất động sản ra để bán,…
Như vậy, nếu 10 năm trước, thị trường đổ vỡ một phần nguyên nhân là do niềm tin, lúc đó chủ đầu tư dự án cũng tin rằng sẽ bán được, nhà đầu tư lao vào đầu tư, người mua cũng vậy, vì tất cả đều ở thế rất mù mờ, không có thông tin. Còn đến giờ, thị trường vẫn có những tín hiệu tích cực để nhà đầu tư, doanh nghiệp nhìn thấy cơ hội và định hướng an toàn. Hoạt động của thị trường lúc này là chậm lại thay vì đổ vỡ đóng băng như một số nhận định trước đó./.
