Các dự án của chủ đầu tư CapitaLand thường được định vị là dòng sản phẩm cao cấp, thường tọa lạc ở vị trí đắc địa và có giá bán thường giao động từ 80 triệu đồng/m2. Điển hình là dự án Zenity tọa lạc ở vị trí trung tâm quận 1, TP.HCM, gần đây được chào bán với giá từ 80 triệu - 200 triệu đồng/m2, diện tích từ 28 - 200 m². Mỗi căn hộ tại đây có giá từ 9 tỷ đồng cho đến trên dưới 30 tỷ đồng/căn.
Gần đây, dự án bất ngờ được môi giới chào bán với chính sách chiết khấu vô cùng hấp dẫn, lên đến 43%. Theo lời môi giới, chính sách chiết khấu này dành cho đối tượng khách hàng thanh toán nhanh 100%. Trong trường hợp thanh toán chậm, khách hàng sẽ được chiết khấu lùi từ 30 % cho đến thấp nhất là 10%. Đây được nhận định là trường hợp hiếm gặp đối với các dự án trước đây của CapitaLand nói riêng và là mức chiết khấu chưa từng có đối với dòng căn hộ cao cấp có giá hàng trăm đồng/m2 tọa lạc ở các vị trí trung tâm.
Theo môi giới, thông tin này đã được phía chủ đầu tư CapitaLand thông qua. Như vậy, mỗi căn hộ tại đây giá bán chỉ từ 8 tỷ/căn cho 2PN và từ 9 tỷ đồng cho căn 3 PN. Ví dụ một căn hộ trước đây rao bán 15 tỷ đồng, thì hiện khách hàng thanh toán 100% sẽ được chiết khấu chỉ còn 9 tỷ đồng, mức giá này đã bao gồm đầy đủ nội thất theo tiêu chuẩn 5 sao. Ngoài ra, khách hàng muốn sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ được ngân hàng cho vay 70%, ân hạn gốc 02 năm, hỗ trợ lãi suất lên đến 5 năm. Dự án bao gồm 198 căn hộ ca cấp hiện đã hoàn thành 100%, bàn giao đầy đủ nội thất cao cấp vào ở liền, hoặc cư dân có thể cho thuê ngay.
Zenity được quảng bá tọa lạc tại vị trí trung tâm thuộc khu vực quận 1, cung cấp 198 căn hộ và chỉ cách 5-10 phút lái xe đến các khu thương mại, mua sắm, giải trí sầm uất như chợ Bến Thành, phố đi bộ Nguyễn Huệ và Nhà Hát Lớn TP.HCM. Dự án có đầy đủ dòng sản phẩm căn hộ 2-3 phòng ngủ, căn hộ duplex và penthouse, tạo điều kiện cho cư dân chuyển vào ở hoặc cho thuê ngay khi nhận bàn giao, diện tích từ 69-183m2.
Bàn về lý do của hiện tượng sản phẩm bất động sản cao cấp có chiều hướng giảm giá mạnh, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn cho rằng, nguyên nhân đầu tiên là sự sụt giảm mạnh nhóm đầu tư. Thông thường các dự án cao cấp siêu sang nhóm này chiếm 70,80% trong giai đoạn đầu và là nhóm chủ yếu tạo sự khan hiếm và làm sôi động các dự án mở bán mới. Tuy nhiên, khi thị trường chung không ủng hộ đây sẽ là nhóm rút đi đầu tiên và chỉ còn lại nhóm mua ở thực và có nhu cầu thực, đây là nhóm chiếm tỷ lệ ít hơn và giai đoạn này họ lại chú ý nhiều tới mức giá hợp lý, điều này bắt buộc các chủ đầu tư cần điều chỉnh thông qua các chương trình chiết khấu giảm giá.
Thứ 2, tỷ suất lợi nhuận cho thuê và tăng giá bán trong 3 năm vừa qua là khá thấp, thấp hơn cả lãi suất ngân hàng nên việc đầu tư một số tiền lớn cũng ảnh hưởng khá mạnh, nhất là giai đoạn lãi suất tăng cao kèm theo hạn chế tín dụng, thẩm định cho vay cũng khó hơn sẽ không còn nhiều room cho việc sử dụng đòn bẩy vào các dự án này. Các chủ đầu tư đã thấm được điều này và bắt buộc phải có sự điều chỉnh, đầu tiên là về giá bán thì mới có thể tiếp cận được dòng tiền hiện nay.
Nguyên nhân nữa là thị trường thứ cấp đã có điều chỉnh giá mạnh, thị trường thứ cấp có vai trò quan trọng trong việc định giá các nguồn cung mới, khi xuất hiện nhiều khoản cắt lỗ, giảm giá bán (số lượng này không nhiều) nhưng ảnh hưởng khá lớn đối với tâm lý người mua ở và nhà đầu tư, thay vì mua mới và chờ thêm thời gian thì họ có sẵn luôn dự án đã bàn giao, giá không điều chỉnh nhiều và có sẵn nguồn thu từ cho thuê hoặc họ có thể chờ đợi thêm sự điều chỉnh từ các chủ đầu tư. Do đó, việc dự án cao cấp giá ban đầu đã rất cao, nếu không điều chỉnh thì gần như không thể tiêu thụ được vào lúc này.
Cũng nói về xu hướng này, Tiến sĩ Đinh Thế Hiển cho rằng, thực tế dù thị trường khó khăn nhưng khi doanh nghiệp bất động sản đã giảm giá bán thì vẫn còn lãi. Những năm gần đây, các chủ đầu tư có xu hướng mở bán giá cao rồi đưa ra nhiều ưu đãi với chiết khấu cao. Người có nhu cầu mua ở thực sẽ thấy mức chiết khấu cao là phù hợp vì họ mua được với giá rẻ. Còn các nhà đầu cơ thì có thể bị lỗ. Bởi lãi vay hiện nay khá cao, nếu mua đầu tư trong khoảng 2 năm thì rất rủi ro.
Theo TS. Đinh Thế Hiển, có sự chênh lệch rất lớn giữa giá bán và giá trị thực của sản phẩm. Khi thị trường bước vào giai đoạn khó khăn, doanh nghiệp tung chiết khấu cao nhưng thật chất họ vẫn có lãi. Bởi doanh nghiệp sẽ không bao giờ bán lỗ mà chỉ giảm lãi.
Còn ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa nhận định, hiện nay bất động sản vẫn đang trên đà giảm. Đặc biệt là những dự án đang mở bán đã có chính sách giảm trực tiếp giá bán hoặc thông qua chương trình ưu đãi, kéo dài lịch thanh toán. Ghi nhận giá đã giảm từ 15-30% so với giai đoạn trước đây, thậm chí có dự án đã giảm tới 30-40%. Xu hướng đã bắt đầu xuất hiện từ cuối năm 2023, và có thể sẽ còn tiếp diễn.
Ông Quang cho rằng đây chính hiện tượng tất yếu để đưa bất động sản về sát giá trị thực. Thay vì trước đây người mua phải trả mức giá quá cao cho một sản phẩm nhà ở, thì khi thị trường khó khăn đã buộc các chủ đầu tư phải đưa sản phẩm về sát nhất so với giá trị thực để có thể tiêu thụ dễ dàng hơn. Điều này cho thấy bất động sản đã trải qua một thời kỳ "ảo giá", hay nói khác đi là "ngáo giá", bây giờ là giai đoạn các chủ đầu tư phải tính toán lại, rất có thể sắp tới nhiều dự án sẽ vẫn tiếp tục giảm giá mạnh hơn nữa để phù hợp với thực tế chung./.
