Dù ẩn chứa hàng loạt yếu tố hạn chế như: Không có giấy chứng nhận sử dụng đất, không phải là đất thổ cư, người dân khi nhận chuyển nhượng loại đất này sẽ gặp phải những rủi ro nhất định... thì với ưu thế về giá, đất xen kẹt vẫn nhận được sự quan tâm của rất nhiều người.
Đất xen kẹt là gì?
Thời điểm hiện tại, pháp luật hiện hành không có thuật ngữ pháp lý về “đất xen kẹt”. Trong quá trình vận động của thị trường bất động sản, các bên tham gia giao dịch đều hiểu đất xen kẹt là khu đất nằm gần, nằm trong khu dân cư, phần đất còn lại sau khi thu hồi, giải phóng mặt bằng để phục vụ phát triển các dự án khác.
Đất xen kẹt thường là đất nông nghiệp, đất vườn chưa được chuyển đổi mục đích thành đất thổ cư và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, đặc trưng phổ biến nhất của đất xen kẹt là nằm gần hoặc nằm trong khu vực dân cư, khu vực đã được quy hoạch nên thuận tiện cho sinh hoạt thông thường, tuy nhiên do không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không phải là đất ở nên giá trị chuyển nhượng thường thấp hơn khá nhiều so với đất thổ cư cùng vị trí, từ đó đất xen kẹt được sự quan tâm của người có thu nhập thấp cho mục tiêu để ở, những người đầu cư với hy vọng chuyển đổi mục đích sang đất thổ cư lâu dài.
Một số rủi ro, lưu ý khi mua đất xen kẹt
Thứ nhất, không đảm bảo điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng theo quy định pháp luật.
Đất xen kẹt thường là đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sẽ không đảm bảo điều kiện để tiến hành chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Cụ thể, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất muốn thực hiện quyền chuyển nhượng thì phải đảm bảo các điều kiện sau: (1) Đất phải có giấy chứng nhận; (2) Đất không có tranh chấp; (3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất.
Đặc biệt, đối với trường hợp đất xen kẹt là đất trồng lúa, cho dù đất đã được cấp Giấy chứng nhận, người dân cũng sẽ không được phép nhận chuyển nhượng nếu không trực tiếp thực hiện hoạt động sản xuất nông nghiệp (theo quy định tại khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013).
Điều này dẫn đến tình trạng bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng không thể ký kết Hợp đồng chuyển nhượng công chứng hoặc chứng thực (theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013). Theo đó, việc chuyển nhượng đất thường được các bên thực hiện thông qua ký kết Hợp đồng viết tay. Việc này sẽ phát sinh rất nhiều rủi ro đối với bên nhận chuyển nhượng trong trường hợp xảy ra tranh chấp. Cụ thể, nếu xảy ra tranh chấp, Hợp đồng chuyển nhượng viết tay sẽ khó khăn trong việc được chấp nhận làm căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, dẫn đến trường hợp bên nhận chuyển nhượng có thể mất trắng số tiền đã bỏ ra.
Trường hợp người dân cố tình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, có thể bị phạt tiền lên đến 20.000.000 đồng (căn cứ khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP).
Bên cạnh đó, các bên tham gia chuyển nhượng còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định tại khoản 4 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, cụ thể: Bên nhận chuyển nhượng phải trả lại đất cho người sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền và hoàn trả tiền chuyển nhượng, đồng thời phải nộp số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi chuyển nhượng đất không đủ điều kiện trong thời gian vi phạm, số lợi bất hợp pháp do cơ quan có thẩm quyền xác định.
Thứ hai, đất xen kẹt gặp nhiều khó khăn trong việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Do đất xen kẹt chủ yếu nằm ở giữa các khu dân cư nên thường có diện tích rất hạn hẹp. Điều này dẫn đến trường hợp nhiều diện tích đất xen kẹt không đảm bảo hạn mức tối thiểu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo quy định tuỳ từng địa phương).
Tiếp theo, đất xen kẹt muốn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 100 và 101 Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, do đặc thù của đất xen kẹt thường có quá trình hình thành và sử dụng phức tạp nên rất khó xác định đất có đảm bảo các yêu cầu để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không, như: Các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất, tình trạng tranh chấp của đất,… Từ đó dẫn đến nhiều trường hợp người dân đã nhận chuyển nhượng đất, nhưng sau đó lại không thể làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ ba, phát sinh nghĩa vụ tài chính khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Như đã phân tích ở trên, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với Giấy xen kẹt gặp rất nhiều khó khăn, tuy nhiên vẫn có những trường hợp người dân có thể hoàn hiện được thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thực hiện được việc rất khó khăn này, một vấn đề phát sinh mới là người mua sẽ phải nộp tiền sử dụng đất để được quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Đất xen kẹt thường là đất nông nghiệp, trong bảng giá đất được UBND cấp tỉnh ban hành thì giá trị đất nông nghiệp thường thấp hơn khá nhiều so với đất thổ cư, do đó khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất người dân buộc phải nộp thêm một khoản tiền chênh lệch giữa đất thổ cư và đất nông nghiệp.
Từ đó, nhiều người mua đất xen kẹt vừa mừng khi đất xen kẹt được cấp sổ nhưng cũng vừa lo khi dường như họ buộc phải trả tiền mua đất “hai lần”, lần thứ nhất khi mua và lần thứ hai là cho tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Thứ tư, khó khăn trong việc xây dựng, tạo lập tài sản trên đất.
Theo tìm hiểu, phần lớn người dân khi nhận chuyển nhượng đất xen kẹt trong khu dân cư đều có mong muốn sẽ xây dựng nhà ở trên đất, để phục vụ cuộc sống lâu dài. Tuy nhiên, với đặc thù đất xen kẹt là đất nông nghiệp nên về nguyên tắc không thể xây dựng những công trình để ở trên đất này. Đâu đó có việc người dân xây dựng, tạo lập tài sản trên đất dưới sự “nhắm mắt cho qua” của cán bộ quản lý xây dựng tại thời điểm xây dựng, tuy nhiên tài sản trên đất này bất cứ lúc nào cũng có thể bị buộc phải tháo dỡ, khôi phục lại tình trạng ban đầu, vì vốn dĩ việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp là không được phép.
Thực tế, tại một số địa phương thì ở một vài thời điểm trong quá khứ, người dân có thể được xây dựng nhà trên đất nông nghiệp, đất xen kẹt, nhưng khi có thay đổi cán bộ quản lý cơ sở hoặc có thanh, kiểm tra thì người dân buộc phải tháo dỡ tài sản trên đất, gây thiệt hại rất lớn. Rõ ràng, người dân với số tiền ít ỏi của mình đã lựa chọn đất xen kẹt, và việc bị phá dỡ tài sản trên đất khiến họ càng thêm khó khăn hơn.
Thận trọng khi mua đất xen kẹt
Dưới góc độ luật sư, tôi hiểu rằng với những người dân có nguồn tài chính hạn chế thì sự lựa chọn bất động sản cũng bị giới hạn, do đó, đất xen kẹt dù tiềm ẩn những rủi ro vẫn được đông đảo người dân chọn lựa. Chốt lại, khi người dân quyết định lựa chọn đất xen kẹt cho mục tiêu sinh sống ổn định, lâu dài, theo quan điểm cá nhân, người dân cần lưu tâm những vấn đề dưới đây:
1. Tìm hiểu về chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với khu đất xen kẹt dự kiến sẽ nhận chuyển nhượng, rõ ràng mục đích cuối cùng của người dân là để ở thì trong dài hạn vẫn phải tính toán đến việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở cho khu đất dự kiến mua.
2. Tính toán chi tiết về các chi phí phát sinh khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, ngoài nghĩa vụ tài chính phải nộp do chênh lệch giữa hai loại đất mà người dân có thể tìm hiểu theo bảng giá đất, người mua nên lưu ý về những chi phí chính thức, phi chính thức khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Khi có tính toán chi tiết về chi phí chuyển đổi, người dân mới có thể biết chính xác được số tiền thực tế họ phải bỏ ra để nhận chuyển nhượng đất xen kẹt.
3. Thận trọng và cân nhắc thật kỹ trước khi xây dựng nhà ở, tài sản trên đất trên khu đất xen kẹt khi chưa hoàn tất việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở, đặc biệt là khi xây dựng những công trình kiên cố, lâu dài.
4. Lựa chọn hợp đồng, văn bản giao dịch nhận chuyển nhượng phù hợp khi quyết định mua đất xen kẹt. Rõ ràng, với việc mua một tài sản chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai thì người dân cũng cần tính đến lựa chọn việc ký kết hợp đồng, giao dịch phù hợp để bảo vệ quyền lợi của mình khi có tranh chấp, đặc biệt khi giá đất tăng cao.
