Mua nhà ở xã hội khó như lên trời, người dân chấp nhận đánh cược với rủi ro

"Đánh cược" với giấc mơ an cư

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 692 dự án NOXH đang triển khai với quy mô hơn 633.000 căn hộ. Trong đó, 165 dự án đã hoàn thành (110.436 căn), 147 dự án đang triển khai (135.033 căn) và 380 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư (388.090 căn). Có thể thấy, nguồn cung đã có sự cải thiện, song để những căn hộ này thực sự chạm tới đúng đối tượng có nhu cầu đang là một vấn đề đặt ra. Đặc biệt trong bối cảnh so với nhu cầu quá lớn, thì nguồn cung này vẫn thực sự ít ỏi. Bên cạnh đó, thực trạng giá nhà ở thương mại liên tục tăng cao cũng đang là một trở ngại khiến nhiều người tìm mọi cách để có thể mua NOXH dù không thuộc đúng diện đối tượng được mua.

Chính "cơn khát" NOXH đã khiến không ít người dân chấp nhận rủi ro, thậm chí "đánh cược" tiền bạc với các chiêu trò môi giới. Trên thị trường xuất hiện hàng loạt lời mời chào hấp dẫn như "bao trọn gói thủ tục", "giữ chỗ nội bộ", "chắc suất không cần bốc thăm"… với số tiền đặt cọc lên tới hàng trăm triệu đồng, bất chấp việc không đủ điều kiện hoặc chưa đến thời điểm mở bán.

Chia sẻ với PV, chị Hoài Thu (33 tuổi, Hà Nội) cho biết, khi đi tìm hiểu mua NOXH, hầu hết các môi giới đều gợi ý mua suất qua sàn với mức chênh lệch lớn. "Dự án ở Uy Nỗ (Đông Anh) chênh khoảng 600 triệu đồng, còn Rice City Long Biên cao hơn – tới 750 triệu đồng. Họ nói bốc thăm chỉ là hình thức, ai chấp nhận mua chênh thì mới có suất", chị kể.

Quy trình để có được một suất mua được chị Thu mô tả rằng, đầu tiên, khách hàng được gợi ý làm hồ sơ "hợp lệ" với chi phí từ 18 – 20 triệu đồng, nhưng điều này không đồng nghĩa với việc chắc chắn trúng suất mua.

Trong quá trình chuẩn bị, người mua phải tự thu thập các giấy tờ như xác nhận tình trạng hôn nhân, chứng minh thu nhập… Nếu không thể tự xử lý, sàn có thể "hỗ trợ" làm các giấy tờ, chẳng hạn như giấy chứng minh thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng cho các trường hợp lao động tự do.

Khi hồ sơ được xác nhận là "hợp lệ", người mua muốn chắc suất thì phải đặt cọc trước 200 triệu đồng cho sàn để được đưa vào "slot" mà họ đã "bao". Nếu trúng, tại thời điểm ký hợp đồng mua bán (HĐMB) với chủ đầu tư, người mua sẽ phải trả thêm 550 triệu đồng tiền chênh cho sàn.

Một ví dụ cụ thể là dự án Rice City Long Châu tại Long Biên. Giá niêm yết chỉ khoảng 27 triệu đồng/m2, một căn hộ hai phòng ngủ rộng 65m2 lẽ ra chỉ khoảng 1,755 tỷ đồng. Nhưng với số tiền chênh gần 750 triệu đồng, tổng chi phí thực tế có thể lên tới hơn 2,5 tỷ đồng.

"Hiện nay cũng chẳng còn dự án nhà ở thương mại nào giá 2 tỷ cả, các căn studio cũng có đơn giá 70 - 80 triệu đồng/m2, tức khoảng hơn 3 tỷ đồng 1 căn với diện tích 28m2", chị Thu thở dài.

Đáng chú ý, nếu người mua đặt cọc 200 triệu đồng nhưng không trúng, sale nói sàn sẽ trả lại tiền. Thế nhưng, đây là giao dịch tự thỏa thuận giữa người mua và sàn, không có giá trị pháp lý và không được pháp luật bảo vệ. Nếu sàn "lật lọng", người mua gần như không có cơ sở để khiếu nại hay khởi kiện.

Trong các nhóm mạng xã hội chia sẻ về việc mua NOXH, nhiều người đã lên tiếng cảnh báo rằng đã có trường hợp bị lừa, nhưng vì nhu cầu nhà ở quá lớn, người dân vẫn chấp nhận "đánh cược". "Chỉ một sàn làm theo cách này cũng có thể thu về hàng chục tỷ đồng mỗi dự án, vì lượng người mua quá đông", chị Thu nói thêm.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, trọng tài viên Trung tâm trọng tài Thương mại và Công lý Việt Nam (VietJac) cho biết, đối với những trường hợp người dân đặt cọc thông qua trung gian, rủi ro pháp lý là rất lớn. Pháp luật không công nhận hiệu lực của hợp đồng đặt cọc nếu giao dịch này được thực hiện với bên trung gian hoặc trước khi dự án đủ điều kiện mở bán. Nói cách khác, hợp đồng đặt cọc với trung gian hoàn toàn không có giá trị pháp lý và không được bảo vệ theo quy định pháp luật. Người mua có nguy cơ mất tiền mà không có bất kỳ sự bảo đảm nào về quyền lợi của mình. Vì vậy, những ai đang tìm kiếm cơ hội sở hữu nhà ở xã hội cần kỹ lưỡng và lựa chọn thời điểm phù hợp để mua nhà.

Trong trường hợp không may bị lừa đặt cọc qua các bên môi giới không chính thống, người dân có thể thực hiện các biện pháp pháp lý như khởi kiện dân sự tại tòa án hoặc tố cáo vụ việc lên cơ quan chức năng (công an, thanh tra xây dựng). Tuy nhiên, quá trình kiện tụng tại tòa thường phức tạp, kéo dài và không đảm bảo chắc chắn khả năng thu hồi lại số tiền đã mất. Việc tố cáo lên cơ quan điều tra cũng phụ thuộc vào nhiều yếu tố như thông tin về đối tượng chiếm đoạt, bằng chứng mà người bị hại có thể cung cấp. Nói cách khác, để lấy lại tiền cọc trong những trường hợp này là một hành trình gian nan, đầy rủi ro.

"Siết chặt hậu kiểm, xử lý nghiêm vi phạm"

Từng chia sẻ tại Tọa đàm với chủ đề: "Gỡ nút thắt, ngăn trục lợi chính sách nhà ở xã hội", Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – ông Hà Quang Hưng cho rằng, giải pháp để không dẫn đến tình trạng trục lợi là làm tốt các cơ chế, chính sách; đồng thời kiểm toán cũng là một trong các phương thức hậu kiểm. Đẩy mạnh công tác kiểm tra của các địa phương, các đoàn kiểm tra, thanh tra của Bộ Xây dựng. Các biện pháp, giải pháp vẫn sẽ tiếp tục được thực hiện theo hướng hậu kiểm. Cơ quan quản lý nhà nước thiết kế các cơ chế, chính sách một cách công khai, minh bạch, còn việc tuân thủ như thế nào sẽ tiếp tục được xử lý ở khâu hậu kiểm.

Còn theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cần quy định rõ hơn về điều kiện thụ hưởng NOXH và chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm để người lao động và đối tượng thụ hưởng tự xác định được tiêu chuẩn với quy định đã đặt ra, nếu phù hợp thì mới đăng ký mua. "Đi kèm với đó là cơ chế, chế tài xử lý thật nghiêm. Nếu như gian lận, làm không đúng thì phải xử lý nặng. Như vậy có thể ngăn cản những hành vi sai phạm. Việc thẩm định, thẩm tra hồ sơ từ bước đầu phải làm đúng, khi đăng ký phải chịu trách nhiệm về việc đăng ký, nếu phát hiện sai thì sẽ bị xử lý, như vậy mới giải quyết được vấn đề", ông Đính nói.

Đồng tình với quan điểm trên, TS. LS Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp cho rằng, cần tăng cường cơ chế kiểm soát việc mua bán nhà ở xã hội để đảm bảo bán đúng đối tượng, đúng thủ tục và xử lý nghiêm các hành vi lợi dụng việc mua bán nhà xã hội để trục lợi.

Mặc dù Luật Đất đai và các nghị định của Chính phủ đã quy định rõ ràng về đối tượng được mua, quy trình mua bán và nghĩa vụ công khai thông tin của chủ đầu tư, song do số lượng người thuộc diện chính sách rất lớn trong khi nguồn cung còn hạn chế, việc tiếp cận NOXH vẫn là bài toán khó. Không ít trường hợp đủ điều kiện nhưng vẫn không mua được, trong khi nhiều người không thuộc diện ưu tiên lại sở hữu NOXH bằng cách mua lại từ người khác, hoặc thậm chí trực tiếp được duyệt hồ sơ.

"Hiện tượng 'cò' NOXH lợi dụng chính sách để trục lợi diễn ra khá phổ biến, gây bức xúc trong dư luận và làm méo mó mục tiêu ban đầu của chính sách", luật sư Cường nói.

Ông cũng nhấn mạnh, để giải quyết triệt để các bất cập, việc hoàn thiện chính sách pháp luật, quản lý chặt chẽ về thủ tục mua bán, minh bạch hóa quy trình, tăng cường thanh tra giám sát là yêu cầu cấp bách. Bên cạnh đó, cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp sau:

Một là, cập nhật thường xuyên dữ liệu về nhu cầu NOXH: Xây dựng cơ sở dữ liệu thống nhất về người dân có nhu cầu mua, thuê NOXH. Từ đó có căn cứ chính xác để hoạch định nguồn cung và chính sách phân bổ, đảm bảo giải quyết sớm nhất, nhanh nhất nhu cầu về NOXH.

Hai là, tạo cơ chế thu hút nhà đầu tư: Ban hành các ưu đãi, cơ chế hỗ trợ cụ thể để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển NOXH, tăng nhanh nguồn cung đáp ứng nhu cầu thực tế.

Ba là, minh bạch hóa quy trình và thông tin: Công khai đầy đủ, thường xuyên các quy định, điều kiện, thủ tục, biểu mẫu và danh mục dự án NOXH trên các nền tảng trực tuyến. Điều này giúp người dân dễ dàng tiếp cận thông tin và hoàn thiện hồ sơ mà không cần qua trung gian.

Bốn là, công khai danh sách dự án và nguồn cung: Thông tin về tiến độ, quy mô, vị trí các dự án NOXH cần được cập nhật định kỳ để người có nhu cầu kịp thời đăng ký và nộp hồ sơ.

Năm là, ngăn chặn và xử lý nghiêm hành vi trục lợi: Kiểm soát chặt chẽ hoạt động trung gian, nghiêm cấm mua đi bán lại trái phép. Có thể bố trí đội ngũ tư vấn miễn phí tại các trung tâm đăng ký NOXH để hỗ trợ người dân, đồng thời xử lý nghiêm các hành vi trục lợi.

Sáu là, tăng cường thanh tra, kiểm tra: Cơ quan chức năng cần tổ chức các đợt kiểm tra định kỳ và đột xuất để phát hiện, xử lý kịp thời các trường hợp vi phạm, đảm bảo tính công khai, minh bạch và công bằng trong quá trình phân phối NOXH.

"Chỉ khi chính sách được thực thi nghiêm minh, quy trình mua bán minh bạch và sự công bằng được đảm bảo, NOXH mới thực sự trở thành điểm tựa an sinh cho người yếu thế, góp phần ổn định xã hội và phát triển đô thị bền vững", TS. LS Đặng Văn Cường nhấn mạnh.