Giá chung cư Hà Nội tăng nhanh vượt xa tốc độ thu nhập, "giấc mơ an cư" ngày càng xa vời

Giá chung cư tại Hà Nội tăng gần 88% so với năm 2019

Dữ liệu nghiên cứu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, quý II/2025, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng lên 87,7% so với năm 2019.

Trong giai đoạn 2014 đến giữa năm 2025, thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội tăng từ 4,11 triệu đồng/tháng lên 8,3 triệu đồng/tháng, tương ứng mức tăng trung bình 6,4%/năm. Trái lại, giá căn hộ chung cư trung bình lại tăng nhanh gấp đôi, khoảng 11,7%/năm, từ 25 triệu đồng/m2 lên tới 75,5 triệu đồng/m2 đến thời điểm hiện tại.

Theo VARS IRE, nếu quy đổi theo mặt bằng giá năm 2014, một hộ gia đình có thu nhập trung bình và dành toàn bộ thu nhập để mua nhà có thể sở hữu căn hộ với 2 phòng ngủ, diện tích 70m2, trị giá khoảng 1,75 tỷ đồng sau gần 18 năm. Nhưng nếu áp dụng nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập, thời gian tích lũy sẽ kéo dài tới hơn 50 năm. Đến giữa năm 2025, khi giá căn hộ cùng diện tích đã chạm mức 5,3 tỷ đồng, thời gian tích lũy tăng lên gần 27 năm nếu dồn toàn bộ thu nhập và tới 80 năm nếu chỉ dành 1/3 thu nhập.

Ngay cả trong ngành ngân hàng - một trong những lĩnh vực có thu nhập cao nhất cả nước, tốc độ tăng lương vẫn không theo kịp giá nhà. Năm 2014, mức lương cao nhất trong hệ thống ngân hàng là 22,5 triệu đồng/tháng. Đến giữa năm 2025, con số này đạt 55,44 triệu đồng/tháng, tức tăng gấp đôi sau hơn một thập kỷ. Trong khi đó, giá căn hộ chung cư lại tăng hơn 3 lần. Với thu nhập của một gia đình có hai vợ chồng cùng làm ngân hàng, nếu dành trọn thu nhập thì mất khoảng 3,5 năm để mua nhà, nhưng nếu tuân thủ nguyên tắc 1/3 thu nhập thì cần tới 10 năm, chưa kể thực tế giá nhà vẫn leo thang từng ngày.

Khoảng cách lớn giữa thu nhập và giá nhà khiến nhiều người trẻ buộc phải từ bỏ hoặc hoãn kế hoạch mua nhà, chuyển sang thuê dài hạn.

Thực tế kể từ năm 2019, tỉ lệ người trẻ tham gia thị trường nhà ở, đặc biệt ở phân khúc căn hộ có xu hướng tăng. Hiện nhóm khách hàng 25 - 35 tuổi chiếm trung bình trên 40% tổng lượng giao dịch, thậm chí tại một số dự án, tỉ lệ này lên tới 70%. Nguyên nhân một phần xuất phát từ cơ cấu dân số. Việt Nam đang ở giai đoạn dân số vàng, với hơn 50% dân số dưới 35 tuổi, nhu cầu an cư và đầu tư bất động sản rất lớn.

Tuy nhiên, VARS IRE nhận định, số người trẻ có khả năng mua nhà vẫn chỉ chiếm một tỉ lệ nhỏ trong tổng nhu cầu nhà ở, trong khi phần lớn vẫn gặp khó khăn do thu nhập tăng chậm hơn nhiều so với giá nhà, chi phí sinh hoạt ngày càng cao và áp lực trả nợ vay kéo dài.

Linh hoạt giải pháp để người dân chạm tới "giấc mơ an cư"

Nhìn nhận thực trạng trên, chuyên gia VARS IRE cảnh báo, nếu không có giải pháp tổng thể từ chính sách như phát triển mạnh nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, đồng thời kiểm soát chặt chẽ mặt bằng giá để tránh tình trạng tăng vượt xa thu nhập thực tế, "giấc mơ nhà ở" sẽ vẫn xa vời với đại đa số người trẻ.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường sẽ phải đối mặt với những rủi ro nghiêm trọng trong dài hạn nếu không có hướng đi cụ thể.

"Hệ quả là giá nhà tăng cao vượt xa tầm với của phần đông người dân, kéo theo sự gia tăng bất bình đẳng trong cơ hội tiếp cận nhà ở, đồng thời tạo áp lực lớn lên an sinh xã hội. Không loại trừ khả năng sẽ hình thành "bong bóng" bất động sản, khiến thị trường trở nên kém bền vững và dễ tổn thương trước các biến động kinh tế", chuyên gia này nhấn mạnh.

Trên cơ sở đó, ông Nguyễn Văn Đính khuyến nghị, các cơ quan quản lý cần sớm có chính sách cụ thể để "khơi thông" thị trường nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Đồng thời, các chủ đầu tư cần thay đổi tư duy phát triển dự án, chuyển hướng sang các sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân, thay vì tiếp tục "chen chân" trong phân khúc cao cấp, gây mất cân bằng nguồn cung.

Còn theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu tại Savills, cần một giải pháp tổng thể, huy động sự tham gia của cả khu vực công và tư nhân. "Không thể kỳ vọng một bên đơn lẻ có thể giải quyết được thách thức phức tạp này", bà nhấn mạnh.

Theo bà Giang, trong bối cảnh ngân sách nhà nước còn hạn chế và lãi suất ở mức cao, việc tài trợ cho các dự án nhà ở xã hội đang gặp không ít khó khăn. Trong khi đó, doanh nghiệp tư nhân cũng chịu sức ép lớn từ chi phí đầu vào leo thang. Do vậy, sự phối hợp hiệu quả giữa Nhà nước và tư nhân là yếu tố then chốt để tạo ra đột phá trong phát triển nhà ở vừa túi tiền.

Bà cũng chỉ rõ rằng, ngoài yếu tố tài chính, việc tăng mật độ xây dựng hợp lý, lập quy hoạch đồng bộ, tận dụng hiệu quả quỹ đất và hạ tầng hiện hữu cũng sẽ góp phần quan trọng vào việc giảm giá thành sản phẩm nhà ở.

"Chính quyền cần đưa ra chính sách khuyến khích cụ thể nhằm thu hút sự hợp tác của các nhà đầu tư, từ đó hình thành những khu dân cư bền vững mới. Bằng cách tối ưu hóa diện tích đất, kết hợp với hệ thống tiện ích chung và không gian xanh, chúng ta có thể dần tháo gỡ nút thắt nhà ở hiện nay. Sự phối hợp chặt chẽ giữa chính quyền và nhà đầu tư chính là chìa khóa để hiện thực hóa những giải pháp này", Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu tại Savills khẳng định./.