Thích
Nguồn cung ấm dần nhưng giá bán vẫn leo thang
Bộ Xây dựng cho biết, một trong những điểm sáng nổi bật nhất của thị trường bất động sản 9 tháng qua là sự phục hồi và tăng trưởng của nguồn cung ở nhiều phân khúc. Những nỗ lực tháo gỡ vướng mắc về chính sách của Chính phủ đã bắt đầu phát huy tác dụng, tạo đà cho các dự án tái khởi động và triển khai.
Cụ thể, ở mảng nhà ở thương mại, cả nước có 73 dự án được khởi công mới với quy mô khoảng 31.967 căn, tăng 19,6% so với cùng kỳ năm 2024. Số lượng dự án đã hoàn thành cũng tăng 8,5%, cho thấy tiến độ xây dựng đang được đẩy nhanh. Hiện tại, có đến 960 dự án đang trong quá trình xây dựng, hứa hẹn sẽ cung cấp cho thị trường gần 150.000 căn hộ chung cư và khoảng 250.000 căn nhà ở riêng lẻ trong thời gian tới.
Phân khúc đất nền dự án cũng ghi nhận sự sôi động trở lại với 64 dự án đã hoàn thành, đủ điều kiện giao dịch, tăng vọt 70% so với cùng kỳ.
Đặc biệt, phân khúc nhà ở xã hội đã có những bước tiến vượt bậc. Trong 9 tháng, cả nước đã hoàn thành 43.681 căn, đạt gần 44% kế hoạch. Với 69 dự án mới được khởi công, dự kiến đến cuối năm, cả nước sẽ hoàn thành khoảng 82.926 căn, đạt 83% kế hoạch đặt ra. Đây là một tín hiệu tích cực, thể hiện quyết tâm của Chính phủ trong việc giải quyết bài toán an sinh xã hội.
Tuy nhiên, đi ngược với kỳ vọng về việc nguồn cung tăng sẽ giúp hạ nhiệt giá bán, thị trường lại chứng kiến một đợt leo thang giá mới, đặc biệt ở phân khúc căn hộ chung cư.
Theo công bố của Bộ Xây dựng, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã chạm mốc 70-80 triệu đồng/m², tăng tới 33% so với cùng kỳ năm 2024. Nhiều dự án hạng sang thậm chí còn ghi nhận mức giá không tưởng, từ 150-300 triệu đồng/m². Tình hình tại TP.HCM cũng không kém phần căng thẳng, với giá sơ cấp trung bình khoảng 75 triệu đồng/m², tăng 36% so với cùng kỳ năm trước.
Không chỉ chung cư, các loại hình bất động sản liền thổ như nhà liền kề, biệt thự và đất nền cũng duy trì ở mặt bằng giá rất cao. Giá nhà liền kề, biệt thự tại các đô thị lớn phổ biến từ 100-300 triệu đồng/m². Đất nền dù đã được kiểm soát sau các cơn sốt cục bộ đầu năm nhưng vẫn neo ở mức cao, đặc biệt tại các khu vực có quy hoạch hạ tầng tốt như Đông Anh, Long Biên (Hà Nội) hay TP. Thủ Đức (TP.HCM), giá có thể vượt 200 triệu đồng/m².
"Ngay cả giá nhà ở xã hội, dù vẫn thấp hơn nhiều so với nhà thương mại, cũng đã có xu hướng tăng nhẹ so với năm 2024, phổ biến ở mức 15-25 triệu đồng/m²", Bộ Xây dựng cho biết.
Những "nút thắt" cố hữu kìm hãm đà phục hồi bền vững
Bất chấp nguồn cung và giá cả tăng mạnh, sức hấp thụ của thị trường lại không tương xứng. Báo cáo của Bộ Xây dựng chỉ ra, tổng lượng giao dịch 9 tháng đầu năm chỉ đạt khoảng 430.769, tăng không đáng kể (khoảng 1%) so với cùng kỳ năm 2024. Điều này cho thấy thị trường dù có dấu hiệu phục hồi nhưng vẫn mang tính cục bộ, chưa bền vững và đang phải đối mặt với nhiều thách thức cố hữu.
Theo Bộ Xây dựng, một trong những "nút thắt" lớn nhất chính là hệ thống pháp luật còn chồng chéo, bất cập, đặc biệt trong các lĩnh vực đất đai, đấu thầu và quy trình chấp thuận chủ trương đầu tư. Việc triển khai luật tại nhiều địa phương còn chậm, cộng với tâm lý "sợ sai, sợ trách nhiệm" của một bộ phận cán bộ đã khiến hàng loạt dự án bị đình trệ do công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư còn chậm. Điều này gây ra lãng phí nguồn lực đất đai và vốn đầu tư, đồng thời gián tiếp đẩy chi phí phát triển và giá bán sản phẩm lên cao.
Thứ hai, thị trường đang đối mặt với tình trạng mất cân đối cung - cầu nghiêm trọng. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, trong khi sản phẩm nhà ở giá bình dân, nhà ở xã hội phù hợp với túi tiền của đại đa số người dân có thu nhập trung bình và thấp lại vô cùng khan hiếm. Nhiều địa phương chưa thực sự quan tâm đến việc phát triển quỹ đất cho phân khúc này, dẫn đến giá bất động sản bị đẩy lên cao, vượt xa giá trị thực và khả năng chi trả của người dân. Hiện tượng găm hàng, đầu cơ, làm giá vẫn còn tồn tại, góp phần làm méo mó thị trường.
Bất chấp nguồn cung và giá cả tăng mạnh, sức hấp thụ của thị trường lại không tương xứng. (Ảnh minh hoạ)
Cuối cùng, bản thân các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang gặp rất nhiều khó khăn về dòng tiền. Việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng còn hạn chế, áp lực từ việc phát hành và thanh toán trái phiếu doanh nghiệp rất lớn. Sức mua yếu khiến việc bán hàng gặp khó, tạo ra một vòng luẩn quẩn khiến doanh nghiệp thiếu vốn để tái đầu tư và triển khai các dự án mới.
Nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn chuyển mình với những tín hiệu tích cực ban đầu. Tuy nhiên, để đà phục hồi thực sự bền vững và thị trường phát triển lành mạnh, việc cấp thiết lúc này là phải quyết liệt tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý, cân đối lại cơ cấu sản phẩm, và có những chính sách hỗ trợ hiệu quả hơn cho cả doanh nghiệp và người mua nhà. Nếu không, nghịch lý giữa giá nhà và thu nhập sẽ ngày càng sâu sắc, và giấc mơ an cư của hàng triệu người dân sẽ ngày càng xa vời.
