Đằng sau “cơn sốt” giá chung cư Hà Nội - Bài 3: Tìm lối đi mới để thị trường không còn bế tắc

Nửa đầu năm 2024, khó khăn vẫn tiếp tục bủa vây ngành bất động sản Việt Nam, giá chung cư liên tục tăng cao đến khó hiểu tạo thành "cơn sốt" khiến thị trường càng thêm rối rắm. Khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở thương mại khiến người dân bắt đầu chuyển hướng qua "chiếc phao cứu sinh" nhà ở xã hội. Tuy nhận được sự quan tâm lớn nhưng phân khúc này lại đang rơi vào thế khó trong việc phát triển, nhiều người có thu nhập trung bình tại đô thị không có khả năng tiếp cận...

Trước tình cảnh này, đâu là lối ra cho phần đông dân cư đô thị đang có nhu cầu về nhà ở? 

Theo các chuyên gia, phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền được đánh giá là giải pháp thiết thực, lời giải cho bài toán về chốn an cư cho đại bộ phận người lao động thu nhập trung bình, những người đang làm việc cho các cơ sở, doanh nghiệp liên doanh, tư nhân; những người kinh doanh tự do không nằm trong chế độ ưu tiên để tiếp cận nhà ở xã hội.

Bàn về những giải pháp trong việc phát phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền, góp phần lấy lại thế cân bằng cho thị trường bất động sản, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã có cuộc trò chuyện với GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang rơi vào thế khó

PV: Thưa chuyên gia, theo khảo sát của PV, thời gian vừa qua giá chung cư tại Hà Nội liên tục "neo cao" khiến nhiều người dân có ý định mua nhà ở thực, mặc dù đã cố gắng tích cóp được một khoản tiền nhưng lại không thể theo kịp giá nhà. Họ phải gác lại giấc mơ an cư và lựa chọn tiếp tục sinh sống trong những căn nhà trọ chưa bảo đảm an toàn, có nguy cơ cháy nổ như trường hợp vụ cháy nhà trọ mới đây tại Trung Kính. Ông nhìn nhận thế nào về hệ quả của việc "sốt" chung cư vừa qua?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Trước hết, theo tôi, cần phải nhìn nhận tình trạng "sốt" chung cư tại Hà Nội hiện nay là có thật. Việc này kéo dài dẫn đến hệ lụy nhóm những người lao động có thu nhập trung bình và thu nhập thấp ngày càng khó khăn trong việc tìm mua nhà ở giá hợp lý bằng đồng lương của mình. Tôi nhận định, sự thực đây là "cơn sốt" có bàn tay của giới đầu cơ nhúng vào. Việc này xuất phát từ 2 nguyên nhân chính như sau:

Nguyên nhân thứ nhất là do chúng ta quản lý thị trường bất động sản chưa thực sự tốt, điều này làm nảy sinh tình trạng giá cả với hàng hóa không song hành cùng nhau. Nguyên nhân thứ hai là do giới đầu cơ - bộ phận đang chịu thuế rất ít, phát huy các "mẹo mực" của mình nhằm tạo ra bối cảnh tăng giá "ảo" và làm cho thị trường tê liệt.

Hiện nay, Việt Nam đang có xu hướng tăng giá trị đầu vào của nền kinh tế, cụ thể là đất đai đều phải trải qua đấu giá. Về nguyên tắc, đấu giá là một quá trình mua và bán bằng cách đưa ra món hàng cần đấu giá, ra giá và sau đó bán món hàng cho người ra giá cao nhất, điều này đồng nghĩa với việc giá bán ra của món hàng đó sẽ cao hơn giá thị trường. Từ đó, giá đầu vào vô hình chung sẽ cao hơn, có nghĩa là giá trị hàng hóa sản xuất ra theo đó cũng đắt hơn. Bất cập này khiến cho nền kinh tế Việt Nam đứng trước tình trạng thiếu đi những cách thức để phát huy được tối đa nguồn lực, đặc biệt là kinh tế bất động sản, tạo đà tăng giá đất mà người ta đã tổng kết là cứ 10 năm thì tăng 100%, tức là tăng gấp đôi.

Trọng tâm bây giờ là giải quyết vấn đề giá nhà cho những người lao động bình thường, những người trung lưu khi họ đang rất khó khăn để tiếp cận được nhà ở. Bởi giới đầu cơ vẫn giữ số lượng bất động sản. Thử hỏi xem bao nhiêu người lao động có thể bỏ tiền ra mua nhà ở giá cao? Trong khi đó phân khúc nhà ở giá vừa túi tiền, vừa với hàng trung lưu, tầng lớp dưới trung lưu thì lại chưa có nhiều chính sách để phát triển.

Trước "cơn sốt" chung cư thời gian qua, thị trường bất động sản Việt Nam đang rơi vào thế cực kỳ "khó", người dân có nhu cầu ở thực rất nhiều, người lao động có thu nhập trung bình mong muốn có một nơi an cư để yên tâm "lạc nghiệp"; giới trẻ ai cũng muốn lấy vợ lấy chồng rồi được tách ra khỏi bố mẹ, có cơ ngơi riêng,.. tất cả những điều đó đều là ước mong, nhu cầu chính đáng, rất cần tìm chính sách để thỏa mãn nhưng cho đến nay, bài toán này gần như chưa có lời giải...

Nhà ở xã hội không còn là "ngôi sao hy vọng"

PV: Cũng theo khảo sát của PV, rất nhiều người lao động tìm đến phân khúc nhà ở xã hội nhưng sau đó họ gặp vướng mắc vì không đáp ứng được hàng loạt những tiêu chí và thủ tục liên quan. Phải chăng thị trường đang thiếu đi một phân khúc nhà ở thương mại thực sự hướng đến phần đông đối tượng người lao động, có thu nhập vừa phải hay gọi là nhà ở vừa túi tiền?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Trước "cơn sốt" giá chung cư trên đà leo thang như hiện nay, nhà ở xã hội được xem là hy vọng để thị trường nhà ở tăng tính cạnh tranh, góp phần giảm giá chung cư. Tuy nhiên, việc những người lao động có nhu cầu ở thực có thể tiếp cận được với phân khúc này thực tế chỉ đếm được trên đầu ngón tay, bởi hàng loạt các vướng mắc do không đáp ứng được tiêu chí và thủ tục liên quan.

Cá nhân tôi thấy rằng, quan niệm về nhà ở xã hội tại Việt Nam hiện nay chỉ phù hợp với một số trường hợp cụ thể, phân khúc này nên chỉ dành cho công nhân làm việc trong các khu công nghiệp tập trung. Bởi đây là nhóm đối tượng thụ hưởng có thể quản lý được về mặt số lượng và thu nhập, họ chỉ có một nguồn thu nhập nhất định. Đồng thời, với nhóm đối tượng này, doanh nghiệp sử dụng lao động sẽ phải có trách nhiệm với họ, trách nhiệm này không phải điều gì quá lớn lao, xa vời mà trên thực tế đã được quy định rất rõ trong Luật Doanh nghiệp Việt Nam về nghĩa vụ trích một phần lợi nhuận để thực hiện nhiệm vụ xã hội của mình. Chính trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp là nguồn lực lớn để giải quyết vấn đề nhà ở cho công nhân, bởi họ làm việc cho doanh nghiệp, các doanh nghiệp phải có trách nhiệm với công nhân của mình.

Có thể thấy rằng quan niệm nhà ở xã hội ở Việt Nam chỉ phù hợp với một số trường hợp, chứ không phù hợp với tất cả mọi đối tượng người dân. Trước sự bất cập của thị trường bất động sản hiện nay, bản thân tôi cho rằng, ngay tại thời điểm này, thị trường đang thiếu đi một phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền thực sự hướng đến phần đông đối tượng người lao động, có thu nhập vừa phải. Việc đưa ra sáng kiến nghiên cứu để mở ra phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp là một nhu cầu hoàn toàn đúng nhưng cũng đầy khó khăn là vì Việt Nam hiện nay vẫn chưa "triệt tiêu" được đầu cơ, thuế bất động sản chưa được cải cách.

PV: Chuyên gia có đồng tình với quan điểm nên ghép chính sách nhà ở xã hội vào cùng với phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền, hoặc là một trong những bộ phận của nhà ở vừa túi tiền?

GS. TSKH Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng vấn đề chính sách nhà ở xã hội nên được tách riêng biệt, không nên "chung đụng" với nhà ở thương mại. Nhà ở xã hội là tư duy và cách thức vận hành thuộc về cấp quản lý nhà nước.  Tôi cho rằng phân khúc nhà ở vừa túi tiền là một phân khúc thương mại không liên quan đến nhà ở xã hội. Nên có các chính sách riêng biệt cho việc phát triển phân khúc này.

Phương thuốc "cứu cánh" mang tên "Nhà ở thương mại vừa túi tiền"

PV: Phân khúc được coi là nhà ở vừa túi tiền đã từng xuất hiện trên thị trường bất động sản hay chưa thưa Giáo sư? Và để đáp ứng nhu cầu nhà ở hiện nay thì nên hiểu phân khúc này cụ thể cần đáp ứng được tiêu chí gì?

GS. TSKH Đặng Hùng Võ: Nếu so sánh với nhà ở xã hội và dựa vào cách xác định tính hợp lý về giá của nhà ở, có thể chỉ ra một vài đặc điểm của loại hình nhà ở giá vừa túi tiền này. Cụ thể, nếu nhà ở xã hội chủ yếu hướng tới nhóm đối tượng có thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp, được miễn tiền sử dụng đất và tiếp cận gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho chủ đầu tư, người vay mua nhà... thì nhà ở giá vừa túi tiền là nhà ở thương mại có mức giá phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người dân, hướng đến đại bộ phận người dân, không bị giới hạn về tiêu chí đối tượng thụ hưởng như phân khúc nhà ở xã hội.

Nhìn từ thực tế, phân khúc được coi là nhà ở vừa túi tiền đã từng xuất hiện trên thị trường bất động sản Việt Nam trong một khoảng thời gian ngắn trước đó. 10 năm trước khi Việt Nam phát triển nhà ở xã hội vào năm 2014, trước tình trạng các phân khúc giá cao lần lượt rơi vào nợ xấu, vướng mắc tài chính,... chúng ta có trào lưu phục hồi thị trường bất động sản. Lúc đó thị trường tập trung vào hai điểm: Một là mở phân khúc nhà ở xã hội và phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ; hai là các nhà đầu tư có tiềm lực tiếp tục mở rộng bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Và doanh nhân Lê Thanh Thản là nhà đầu tư tiên phong lúc bấy giờ đứng ra phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, dựa vào gói ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng của Nhà nước để vay tiền. Vị doanh nhân này tuyên bố, với mức giá bán 11 triệu đồng/m2 cho phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, doanh nghiệp vẫn có thể kinh doanh có lãi. Tuy nhiên, phân khúc này chỉ phát triển nở rộ trong một khoảng thời gian, vì khi hết gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng thì dòng sản phẩm này cũng "tắt" luôn. Có thể thấy rằng, Việt Nam đã có một thời gian phát triển được phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ mặc dù chưa thu hút được nhiều nhà đầu tư nhưng cũng đã tạo ra khá nhiều nhà ở thương mại giá rẻ, đồng thời đánh dấu sự hình thành của một phân khúc mới trên thị trường bất động sản Việt Nam.

Theo tôi thấy, điều kiện để phát triển phân khúc này là cần đáp ứng được tiêu chí quan trọng về nguồn vốn vay, nếu nhà đầu tư bỏ tiền ra phát triển phân khúc này mà không có sự hỗ trợ thì sẽ khó bởi vì như ta đã thấy, khi hết gói 30 nghìn tỷ đồng thì phân khúc này cũng "thoi thóp" và "tắt thở" luôn trên thị trường. Kinh nghiệm của Việt Nam trong những năm qua cho thấy, phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền có thể phát triển tốt, với điều kiện tìm được nguồn vốn vay với lãi suất ưu đãi để thỏa mãn được nhu cầu phát triển.

PV: Xin chuyên gia đưa ra một vài giải pháp cụ thể để Việt Nam triển khai thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền?

GS. TSKH Đặng Hùng Võ: Hiện nay, tài chính được coi như là một trong những điều kiện khá tiên quyết trong câu chuyện phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền. Một trong những khó khăn lớn nhất của phân khúc này, theo tôi thứ nhất là vấn đề nguồn vốn tín dụng, bởi hiện nay Việt Nam vẫn chưa thể tìm được nguồn vốn tín dụng ưu đãi để loại hình này phát triển, nếu có thì lập tức phân khúc này sẽ phát triển mạnh mẽ vượt bậc.

10 năm trước khi có chính sách ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng thị trường đã phát triển rất sôi động, nhưng đến khi hết gói ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng thì thị trường lại rơi vào trạng thái "nguội lạnh". Bây giờ câu chuyện được đặt ra ở Việt Nam là tìm đâu ra lãi suất ưu đãi để có thể phát triển phân khúc này. Cách thức giải quyết tài chính là vấn đề rất cơ bản ở trong phát triển nhà ở vừa túi tiền. Tôi cho rằng chúng ta hoàn toàn có thể học hỏi kinh nghiệm của một số quốc gia lớn trên thế giới đã từng triển khai phân khúc nhà ở thuơng mại giá vừa túi tiền này. 

Thứ hai là vấn đề quy hoạch, Việt Nam cần phải có những phương án quy hoạch để triển khai xây dựng phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền sao cho không làm ảnh hưởng đến sự phát triển vốn có của trung tâm đô thị. Vấn đề là quy hoạch phân khúc này ở vị trí phù hợp để không quá lạc lõng với các khu vực khác. Đồng thời phải tìm ra một quy chuẩn quy hoạch phân khúc này một cách hợp lý để không đẩy giá nhà lên cao. 

Muốn phát triển phân khúc này với mức giá phù hợp túi tiền của người dân thì buộc phải bỏ qua những yêu cầu hiện nay của loại hình bất động sản xanh, bất động sản thông minh. Ở phân khúc này, nhu cầu của người dân sẽ được đơn giản hóa rất nhiều: Miễn là có nguồn nước sạch, miễn là không gian thoáng không quá bí bách, miễn là vấn đề vệ sinh môi trường ở mức chấp nhận được, được dọn dẹp thường xuyên và đầy đủ những tiện ích tối thiểu cho cuộc sống hằng ngày… 

 Đồng thời, những căn nhà có giá vừa túi tiền sẽ khó có thể tọa lạc tại trung tâm đô hội của thành phố, đây phải là phân khúc được phát triển tại các khu vực giống như các khu phố trung bình, từ đó mới có thể giảm thiểu tối đa các yêu cầu phát triển kể trên để phân khúc này có thể hình thành và tồn tại được.

Thứ ba là vấn đề đất đai, về nguyên tắc, đã là nhà ở thương mại thì phải trả tiền sử dụng đất. Điều tôi quan tâm ở đây là nghiên cứu chính sách đất đai phù hợp để người dân có thể trả dần cho căn nhà mà họ sở hữu. Theo tôi, chúng ta cứ hoàn thiện nhà, nhưng chưa tính tiền đất với người phát triển nhà, chủ dự án có thể bán rẻ và người mua nhà có thể trả dần trong 20 -30 năm. Vì thực sự tài chính của những người lao động tại Hà Nội bây giờ cũng rất bấp bênh, việc có chính sách cho trả dần sẽ giúp họ tiếp cận gần hơn với phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền này.

Thứ tư là vấn đề xây dựng và vật liệu xây dựng, đây là 2 yếu tố cực kỳ quan trọng trong việc giảm giá nhà nhưng hiện nay Việt Nam lại gần như không quan tâm đến. Vấn đề xây dựng và vật liệu xây dựng có thể giúp giảm được giá nhà.

Ví dụ như nhà chung cư của Vinhomes, họ đi theo lối xây dựng hoàn toàn khác. Cứ hết 25 năm sẽ bắt đầu cho thay thế những thứ đang xuống cấp. Các chung cư tại đây hoàn toàn có thể thay toàn bộ vách ngăn, thậm chí khung xây dựng cũng có thể thay thế từng đoạn được, đây thực chất là biện pháp xây dựng nhanh, tạo khung lắp ghép tường bằng các loại vật liệu khác nhau. Và thực tế là, nếu được bảo dưỡng định kỳ, những căn nhà này có thể có tuổi thọ kéo dài vô tận chứ không phải hết 50 năm lại ngồi "cãi nhau" về việc giải quyết vấn đề xây dựng lại như thế nào.

Tóm lại, giải pháp đối với nhà ở vừa túi tiền là áp dụng công nghệ xây dựng nào, vật liệu xây dựng nào để đảm bảo được những căn nhà này được bảo dưỡng định kỳ vào tồn tại vô thời hạn… Tôi cho rằng đây là một yếu tố cực kỳ quan trọng góp phần lớn trong việc giảm giá nhà.

PV: Việc phát triển phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền có ý nghĩa như thế nào trong việc góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển cân bằng, đáp ứng nhu cầu nhà ở của đại bộ phận người dân?

GS. TSKH Đặng Hùng Võ: Hiện nay giá chung cư đang đà lên rất cao, người dân có nhu cầu ở thực muốn mua nhà cũng rất chật vật trong việc đi tìm nguồn nhà có giá vừa phải. Vấn đề được đặt ra ở đây là nếu Việt Nam hình thành và vận hành được phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền thì có thể coi như là một bước tiến quan trọng trong câu chuyện bình ổn thị trường bất động sản, góp phần đưa người dân đến gần hơn với giấc mơ an cư.

Ở Việt Nam, muốn thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển cân bằng, đáp ứng nhu cầu ở của đại bộ phận người dân, đồng thời chống lại việc những nhà đầu cơ "hoành hành" thì việc hình thành một phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền có ý nghĩa vô cùng quan trọng. Phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền xuất hiện, đồng thời hoạt động hiệu quả thì đó chính là giải pháp nhà ở mang tính chất lâu dài cho mọi đối tượng người dân.

Trên thực tế, việc vận hành và phát triển phân khúc này là vô cùng cần thiết với thị trường hiện nay, bởi đây là cách thức duy nhất giúp thị trường bất động sản lấy lại thế cân bằng. Theo tôi, việc phát triển phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền là giải pháp căn cơ cho thị trường bất động sản Việt Nam lúc này.

PV: Trân trọng cảm ơn ông!

Nội dung: Thảo Vân

Trình bày: Thảo Vân