Cơ hội đi đôi với rủi ro
Khái niệm "mua nhà ở hình thành trong tương lai" chắc chắn không còn xa lạ với những người quan tâm đến thị trường bất động sản. Nhà ở hình thành trong tương lai được hiểu là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng, khi ký kết hợp đồng mua bán, nhà ở vẫn còn chưa được hình thành và chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất, ví dụ như mua căn hộ trong một tòa nhà chung cư.
Mặc dù pháp luật cho phép việc chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng nó cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro và nguy cơ. Cũng bởi vậy mà cụm từ "mua nhà trên giấy" cũng xuất hiện, một phần để nói về việc khách hàng mua sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng một phần cũng thể hiện sự rủi ro đi kèm với việc mua bán này.
Thế nhưng, dù có biết là các dự án còn "nằm trên giấy", chưa đảm bảo được hết các loại giấy tờ thủ tục, và còn bỏ ngỏ nhiều yếu tố pháp lý nhưng vì nhu cầu của khách hàng trên thị trường là quá lớn, nên vẫn không ít quan tâm đến nhóm sản phẩm này, tìm hiểu và sẵn sàng đặt cọc để mua sản phẩm từ sớm. Bởi trong kinh doanh, rủi ro cũng đi liền với cơ hội. Với khách hàng mua nhà ở thực, việc mua nhà ở hình thành trong tương lai giúp họ giảm được một phần chi phí so với mua các căn hộ đã hoàn thiện đầy đủ công trình và pháp lý. Với các nhà đầu tư, càng đến sớm thì số tiền phải bỏ ra để đầu tư ban đầu càng thấp lãi về sau càng nhiều. Bên cạnh đó, đến sớm tức là được lựa chọn sớm các vị trí có tiềm năng sinh lời cao nhất có thể. Thông thường, những đợt mở bán đầu của dự án dạng này sẽ có mức giá bán tốt hơn nhiều so với các đợt mở bán tiếp theo, lựa chọn sản phẩm cũng nhiều và đa dạng hơn.
Dù vậy, nguy cơ mà nhà đầu tư và khách hàng đánh cược là rất lớn. Khi đầu tư mua nhà trên giấy, người mua hoàn toàn không biết được năng lực của chủ đầu tư tới đâu khi thi công dự án, chất lượng thi công cũng như tiến độ công trình thế nào, thậm chí kể cả khi dự án có về đích thi công đúng hạn cũng có thể gặp vướng mắc pháp lý ở các giai đoạn sau dẫn tới dự án bị treo, bị thu hồi hoặc trường hợp xấu nhất khách hàng còn bị chủ đầu tư lừa và kết quả là mất trắng.
Đơn cử như dự án căn hộ chung cư cao cấp Tokyo Tower (tên trước đây là Landmark 51) tại phường Vạn Phúc, quận Hà Đông, TP. Hà Nội, được khởi công từ tháng 4/2015, dự án được kỳ vọng là tòa nhà cao thứ 3 tại Hà Nội, được đánh giá mang tầm thế kỷ. Ngay khi có những thông tin đầu tiên, hàng trăm người đã bỏ tiền đầu tư vào dự án này với mức giá 23 – 24 triệu đồng/m2, có người thậm chí bỏ ra cả tỷ đồng để mua căn hộ.
Thế nhưng, trong quá trình triển khai dự án, chủ đầu tư đã gặp khó khăn về tài chính, dẫn tới dự án “ì ạch” và không thể bàn giao nhà cho cư dân đúng hạn 31/12/2017 như đã cam kết trong hợp đồng. Cho đến nay, Dự án Tokyo Tower vẫn nằm im bất động, không có hoạt động thi công nào liên quan, dường như cũng chẳng còn ai đoái hoài đến công trình này trừ những khách hàng đã bỏ rất nhiều tiền và hy vọng vào công trình này. Những gì còn lại là một cái xác công trình đồ sộ, lừng lững cách ngã tư Vạn Phúc – Tố Hữu chỉ 20m.
Đó là chưa kể đến các dự án "ma", thậm chí không xuất hiện trên giấy tờ mà được những kẻ lừa đảo “vẽ ra”, như trong vụ việc Công ty Cổ phần Địa ốc Alibaba. Theo đó, Nguyễn Thái Luyện và đồng phạm đã thành lập 22 pháp nhân, "vẽ" ra 58 dự án bất động sản không có thật tại các tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu và Bình Thuận, tự phân lô, tách thửa trái pháp luật để bán cho 3.924 bị hại, qua đó chiếm đoạt hơn 2.373 tỷ đồng.
Thực tế cho thấy rất nhiều vụ chủ đầu tư chiếm dụng vốn của người mua và để dự án rơi vào cảnh chậm tiến độ, đắp chiếu; nhận nhà không đúng với diện tích trong hợp đồng hoặc đã ở nhiều năm, đã sinh sống ổn định nhưng mãi vẫn chưa có “sổ đỏ”... Thế nhưng, nhiều nhà đầu tư vẫn cho rằng việc bản thân bị lừa hay có vấn đề pháp lý khiến dự án không thể hoàn thành là… rất khó xảy ra.
Cần nhìn nhận sâu xa hơn
Với tâm lý chủ quan, không ít người đã bỏ một khoản tiền có thể nói là rất lớn, nhiều khi là thành quả cả đời tích góp để rồi sau đó trong tương lai không biết nhận được căn hộ diện tích như thế nào, có đầy đủ pháp lý không, khi có tranh chấp với chủ đầu tư thì sẽ xử lý như thế nào?
Người dân khi đi mua nhà, hầu như chỉ mang theo tiền, niềm tin và hy vọng đặt vào chủ đầu tư, còn hoàn toàn không có tư vấn từ chuyên gia để bảo vệ quyền lợi cho mình ngay từ đầu. Sau này, giao tiền rồi, mới xảy ra tranh chấp thì không biết bấu víu vào văn bản nào để bảo vệ quyền lợi cho bản thân.
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An cho biết, theo quy định tại khoản 1, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở khi thoả mãn một số điều kiện.
Dự án phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
Bên cạnh đó cũng cần kiểm tra biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong móng, văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng thương mại nhằm đảm bảo nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết.
Về ngân hàng bảo lãnh dự án, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Do đó, người mua (hay nhà đầu tư) hoàn toàn có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản sao hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng với bất động sản hình thành trong tương lai.
Người mua cũng cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ các thông tin trên trước khi ký hợp đồng. Một số vấn đề cơ bản cần lưu ý trong hợp đồng như về diện tích sử dụng cũng như diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu, phương thức thanh toán; chất lượng công trình. Các khoản phí dịch vụ gồm có những khoản nào, tổng số tiền cần thanh toán khi mua nhà đã có cả phí bảo trì hay chưa; cần phân định giữa diện tích, trang thiết bị chung và riêng.
Ngoài ra, người mua cần lưu ý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được phép thu tối đa 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà.
Có thể nói, có rất nhiều quy định pháp luật đã được đặt ra để bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng và đầu tư vào các dự án bất động sản nói chung. Chủ yếu là người mua có thực sự muốn tìm hiểu, muốn bảo vệ quyền lợi của mình một cách thích đáng hay không.
“Các kẽ hở của hợp đồng thường phát sinh khi giao kết hợp đồng mua bán nhà gây ra những rủi ro cho người mua. Người mua cần phải tìm hiểu những kiến thức pháp luật cần thiết liên quan việc mua nhà để đảm bảo khi ký kết có thể đọc, hiểu hợp đồng hoặc nhờ đến các dịch vụ pháp lý để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình”, Luật sư Hảo khuyến cáo.
