Tiềm năng từ BĐS du lịch nghỉ dưỡng
Dự báo về thị trường năm 2017, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng BĐS du lịch, nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục phát triển mạnh, bên cạnh các "ông lớn", thị trường sẽ còn chứng kiến sự tham gia của các nhà đầu tư nhỏ lẻ và người dân nhờ tiềm năng du lịch đang lớn. Đây là phân khúc mới tạo ra lợi ích thực sự cho việc đầu tư kinh doanh và đã có rất nhiều dự án hút được vốn từ dân.
Trong năm 2016, nhiều người bỏ vốn đầu tư vào phân khúc này và thấy được lợi nhuận thực sự, nhiều chủ đầu tư đã thực hiện cam kết lợi tức 8 – 10%. Thị trường BĐS nghỉ dưỡng phát triển rộng khắp ở các tỉnh trên cả nước như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, lên tận Hòa Bình, Sapa… thu hút sự chú ý của nhiều nhà đầu tư và người dân.
Dự báo về thị trường năm 2017, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng BĐS du lịch, nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục phát triển mạnh với sự tham gia của các nhà đầu tư nhỏ lẻ và người dân nhờ tiềm năng du lịch đang lớn.
Ở phân khúc văn phòng cho thuê, theo ông Võ là tăng trưởng không đáng kể. Tại TP.HCM, cung không tăng thêm, cầu lấp đầy 95%. Tại Hà Nội, cung tăng từ 20.000 – 30.000m2/quý, cầu lấp đầy đạt khoảng 86%. GS. Võ nhận định, phân khúc này chưa đủ điều kiện để phát triển mạnh hơn vì cung hiện tại vẫn đủ cho cầu năm 2017. Ngoài ra, BĐS bán lẻ có cơ hội tăng cung nhiều hơn trong quá trình sắp xếp lại thị trường bán lẻ Việt Nam.
GS. Đặng Hùng Võ cũng cho rằng phân khúc nhà ở vẫn luôn quan trọng trong cơ cấu sản phẩm của thị trường BĐS. Vị nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng phân khúc vẫn có cơ hội phát triển mạnh bởi cầu lớn trong khi cung không đủ.
Về nguồn vốn cho phát triển BĐS, FDI vẫn chiếm tỷ trọng cao, vốn tín dụng trong nước là nguồn lực chủ yếu, mặc dù vậy, vốn tín dụng cho BĐS vẫn phải nằm trong tầm kiểm soát nghiêm ngặt của Ngân hàng Nhà nước. So với năm 2011 đến nay, tín dụng BĐS tăng lên khoảng 2 lần (từ khoảng 200 nghìn tỷ lên hơn 400 nghìn tỷ đồng). Thời gian tới, vốn trong dân, kiều hối sẽ được huy động nhiều hơn, nhất là đầu tư vào phân khúc du lịch, nghỉ dưỡng. Chính phủ và Quốc hội sẽ có quyết tâm cao hơn trong hoạch định chính sách, sửa đổi pháp luật nhằm tạo môi trường kinh doanh thuận lợi cho doanh nghiệp và các nhà đầu tư.
“Mới đây, Thủ tướng yêu cầu sửa Luật đất đai năm 2013 cho thấy Việt Nam đi vào quản lý chặt nhiều hơn là "thả" cho thị trường tự do phát triển. Tuy nhiên, các nhà đầu tư không nên quá phụ thuộc vào chính sách mà nên chủ động hơn trong việc tự điều tiết thị trường. Bởi chính sách chỉ là yếu tố phụ, tài chính và đất đai mới là hai yếu tố tác động chính đến thị trường BĐS, làm tốt điều này chúng ta mới có cơ hội vay nước ngoài, phát hành trái phiếu ra ngước ngoài”, GS. Võ khẳng định.
Năm 2017, thị trường BĐS có sức nóng cao hơn
Tại hội thảo, các chuyên gia tham dự chia sẻ, “bong bóng” xuất hiện khi tất cả các nguồn vốn đều dồn về BĐS; giá tại các phân khúc đồng loạt tăng từ 30 - 50%; đầu cơ nhiều (khoảng 70%) tạo ra cầu ảo … Thị trường Trung Quốc chính là minh chứng.
“Khả năng sốt cao ở một phân khúc BĐS nào đó vẫn chưa xảy ra trong năm 2016 nhưng thị trường năm 2017 sẽ có sức nóng cao hơn. Vì vậy, cơ quan quản lý cần tính tới việc chuẩn bị các phương án chính sách điều tiết khi gặp sốt giá và tích tụ bong bóng”, GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.
Mặc dù được nhận định là phân khúc có tiềm năng phát triển mạnh trong năm tới song theo GS. Đặng Hùng Võ, thị trường BĐS nghỉ dưỡng vẫn tiềm ẩn một số rủi ro mà các nhà đầu tư nên biết để tránh. Theo đó, thời hạn sử dụng đất BĐS du lịch, nghỉ dưỡng đầu tư theo phương thức truyền thống đều được Nhà nước giao đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn 50 năm. Nay chuyển sang đầu tư theo hình thức phi truyền thống, các cá nhân đều có yêu cầu chuyển sang thành đất ở với thời hạn lâu dài.
GS. Đặng Hùng Võ trình bày tham luận tại Hội thảo Thị trường BĐS Việt Nam 2016 -2017: Toàn cảnh và dự báo diễn ra mới đây tại Hà Nội. Ảnh: Nhật Bình.
Hợp đồng mua BĐS du lịch nghỉ dưỡng giữa nhà đầu tư dự án với người mua gắn với các cam kết giữa 2 bên về mua bán, bàn giao, hợp tác liên quan đến lợi ích từ khai thác BĐS. Do đó, để tránh những tranh chấp, rủi ro, hợp đồng giao dịch phải được chuẩn hóa và cần lựa chọn các nhà đầu tư dự án có uy tín.
Khả năng thừa cung BĐS du lịch nghỉ dưỡng cũng có thể xảy ra khi trên cùng một địa bàn có quá nhiều dự án đầu tư, làm giảm hiệu suất và hiêu quả đầu tư. Để khắc phục, người tham gia đầu tư cần có đủ thông tin về các dự án trên cùng địa bàn để phân tích.
Một số nơi hiện nay tương đối bão hòa nguồn cung phân khúc này dẫn đến hiệu quả đầu tư sẽ thấp. Do đó, khi đầu tư nên nhìn dự án, nhìn chủ đầu tư, khả năng tăng cầu du lịch có làm tăng hiệu quả đầu tư…
Một rủi ro khác trong phân khúc BĐS nghỉ dưỡng cũng được TS. Cấn Văn Lực đề cập, đó là hiện nay người mua BĐS để đầu cơ kinh doanh bắt đầu tăng lên. Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, có khoảng 40% người mua để đầu cơ. Rõ ràng đầu cơ không xấu nhưng các nhà hoạch định chính sách, môi giới cần làm sao để tình trạng này không quá nóng.
Các chuyên gia nhận định, thị trường BĐS Việt Nam mới thoát khỏi khủng hoảng và đang trên đà phục hồi, phát triển. Để tránh những cái đã vấp phải giai đoạn 2008 – 2010, chúng ta phải có những điều chỉnh, đòi hỏi cộng đồng doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng như các nhà môi giới BĐS, có những cảnh báo với thị trường, góp phần điều tiết thị trường đi đúng hướng.
