Năm 2024, thị trường bất động sản sẽ có bước “chuyển mình” cho một chu kỳ phát triển mới

Trong Diễn đàn thị trường bất động sản Việt Nam 2024 - Vượt qua thách thức do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) vừa mới tổ chức, các đại biểu nhận định: "Trong năm 2024, cầu nhà ở tại các đô thị lớn vẫn còn rất mạnh, sẵn sàng hấp thụ những sản phẩm chất lượng với giá cả hợp lý. Cầu thực vẫn duy trì được mức ổn định, cầu đầu tư để tích lũy, để tạo dòng tiền thì cần thêm thời gian để phục hồi, khi mà niềm tin của khách hàng cũng như tình hình kinh tế chung khởi sắc hơn".

Vẫn khan hiếm nguồn cung nhà ở

Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường & Tư vấn xúc tiến đầu tư (VARS) - bà Phạm Thị Miền cho biết, trong năm 2023, nguồn cung nhà ở thương mại vẫn còn khan hiếm. Và tổng nguồn cung nhà ở trong năm 2023 đạt khoảng 55.329 sản phẩm, so với tổng lượng sản phẩm chào bán trong năm 2022 tăng 14% nhưng vẫn chỉ bằng 32% so với năm 2018 - đây là năm chưa xảy ra đại dịch (180.000 sản phẩm).

Ghi nhận, thị trường thiếu vắng hẳn những sản phẩm nhà ở thương mại có mức giá bình dân. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân trên tổng nguồn cung căn hộ mở bán liên tục tụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 6% trong năm 2023. Nguồn cung của các căn hộ có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 chỉ có từ các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà thương mại ở các tỉnh thành cấp II, cấp III. Đáng chú ý, phân khúc trung cấp cũng đã bắt đầu khan hiếm ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh. Nguồn cung căn hộ có mức giá 40 triệu đồng/m2 và gần như chỉ xuất hiện ở các tỉnh thành lân cận như là Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang,...

Tổng Giám đốc SGO Homes - ông Lê Đình Chung cho biết, trong thời gian ngắn hạn, nguồn cung vẫn khó có thể bật tăng bởi số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới rất ít, ngày càng có xu hướng sụt giảm, đặc biệt là phân khúc bình dân và trung cấp. Bởi vì bị chặn bởi nút thắt về mặt pháp lý khiến cho cơ quan quản lý Nhà nước trở nên thận trọng hơn trong việc phê duyệt dự án. Vướng mắc pháp lý cũng khiến cho doanh nghiệp gặp khó khăn về đầu ra, không có nguồn lực để trả nợ cũng như phát triển dự án mới.

Cũng theo lãnh đạo của SGO Homes, dù nguồn cung nhà ở sơ cấp đưa vào thị trường vẫn còn nhỏ giọt tuy nhiên trong bối cảnh thị trường khó khăn, việc có thêm nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung căn hộ từ những dự án mới đã góp phần làm thị trường ấm lên.

Nói về vấn đề này, theo số liệu của VARS chỉ rõ, trong quý 4/2023, tổng nguồn cung đạt 21.774 sản phẩm, so với quý trước tăng 6%. Số lượng giao dịch tương đương với quý 3/2023 và gấp đôi so với những quý đầu năm. Tỷ lệ hấp thụ tiếp thu được cải thiện, đạt 26% và so với cùng kỳ năm 2022 tăng 12 điểm % và tương đương với quý 3/2023, với khoảng 18.600 căn hộ, sản phẩm thấp tầng được giao dịch thành công, tương đương với tổng lượng giao dịch nhà ở năm 2022, tuy nhiên vẫn chỉ bằng 17% so với năm 2018. Phân khúc căn hộ trung cấp dẫn đầu về số lượng giao dịch, chiếm 43% và theo sau là phân khúc căn hộ cao cấp, chiếm 27%.

Còn về khả năng hấp thụ của thị trường, đại diện VARS cho biết, lượng giao dịch khó bật tăng bởi nguồn cung khan hiếm và không phù hợp với khả năng tài chính của người mua, mặt bằng lãi suất giảm tuy nhiên nhà đầu tư, doanh nghiệp vẫn chưa tiếp cận với nguồn vốn tín dụng do không đáp ứng được điều kiện vay vốn. Một số nguồn cung được nhà đầu tư đặc biệt quan tâm, được kỳ vọng sẽ tạo ra cú hích cho thị trường lại không ra được do không đáp ứng được yêu cầu về mặt pháp lý.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết: "2023 là một năm đầy khó khăn và thách thức đối với nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng. Cũng kể từ tháng 5/2022 cho đến cuối năm 2023, thị trường bất động sản đã phủ một gam màu xám xịt, ảm đạm khi mà hàng nghìn dự án phải tạm dừng hoạt động, nhiều doanh nghiệp bất động sản phải giải thể hoặc là tạm đóng cửa. Chính việc này đã kéo theo hàng nghìn nhân viên môi giới bất động sản phải bỏ nghề, nguyên nhân là đến từ sự biến động tình hình kinh tế thế giới, sự lạc hậu của một số bộ luật liên quan".

Nhiều tín hiệu tích cực trên thị trường bất động sản

Dù vậy, các chuyên gia khẳng định thị trường cũng có nhiều dấu hiệu tích cực. Đó chính là càng về cuối năm, nguồn cung càng được đẩy mạnh cả về lượng và chất, các sự kiện mở bán, kick-off quy mô lớn liên tục được triển khai. Một số dự án mới được đẩy mạnh truyền thông với nhiều hoạt động khuấy động thị trường, đáng chú ý là những dự án thuộc Vinhomes, Khang Điền,... Còn trên thị trường thứ cấp, nhà đầu tư cũng đã bắt đầu tận dụng ưu đãi về lãi suất để săn tìm những sản phẩm tiềm năng, giao dịch thứ cấp diễn ra ngày càng sôi động hơn, đáng chú ý là ở phân khúc căn hộ và đất nền.

Còn về giá bán, nhìn chung thì đã bắt đầu duy trì ổn định sau những đợt giảm giá trong thời gian nửa đầu năm 2023. Còn một số phân khúc, thị trường đã có dấu hiệu vượt đáy và đi ngang tính từ quý 3/2023. Thị trường cũng đã bắt đầu ghi nhận một vài khu vực tạo sốt nóng cục bộ như một số dự án tái định cư giá rẻ.

Bên cạnh đó, còn nhiều yếu tố khác đang và sẽ tác động, thúc đẩy thị trường bất động sản chuyển mình trong năm 2024. Chi tiết, trải qua quá trình thanh lọc thì sức khỏe nội tại cùng với khả năng ứng biến với những khó khăn, thử thách của các chủ thể tồn tại ở trên thị trường sẽ được nâng lên. Ngoài ra, những thay đổi trong luật mới mặc dù chưa được áp dụng tuy nhiên sẽ là tích cực để cho các chủ thể gửi gắm niềm tin, xốc lại tinh thần cho công đoạn chuẩn bị trong thời kỳ sắp tới. Và song song với những giải pháp tháo gỡ khó khăn về mặt pháp lý cũng như nguồn vốn cho thị trường bất động sản, niềm tin của khách hàng cũng như nhà đầu tư vẫn sẽ là yếu tố tiếp tục được quan tâm, tập trung những biện pháp nhằm mục đích giải tỏa trong năm 2024.

Cũng trên cơ sở đó, chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong cho biết, bước sang năm 2024, thị trường sẽ tiếp tục đối diện với nhiều cơ hội cũng như thách thức đan xen, tuy nhiên thị trường sẽ vượt qua được giai đoạn khó khăn nhất, ghi nhận động thái tích cực nhiều hơn tiêu cực.

Cũng đồng quan điểm trên, lãnh đạo của VARS dự báo rằng: "Trong quý 1 và quý 2/2024, thị trường sẽ tiếp tục duy trì được tín hiệu tốt từ thời điểm cuối năm 2023. Tuy nhiên phải từ cuối quý 3 trở đi sự hồi phục mới được thể hiện rõ rệt. Đến năm 2024, thị trường sẽ đón nhận được sự quay trở lại của khoảng 30 - 40% lượng môi giới bất động sản. Càng về thời điểm cuối năm thì số lượng này lại càng có xu hướng tăng lên. Theo đó, những chương trình mở bán quy mô lớn cùng với chiến dịch truyền thông rầm rộ sẽ được diễn ra một cách thường xuyên và liên tục hơn. Đây cũng được xem là hành động quyết liệt, thể hiện được sự quyết tâm sinh tồn rất cao của các chủ đầu tư trong nỗ lực vượt qua khó khăn. Những cơ chế, chính sách đặc biệt là liên quan đến tín dụng đạt được độ ngấm sẽ cho thấy rõ hơn những tác động tiêu cực đến thị trường".

Cũng theo VARS thì phân khúc nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại với mức giá bình dân sẽ phát huy được tốt vai trò là trụ cột, dẫn dắt toàn bộ thị trường từ giai đoạn giữa năm 2024. Còn phân khúc bất động sản công nghiệp cũng tiếp tục đà tăng trưởng trên cơ sở các kết quả ấn tượng đã đạt được trong năm 2023. Đối với phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng sẽ tiếp tục đối diện với nhiều thách thức, chỉ có thể xoay chuyển tình thế tốt nếu như ngành du lịch thực sự đạt được kết quả ấn tượng.

Còn phân khúc bất động sản thương mại cũng không ghi nhận được nhiều sự biến động. Hoạt động M&A cũng duy trì độ nhiệt với nhiều hơn những thương vụ thành công, đặc biệt đó là sự tham gia của các doanh nghiệp nội. Những ngành nghề khác, chịu ảnh hưởng trực tiếp từ thị trường bất động sản như sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất,... cũng dần được phục hồi tuy nhiên với tốc độ chậm.

Và tần suất ra mắt các nguồn cung mới cũng sẽ đều đặn, dày hơn so với năm 2023. Ngoài các chủ đầu tư lớn thì sẽ có thêm nguồn cung từ những chủ đầu tư mới chào sân. Cuối quý 1, đầu quý 2/2024 cũng sẽ xuất hiện sự khởi phát của nguồn cung ra thị trường. Trong đó, Bình Dương sẽ trở thành điểm sáng của khu vực phía Nam với khoảng 10.000 sản phẩm mới lần đầu tiên ra mắt. Còn TP. Hồ Chí Minh cũng sẽ có khoảng 5.000 sản phẩm mới, chưa kể những sản phẩm tồn kho. nếu như các thủ tục về mặt pháp lý được hoàn thiện đúng tiến độ thì dự án không bị tạm dừng do chủ đầu tư gặp khó khăn về mặt tài chính, dự kiến thị trường Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 15.000 căn hộ và sản phẩm thấp tầng. Đối với một số địa phương, khu vực đẩy mạnh việc phát triển về hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông như Tây Nam Bộ, Đông Nam Bộ,... sẽ có cơ hội đạt được kỳ vọng lớn về nguồn cung bất động sản trong thời gian sắp tới.