Nên bỏ hẳn đề xuất bắt buộc giao dịch bất động sản phải thông qua sàn

Khó đạt được kỳ vọng về sự minh bạch, công bằng khi giao dịch bất động sản qua sàn

Việc bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn đã nhiều lần được đề xuất đưa vào rồi lại rút ra khỏi Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Mới đây nhất, tại phiên thảo luận sáng 31/10, kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV, vấn đề bắt buộc các giao dịch bất động sản phải qua sàn cũng tiếp tục được đưa ra thảo luận. Theo đó, đa số các đại biểu đồng tình với quan điểm khuyến khích mà không bắt buộc giao dịch qua sàn; đồng thời cần có các quy định nhằm nâng cao năng lực, sự chuyên nghiệp của sàn, cũng như chất lượng trình độ của những người hoạt động tại sàn giao dịch bất động sản.

Dưới góc độ là một chuyên gia pháp lý, tôi tán đồng quan điểm với đa số đại biểu Quốc hội về vấn đề không bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn. Theo đó, nên loại bỏ hẳn đề xuất này khi sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản.

Thực tế, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã ghi nhận việc kinh doanh bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này”.

Điều này đã khiến nhiều chủ đầu tư thời điểm đó bên cạnh hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản còn phải thành lập thêm sàn giao dịch bất động sản để hợp thức hóa quy định nói trên.

Tuy nhiên, liệu các sàn giao dịch được thành lập bởi chính các chủ đầu tư hoặc có liên kết với chủ đầu tư thì vấn đề liên quan đến công khai, minh bạch, đảm bảo quyền lợi công bằng của các bên có được đảm bảo một cách khách quan?

Tôi cho là rất khó. Nguyên tắc “ăn cây nào rào cây ấy” khiến cho các sàn giao dịch mở ra chỉ nhằm mục đích hợp thức hóa quy định bắt buộc giao dịch bất động sản kinh doanh qua sàn theo luật định.

Biết rằng, một trong những lý do đề xuất bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn tại Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là để tạo ra sự công bằng, minh bạch, đảm bảo quyền lợi của các bên trong giao dịch và đặc biệt tránh tình trạng giao dịch hai giá, hạn chế tối đa thất thu ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, cách tiếp cận xây dựng luật theo quan điểm này là chưa phù hợp thực tiễn, có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân và thật sự, khó có thể đạt được kỳ vọng về sự minh bạch, công khai, công bằng khi giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch.

Vì vậy, nếu tiếp tục đưa quy định bắt buộc các giao dịch bất động sản phải qua sàn vào Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thì câu chuyện lại trở về như xưa cũ, việc giao dịch qua sàn giao dịch sẽ chỉ như thêm thủ tục để hợp thức hóa quy định của pháp luật. Như vậy, kỳ vọng về sự minh bạch, công khai dường như là không thể.

Quyền tự do kinh doanh, tự do lựa chọn phương thức giao dịch sẽ bị hạn chế

Không chỉ những kỳ vọng đặt ra khi đề xuất bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ khó đạt được trên thực tế, mà quy định này có thể còn gây ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên, phát sinh thêm chi phí mà đôi khi không cần thiết.

Sau nhiều năm phát triển nóng, giá bất động sản Việt Nam đang ở nền giá khá cao. Việc phát sinh thêm chi phí giao dịch rõ ràng sẽ được tính toán trực tiếp vào giá bán bất động sản. Như vậy, giá bán vốn đã cao có khả năng sẽ bị đẩy lên cao hơn. Và điều này không hề tốt trong bối cảnh thị trường đang ảm đạm như hiện nay.

Chưa kể, sẽ tồn tại câu chuyện cả bên bán, bên mua đã tìm hiểu rõ ràng, đầy đủ, chính xác thông tin bất động sản, giá cả, phương thức giao dịch… nhưng vẫn bắt buộc phải qua sàn, thanh toán chi phí qua sàn mà vốn dĩ không mong muốn thụ hưởng dịch vụ. Điều này sẽ khiến cho quyền tự do kinh doanh, tự do lựa chọn phương thức giao dịch của người dân bị hạn chế.

Góc nhìn của tôi là chúng ta nên dành quyền tự quyết, tự lựa chọn dịch vụ giao dịch qua sàn giao dịch cho người mua. Họ mới là người quyết định và nên giữ quyền quyết định cho họ về việc có sử dụng dịch vụ giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản hay không. Khi đó, Nhà nước chỉ cần tuyên truyền, phổ biến về những lợi ích của việc giao dịch và khuyến khích người dân thực hiện giao dịch bất động sản để thêm một tầng thẩm định, để được tư vấn về giá, về giao dịch và các vấn đề khác giúp người dân chọn lựa.

Ngay kể cả đối với bất động sản hình thành trong tương lai, việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch cũng không thật sự cần thiết. Trước tiên, sàn giao dịch bất động sản chắc chắn không phải là “cây đũa thần” hay một giải pháp ưu việt để có thể giải quyết được mọi kỳ vọng về sự minh bạch, công khai và công bằng như tôi đã đề cập ở trên.

Tiếp theo, các bất động sản hình thành trong tương lai vẫn phải đáp ứng các điều kiện nhất định trước khi đưa vào kinh doanh, thậm chí cần phải có ý kiến của các cơ quan chuyên môn về xây dựng trước khi được phép huy động vốn. Vậy liệu rằng, các sàn giao dịch bất động sản được thành lập bởi tư nhân có thể thực hiện được công việc này thay cho các cơ quan chuyên môn về xây dựng của Nhà nước không? Và nếu như đã có sự xem xét, thẩm định của cơ quan chuyên môn về xây dựng rồi, liệu rằng việc cho ra đời sàn giao dịch bất động sản có còn thật sự cần thiết hay không?

Tôi cho là không. Tất nhiên là vẫn có những lợi ích nhất định của việc bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn. Mọi sự quản lý phát sinh thêm đều mang lại hiệu quả nhất định về sự an toàn, bình đẳng, đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.

Tuy nhiên, những kỳ vọng mà chúng ta đang đặt ra khi đề xuất bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch sẽ khó đạt được trên thực tế. Đặt giả thiết trong trường hợp tiêu cực hơn, nó có thể gây ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên, phát sinh thêm chi phí không cần thiết.

Bởi lẽ đó, tôi kỳ vọng Quốc hội sẽ bác bỏ đề xuất bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch, và trong tương lai gần, tôi hy vọng đề xuất này sẽ không được đưa vào Dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở hoặc các luật có liên quan khác./.