Nghị quyết 21 và bài toán đưa đất đai thành nguồn lực phát triển

Gỡ rào cản tiếp cận, nâng hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai

Tại Phiên thảo luận "Nghị quyết 21 và các thay đổi pháp lý", trong khuôn khổ Hội thảo "Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách" do Trang TTĐTTH Việt Nam Mới và VietnamBiz tổ chức, vấn đề tiếp cận và sử dụng nguồn lực đất đai được các chuyên gia đặc biệt quan tâm trao đổi.

Phát biểu tại hội thảo, TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Đại biểu Quốc hội Khóa XVI, nhận định, khi nói đến thị trường bất động sản cần hiểu theo nghĩa rộng, bao gồm cả bất động sản công nghiệp, bất động sản phục vụ các hoạt động kinh tế - xã hội và nhà ở, chứ không chỉ giới hạn ở bất động sản đô thị và nhà ở.

Theo ông Hiếu, Nghị quyết 21 khẳng định quyền sử dụng đất là nguồn lực đầu vào quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội. Quan điểm này sẽ kéo theo những thay đổi về giải pháp, cả về quy mô và cấp độ. "Chúng ta có thể suy nghĩ đơn giản thế này: Để đất đai trở thành một nguồn lực đầu vào quan trọng thì phải bảo đảm điều kiện gì? Nếu việc tiếp cận đất đai rất khó khăn, giá đất cao, tiếp cận đất đai không công bằng thì đất đai không thể trở thành nguồn lực đầu vào quan trọng", ông Hiếu phân tích.

Từ quan điểm này, ông Phạm Đức Hiếu nhìn nhận Nghị quyết 21 đưa ra các nhóm định hướng giải pháp nhằm thể chế hóa việc coi đất đai là nguồn lực đầu vào quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội. Trước hết là quyền sử dụng đất phải được phân bổ cho chủ thể có khả năng sử dụng đất và sử dụng hiệu quả nhất. Tiếp đó, việc phân bổ đất đai phải bảo đảm các nguyên tắc bình đẳng, công khai, minh bạch và cạnh tranh. Nghị quyết cũng định hướng ưu tiên quỹ đất cho một số hoạt động kinh tế - xã hội, chẳng hạn như phát triển chung cư, nhà ở cho thuê, các dự án được ưu đãi nhằm thu hút đầu tư, cũng như các hoạt động trong lĩnh vực y tế, giáo dục...

Theo ông Hiếu, nếu đã coi đất đai là nguồn lực đầu vào thì chi phí đất cao sẽ kéo theo giá thành sản xuất và dịch vụ cao. Vì vậy, Nghị quyết lần này định hướng đưa chi phí về đất đai về mức hợp lý để phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.

"Đây là vấn đề về tài chính đất đai, với hai định hướng đáng chú ý là Nhà nước sẽ quyết định giá đất theo mục tiêu phát triển và Nhà nước có chính sách thu tiền sử dụng đất, bảo đảm mức độ hợp lý đối với những dự án hướng tới mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội", TS. Phan Đức Hiếu nhận định.

Bên cạnh đó, TS. Phan Đức Hiếu nhìn nhận Nghị quyết 21 cũng đồng thời đưa ra các chính sách, biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Một trong những định hướng là phân loại đất một cách hợp lý, tránh tình trạng phân loại quá chi li, chi tiết, từ đó phát sinh thêm thủ tục. 

Cụ thể, nếu nhà đầu tư muốn đổi mới, sáng tạo hoặc mở ra một cơ hội kinh doanh mới ngay trên phần đất của mình nhưng trước tiên lại phải thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất, thì điều này có thể trở thành rào cản đối với việc sử dụng đất hiệu quả. Do đó, Nhà nước chỉ nên phân loại đất dựa trên những loại hình cần quản lý chặt chẽ, qua đó hạn chế việc phát sinh thủ tục không cần thiết.

Bên cạnh câu chuyện tiếp cận, phân bổ và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, một trong những vấn đề đáng chú ý khác được đặt ra trong Nghị quyết 21 là định hướng về giá đất. Liên quan đến vấn đề này, TS. Phan Đức Hiếu cho rằng Nghị quyết 21 có sự thay đổi so với Nghị quyết 18. Tuy nhiên, theo ông Hiếu, không nên hiểu Nghị quyết 21 là sự phủ nhận những quy định đã được đặt ra trước đó. Luật Đất đai năm 2024 được ban hành trong một bối cảnh cụ thể, với những quan điểm và mục tiêu phát triển phù hợp với thời điểm đó.

"Khi bối cảnh, hoàn cảnh, quan điểm và mục tiêu phát triển thay đổi, vai trò của nguồn lực đất đai cũng cần được xác định khác đi", ông Hiếu nhìn nhận.

Đất đai là nguồn lực đầu vào quan trọng, chiếm tỷ trọng lớn trong chi phí sản xuất, kinh doanh và gắn trực tiếp với sinh kế của người dân. Vì vậy, cần xác định đây là nguồn lực đặc biệt quan trọng, đồng thời giá đất cũng cần được xác định phù hợp. 

Theo TS. Phan Đức Hiếu, Nghị quyết 21 không chỉ đặt ra vấn đề về giá đất mà còn cho thấy sự thay đổi cả về vai trò của Nhà nước và phương pháp xác định giá đất. "Theo các dự thảo hiện nay, vai trò của Nhà nước trong quyết định giá đất đã được thể hiện tương đối rõ, dù vẫn còn những vấn đề cần tiếp tục làm rõ về tính hợp lý và mức độ phù hợp", TS. Phan Đức Hiếu nhận định.

Ở góc độ thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhìn nhận, Nghị quyết 21 định hướng cho quá trình sửa đổi Luật Đất đai theo hướng quản lý đất đai chặt chẽ, minh bạch hơn, qua đó đưa đất đai trở thành một nguồn lực và động lực cho phát triển đất nước trong giai đoạn mới.

Theo ông Đính, những nội dung được đặt ra trong Nghị quyết 21 nếu được thể chế hóa và thực hiện đầy đủ, những thay đổi này sẽ tác động đáng kể đến cách thị trường vận hành. "Thị trường sẽ chuyển từ giá kỳ vọng sang giá trị thực. Điều này sẽ làm thay đổi quan điểm của thị trường", ông Đính nhận định.

Theo đó, người dân sẽ có điều kiện tiếp cận thông tin đầy đủ hơn để xác lập giá trị phù hợp và đưa ra quyết định mua ở mức giá nào. Với doanh nghiệp, tính minh bạch và nền tảng dữ liệu sẽ giúp việc dự báo, triển khai hoạt động đầu tư, kinh doanh thuận lợi hơn. Trong khi đó, chính quyền sẽ có thêm công cụ để giám sát những biến động của thị trường, đồng thời phát hiện và đưa ra cảnh báo sớm khi có dữ liệu. 

Song song với đó, Nghị quyết 21 cũng định hướng Nhà nước có chính sách tài chính đối với đất chậm đưa vào sử dụng, cũng như đất bị găm giữ nhằm mục tiêu chờ tăng giá. "Đây là một trong những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai", Chủ tịch VARS nói.

Đất bỏ hoang không thể tiếp tục là nguồn lực bị "đóng băng"

Bên cạnh đó, một trong những vấn đề nhận được sự quan tâm tại Nghị quyết 21 là cơ chế tài chính, thuế nhằm hạn chế tình trạng đất sử dụng lãng phí, bỏ hoang, trong đó đáng chú ý là định hướng "chính sách thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang".

Nhìn nhận về vấn đề này, TS. Phan Đức Hiếu cho rằng, một trong những yếu tố để biến quyền sử dụng đất trở thành nguồn lực quan trọng là phải nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Theo đó, đối với đất chậm đưa vào sử dụng, đất bỏ hoang, cần có chính sách tài chính, thuế cao hơn để không khuyến khích tình trạng này, đồng thời tạo động lực đưa đất vào sử dụng hiệu quả.

Tuy nhiên, để thể chế hóa định hướng này, trước hết cần làm rõ cách thức đánh thuế, trong đó quan trọng là xác định thế nào là chậm đưa đất vào sử dụng và thế nào là đất bỏ hoang. Đối với các dự án đầu tư, tình trạng chậm triển khai có thể tương đối dễ xác định, nhưng với cá nhân, tổ chức và các trường hợp sử dụng đất khác, việc xác định thế nào là chậm đưa vào sử dụng, thế nào là bỏ hoang vẫn là vấn đề pháp lý cần được làm rõ.

Cùng với đó, ông cho rằng cần xác định mức thuế cao hơn ở mức nào và tính toán trên cơ sở nào. Việc này cũng đòi hỏi hệ thống dữ liệu, thông tin phải đủ để làm căn cứ đánh thuế, bởi chính sách thuế phải bảo đảm tính công bằng và phù hợp.

"Tôi cho rằng đây vẫn là một vấn đề thách thức về pháp lý và cần tiếp tục nghiên cứu để hoàn thiện trong các luật pháp sắp tới", TS. Phan Đức Hiếu nhận định.

Lưu ý với nhà đầu tư, TS. Phan Đức Hiếu cũng phân tích trường hợp dự án chậm triển khai do vướng mắc về thủ tục, quy hoạch. Theo ông, các nhà đầu tư có thể yên tâm bởi pháp luật từ lâu đã có những quy định loại trừ đối với các trường hợp này. Khi triển khai dự án đầu tư, thời hạn thực hiện dự án được loại trừ các trường hợp bất khả kháng, trường hợp chậm thực hiện thủ tục. Đây là những quy định đã được ghi nhận trong Luật Đất đai 2024.

Đối với trường hợp dự án đầu tư ban đầu được đánh giá tốt nhưng sau đó gặp khó khăn về tài chính, không thể tiếp tục triển khai, TS. Phan Đức Hiếu cho rằng nếu nội dung này được thể chế hóa, các nhà đầu tư và nhà tư vấn sẽ phải thay đổi tư duy trong quá trình lập và triển khai dự án. Rủi ro tài chính, khó khăn tài chính phát sinh trong quá trình thực hiện cần được tính toán như một rủi ro của dự án, đồng thời nhà đầu tư phải dự trù trước các kịch bản có thể xảy ra.

Theo đó, nhà đầu tư cần tính đến cả kịch bản rút lui và phương án cơ cấu lại khoản đầu tư phù hợp, tránh trường hợp tiếp tục nắm giữ đất khi không còn đủ năng lực triển khai dự án.

"Trong đợt sửa đổi ba luật lần này, chúng tôi cũng chú trọng tạo điều kiện thuận lợi cho việc tái cơ cấu các khoản đầu tư, dự án đầu tư của nhà đầu tư trong trường hợp gặp khó khăn", ông Hiếu cho biết.

Từ những yêu cầu trên, TS. Phan Đức Hiếu cho rằng nhà đầu tư khi triển khai dự án cần thận trọng và kỹ lưỡng hơn, tính toán đầy đủ các rủi ro, trong đó có khó khăn tài chính, như một phần của chi phí đầu tư. Đồng thời, nhà đầu tư cũng phải tính đến khả năng thất bại, xây dựng kịch bản rút lui và cơ cấu lại danh mục đầu tư phù hợp.

"Không thể vì khó khăn mà tiếp tục giữ đất. Quan điểm là đất đai phải được phân bổ cho người có năng lực sử dụng hiệu quả nhất ở bất kỳ thời điểm nào, kể cả từ thời điểm đầu tiên và trong quá trình triển khai dự án", TS. Phan Đức Hiếu nhấn mạnh./.