Sốt đất “ảo”, hậu quả thật
Thị trường bất động sản trong những năm qua có nhiều thời điểm “sốt” đất, thế nhưng con số thực về những giao dịch mua bán nhà đất tại các địa phương còn nhiều vấn đề bàn cãi. Nhiều nơi, người dân bỏ kinh doanh, sản xuất để lao vào đầu tư đất. Điều này gây ra những lo ngại về hoạt động điều tiết thị trường bất động sản của nhà nước.
Gần đây nhất, trước tình trạng giá bất động sản tại nhiều tỉnh, thành phố có chiều hướng tăng lên “chóng mặt”, Chính phủ và các bộ, ngành liên quan và nhiều địa phương đã có những chỉ đạo cụ thể. Trong đó, Hà Nội cũng đã ban hành văn bản chỉ đạo các sở, ngành và UBND các quận, huyện, thị xã tăng cường chấn chỉnh công tác quản lý nhà nước về giá đất.
Thực tế là trên địa bàn một số huyện đã xuất hiện tình trạng mua, bán, nhận chuyển nhượng đất chưa đúng quy định, nhất là ở các xã miền núi. Điều này gây khó khăn cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng đến nỗ lực kêu gọi đầu tư của chính quyền.
Để khắc phục tình trạng trên, một số huyện của Hà Nội cũng đã tạm dừng việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất ở và yêu cầu UBND các xã, thị trấn đánh giá lại hiệu quả thực tế của các thửa đất chuyển đổi mục đích sử dụng từ những năm trước đã và đang được tách thửa… Đối với những địa bàn phức tạp, phát sinh tình trạng "sốt" giá đất, chính quyền cũng xin chủ trương hạn chế việc tách thửa, chuyển đổi mục đích và tăng cường kiểm tra trật tự xây dựng.
Theo các chuyên gia bất động sản, tình trạng "sốt" giá đất ảo ở khu vực ngoại thành Hà Nội đã khá rõ ràng. Vì thế, nhiều chuyên gia đã cảnh báo việc xảy ra xung đột trong các giao dịch bất động sản. Và trên thực tế, đã có rất nhiều vụ việc tranh chấp xảy ra, thậm chí cơ quan công an phải vào cuộc điều tra, truy tố nhiều đối tượng lừa đảo, chiếm đoạt tài sản.
Điển hình như việc quảng cáo, rao bán dự án "ma" Golden Lake Hòa Lạc (tại khu Suối Ốc, thôn Đồng Trạng, xã Cổ Đông, TX. Sơn Tây, Hà Nội), do Công ty CP Đầu tư Bất động sản Cổng Vàng (Công ty Cổng Vàng) làm chủ đầu tư.
Sau đó, Công ty Cổng Vàng đã đẩy nhiều người dân vào bẫy bán đất nền “ảo” gồm 150 lô đất nền, biệt thự và hứa tách sổ đỏ cho khách hàng. Tuy nhiên, thực tế là khu đất này mới chỉ được cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) với mục đích trồng cây lâu năm và nuôi trồng thủy sản.
Liên quan đến vụ việc trên, cơ quan chức năng đã khởi tố vụ án Lừa đảo chiếm đoạt tài sản, khởi tố bị can và bắt tạm giam bà Bạch Thị Thu Hường - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổng Vàng, đồng thời khởi tố phó Giám đốc Công ty Cổng Vàng và Giám đốc sàn môi giới bán hàng dự án “ma” nêu trên.
Hệ lụy khôn lường từ việc “mua đất trên giấy”
Một trường hợp khác khiến cho các nhà đầu tư phải đặc biệt lưu tâm đó là vụ việc của ông Vũ Tuấn Cường (trú tại Hà Nội). Cụ thể, thông qua một người quen là ông Phong giới thiệu, vợ chồng ông Cường, bà Hằng đã thoả thuận mua bán với ông Trần Anh Tuấn (sinh năm 1984) để mua 2 mảnh đất: 1 mảnh đất 54.400 m2 với giá 8,3 tỷ (tại khu Chằm Cò, thôn Gò Sống, xã Tản Lĩnh, huyện Ba Vì, Hà Nội) và 1 mảnh đất ở (thổ cư) liền kề có diện tích 12.000 m2, với giá 6,2 tỷ đồng.
Ngay sau khi thoả thuận mua bán miếng đất nêu trên, ngày 23/9/2019, ông Cường cùng với ông Phong đã đến nhà riêng ông Tuấn (địa chỉ thôn Hoàng Long, xã Tản Lĩnh, huyện Ba Vì, Hà Nội) để chuyển khoản 1 tỷ đồng đặt cọc cho ông Tuấn và làm thủ tục mua bán mảnh đất 54.400 m2.
Quá trình mua bán, ông Tuấn có giải thích rằng nguồn gốc của mảnh đất này là do ông Tuấn mua lại của ông Dương Quang Huy (trú tại xã Vân Hoà, huyện Ba Vì, Hà Nội). Tuy nhiên tại thời điểm đó, mảnh đất vẫn mang tên bà Đặng Thị Nguyệt (mẹ đẻ ông Huy – người thừa kế cho ông Huy).
Do mua lại của ông Huy chưa được sang tên, vì vậy ông Tuấn đề nghị ông Cường để ông này làm Hợp đồng đặt cọc với ông Huy với mục đích thuận lợi trong việc làm thủ tục sang tên cho ông Cường. Sau đó, ông Tuấn có dẫn vợ chồng ông Cường, bà Hằng đến Văn phòng công chứng Vũ Tiến Trí (tại Tổ 1, Xuân Mai, Chương Mỹ, Hà Nội) để thực hiện Hợp đồng mua bán mảnh đất 12.000 m2 đang đứng tên ông Tuấn và làm Hợp đồng đặt cọc mảnh đất 54.400 m2 mà ông Tuấn đã mua của ông Huy.
Ông Cường cho biết, tại Văn phòng công chứng Vũ Tiến Trí chỉ có ông Tuấn và vợ chồng ông, không có mặt ông Huy. “Ông Trí đã soạn thảo Hợp đồng mua bán mảnh đất 12.000 m2 để vợ chồng tôi ký với ông Tuấn và soạn thảo Hợp đồng đặt cọc mảnh đất 54.400 m2 cho vợ chồng tôi ký trước. Lúc này, vợ tôi có đặt vấn đề tại sao không có mặt ông Huy khi ký Hợp đồng đặt cọc, thì ông Tuấn có giải thích là ông Huy đang đi công tác và ông Tuấn xin được cầm bản hợp đồng này chuyển cho ông Huy ký, sau đó sẽ đưa lại cho vợ chồng tôi”, ông Cường thuật lại.
Do tin tưởng ông Tuấn là bạn của ông Phong và ông Tuấn cũng là người có địa vị ở huyện Ba Vì, nên ông bà Cường Hằng đã đồng ý để ký trước Hợp đồng đặt cọc. Sau khoảng 2 ngày, ông Tuấn đưa lại bản Hợp đồng đặt cọc đã có chữ ký của ông Huy cho ông Cường và đề nghị ông Cường chuyển trả đủ 8,3 tỷ đồng tiền mua mảnh đất 54.400 m2 cho ông Tuấn.
Theo chỉ định của ông Tuấn, ngày 3/9/2019, ông Cường đã chuyển khoản số tiền 10 tỷ đồng (bao gồm 8,3 đồng trả dứt điểm mảnh đất 54.400 m2 và số tiền còn lại của mảnh đất 12.000 m2) vào số tài khoản của bà Chu Vân Trang (vợ ông Tuấn). Trong quá trình giao dịch mua bán 2 mảnh đất này, vợ chồng ông bà Cường Hằng chỉ giao dịch trực tiếp với ông Tuấn, không biết mặt ông Huy là ai và có sự chứng kiến của ông Phong.
Sau khi chuyển đủ số tiền mua mảnh đất 54.400 m2, gần 1 năm sau ông Tuấn vẫn không bàn giao giấy tờ và hiện trạng mảnh đất nêu trên cho ông bà Cường Hằng. Quá bức xúc, vợ chồng ông Cường đã thúc giục nhiều lần và yêu cầu ông Tuấn cho gặp ông Huy để làm rõ mọi chuyện.
Ngày 5/7/2020, ông Tuấn, ông Huy và ông Phong đã đến nhà vợ chồng ông Cường. Tại đây, sau khi thống nhất, 3 bên đã làm 1 Biên bản thoả thuận thể hiện rõ nội dung ông Tuấn mua mảnh đất 54.400 m2 của ông Huy với giá 4,2 tỷ đồng. Do không có nhu cầu sử dụng, ông Tuấn đã bán lại cho vợ chồng ông Cường với giá 8,3 tỷ đồng và ông Tuấn đã nhận đủ số tiền trên.
Đến thời điểm hiện tại, ông Tuấn chưa sang tên được mảnh đất cho vợ chồng ông Cường là do ông Huy chưa sang tên mảnh đất cho ông Tuấn. Vợ chồng ông Cường đề nghị, ông Tuấn và ông Huy phải có trách nhiệm làm các thủ tục giấy tờ liên quan đến việc chuyển đổi giấy chứng nhận nêu trên theo quy định nhà nước, trong vòng 90 ngày kể từ ngày 5/7/2020.
Vậy nhưng đến nay, ông Tuấn vẫn chưa bàn giao được giấy tờ đất cho vợ chồng ông Cường. “Việc này có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Giao dịch mua bán mảnh đất 54.400 m2 đã hoàn thành, vợ chồng tôi đã chuyển đủ 8,3 tỷ cho ông Tuấn qua tài khoản của bà Chu Vân Trang (vợ ông Tuấn), nhưng đến nay chúng tôi vẫn chưa nhìn thấy giấy tờ sổ đỏ của mảnh đất này và cũng chưa được làm các thủ tục theo quy định của pháp luật”, vợ chồng ông bà Cường Hằng cho biết.
Trao đổi nhanh với PV qua điện thoại, ông Trần Anh Tuấn - người được cho là có liên quan đến giao dịch chuyển nhượng nói trên cho biết: “Hôm nào mình sẽ gặp trao đổi trực tiếp”. Tuy nhiên, nhiều ngày sau đó, PV cũng không nhận được phản hồi. Bà Trang người được cho là vợ ông Tuấn và ghi tên trong chứng từ giao dịch nhận tiền cọc thì chỉ trả lời ngắn gọn: “Cái này làm việc 3 bên, đại diện bên chị đã có lịch hẹn làm việc trực tiếp với 2 bên kia rồi”.
Chắc hẳn vụ việc giữa 3 bên là vợ chồng ông Cường – ông Huy – ông Tuấn sẽ còn nhiều vấn đề khúc mắc cần phải giải quyết. Thế nhưng, khi những vướng mắc trên chưa tỏ tường thì người chịu thiệt thòi nhất vẫn là khách hàng – người bỏ tiền tỷ ra mua đất. Thiết nghĩ, các cơ quan chức năng cần vào cuộc điều tra, làm rõ những dấu hiệu bất thường trong giao dịch chuyển nhượng thửa đất nêu trên và có hay không hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản? Trên đây chỉ là những ví dụ về những xung đột này nảy sinh trong các giao dịch mua bán chuyển nhượng nhà đất thời gian qua.
Để thị trường bất động sản và các chính sách về phát triển nhà ở của nhà nước không rơi vào cảnh hỗn loạn, nhiều ý kiến cho rằng, chính quyền các địa phương cần vào cuộc quyết liệt để kiểm soát mọi hoạt động sử dụng đất đai, thực hiện các dự án đầu tư, giao dịch đất đai, bảo đảm thực hiện theo đúng pháp luật,... Bên cạnh đó, bản thân các nhà đầu tư cần phải tìm hiểu kỹ về vấn đề pháp lý thửa đất, nhà ở, dự án trước khi tiến hành giao dịch mua bán. Ngoài ra, các tổ chức và cá nhân là chủ đất hay môi giới bất động sản cũng phải nghiêm chỉnh chấp hành các quy định pháp luật.
