Nguồn cung tăng mạnh, giá bất động sản khó giảm sâu vào năm 2026

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng về kết quả thực hiện nhiệm vụ quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội năm 2025, quy mô thị trường địa ốc trên cả nước tiếp tục mở rộng đáng kể. Tính đến cuối năm 2025, cả nước có 3.297 dự án bất động sản với tổng quy mô khoảng 5,9 triệu căn, tổng mức đầu tư ước đạt 7,42 triệu tỷ đồng. Trong cơ cấu này, nhóm dự án nhà ở thương mại và khu đô thị giữ vai trò chủ lực, chiếm 2.358 dự án với khoảng 5,2 triệu căn, tương ứng tổng vốn đầu tư lên tới 6,74 triệu tỷ đồng.

Dù nguồn cung gia tăng mạnh, khả năng hấp thụ của thị trường vẫn duy trì ở mức cao. Theo đánh giá của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), tỷ lệ tiêu thụ của các dự án mở bán mới phổ biến trên 60%, thậm chí có không ít dự án ghi nhận tình trạng bán hết trong thời gian ngắn. Động lực chính đến từ nhu cầu ở thực vẫn bền bỉ, cùng với dòng tiền đầu tư trung và dài hạn chưa rút khỏi thị trường.

Cùng với sự cải thiện của thanh khoản, mặt bằng giá bất động sản tiếp tục xu hướng đi lên, trong đó phân khúc căn hộ chung cư giữ vai trò dẫn dắt. VARS IRE cho biết, mức tăng giá căn hộ trong giai đoạn vừa qua là mạnh nhất trong vòng ba năm trở lại đây. Tại thời điểm cuối quý III/2025, so với năm 2019, giá bán bình quân tại các dự án trong tập mẫu nghiên cứu tăng 96,2% tại Hà Nội, 72,6% tại Đà Nẵng và 56,9% tại TP. HCM. Riêng tại Hà Nội, có thời điểm giá căn hộ tăng thêm vài trăm triệu đồng, thậm chí lên tới cả tỷ đồng chỉ trong vòng một tháng. Các phân khúc khác như đất nền, biệt thự, liền kề và nhà ở riêng lẻ cũng ghi nhận mức tăng đáng kể, có nơi lên tới khoảng 30% trong năm.

Bước sang cuối quý IV/2025, thị trường xuất hiện dấu hiệu chững lại tại một số khu vực, với xu hướng giá đi ngang thay vì tiếp tục leo thang. Tuy nhiên, theo ghi nhận, chưa có thị trường nào xuất hiện xu hướng giảm giá rõ rệt. Các giao dịch "cắt lỗ" chỉ xuất hiện rải rác ở những sản phẩm mua vào ở mức chênh cao hoặc chịu tác động từ tâm lý FOMO trong các đợt tăng nóng ngắn hạn trước đó.

VARS IRE nhận định, trong bối cảnh phần lớn nhà đầu tư chưa chịu áp lực tài chính lớn, đồng thời tâm lý thị trường được củng cố bởi hàng loạt giải pháp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và việc khởi công đồng loạt nhiều dự án, đặc biệt là các công trình hạ tầng giao thông quy mô lớn, khả năng mặt bằng giá bất động sản giảm sâu trên diện rộng là không cao.

Liên quan đến tồn kho, số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng từ 22/34 địa phương cho thấy, trong quý III/2025, lượng tồn kho bất động sản vào khoảng 26.717 căn và nền. Đáng chú ý, tồn kho ở phân khúc chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng mạnh, cao hơn khoảng 37% so với quý II, trong khi tồn kho đất nền lại giảm gần 69% so với năm 2024.

Theo VARS IRE, sự gia tăng tồn kho trong giai đoạn hiện nay mang ý nghĩa tích cực hơn so với các chu kỳ trước. Thay vì tập trung ở các sản phẩm đã hoàn thiện nhưng khó tiêu thụ, phần lớn hàng tồn hiện nay là các dự án đang trong quá trình xây dựng. Trong đó, nhiều dự án hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện mở bán và ghi nhận kết quả giao dịch khả quan, đồng thời không ít dự án đang chuẩn bị tung hàng ra thị trường trong ngắn hạn. Diễn biến này phản ánh sát thực trạng thị trường, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung đất nền dự án tiếp tục sụt giảm, qua đó cho thấy kỳ vọng phục hồi của doanh nghiệp và triển vọng cải thiện thanh khoản trong thời gian tới.