Nguồn cung tăng, thanh khoản giảm: Điều gì đang diễn ra với thị trường căn hộ Hà Nội?

Giá vẫn neo cao

Sau gần hai năm liên tiếp chứng kiến mặt bằng giá căn hộ leo thang, thị trường bất động sản Hà Nội đang phát đi những tín hiệu điều chỉnh rõ rệt. Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng và duy trì ở mức cao, song tốc độ giao dịch đã chậm lại, tỷ lệ hấp thụ giảm đáng kể, trong khi thị trường thứ cấp bắt đầu xuất hiện những đợt giảm giá cục bộ. Những diễn biến này cho thấy thị trường đang bước sang một chu kỳ mới, nơi khả năng chi trả của người mua trở thành yếu tố quyết định thay vì kỳ vọng tăng giá như giai đoạn trước.

Điều đáng chú ý là sự thay đổi này diễn ra trong bối cảnh nền kinh tế vẫn duy trì đà tăng trưởng tích cực. Theo Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam quý II/2026 của Avison Young, GDP quý II tăng 8,39% so với cùng kỳ năm trước; tổng vốn FDI đăng ký đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61%; vốn FDI thực hiện đạt 13,03 tỷ USD - mức cao nhất của sáu tháng đầu năm kể từ năm 2022. Cùng với đó, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tăng 13,9%, phản ánh sức cầu của nền kinh tế vẫn được duy trì.

Trong bức tranh vĩ mô đó, sự chững lại của thị trường căn hộ Hà Nội cho thấy vấn đề không nằm ở triển vọng kinh tế hay dòng tiền của nền kinh tế nói chung, mà chủ yếu xuất phát từ chính mặt bằng giá nhà ở đã tăng quá nhanh trong thời gian qua. Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất của thị trường hiện nay là tình trạng thiếu nguồn cung không còn là vấn đề trung tâm như những năm trước.

Theo Avison Young, riêng trong quý II/2026, Hà Nội có hơn 4.000 căn hộ được mở bán mới, nâng tổng lượng sản phẩm sơ cấp đang chào bán trên thị trường lên gần 10.000 căn. Đây là mức nguồn cung được đánh giá là khá tích cực nếu so với nhiều giai đoạn trước. Tuy nhiên, sự cải thiện về số lượng lại không đồng nghĩa với việc thị trường đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực.

Dữ liệu từ báo cáo cho thấy trên 75% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, phản ánh xu hướng các chủ đầu tư tiếp tục tập trung vào những dự án có biên lợi nhuận cao. Trong khi đó, căn hộ trung cấp và bình dân vẫn chiếm tỷ trọng rất nhỏ, khiến cơ cấu nguồn cung tiếp tục lệch khỏi nhu cầu của phần lớn người mua nhà. Không chỉ khu vực nội đô, làn sóng phát triển các dự án cao cấp còn mở rộng ra các đại đô thị phía Đông và phía Tây Hà Nội. Điều này góp phần nâng chất lượng nguồn cung, nhưng đồng thời cũng kéo mặt bằng giá sơ cấp lên những mức cao mới.

Theo Avison Young, giá bán sơ cấp bình quân tại Hà Nội hiện đạt khoảng 4.050 USD/m2. Riêng các dự án cao cấp tại khu vực đại đô thị vùng ven phổ biến trong khoảng 3.250-4.400 USD/m2, trong khi phân khúc hạng sang ở khu vực nội đô dao động từ 5.400 USD/m2 đến 9.500 USD/m2. So với quý trước, giá sơ cấp tiếp tục tăng hơn 2%, chủ yếu do nguồn cung mới vẫn tập trung vào nhóm sản phẩm giá trị cao.

Điều này cũng lý giải vì sao giá nhà tiếp tục tăng ngay cả khi sức mua không còn mạnh như giai đoạn trước. Nói cách khác, giá sơ cấp được kéo lên bởi cơ cấu nguồn cung, thay vì bởi sự gia tăng của nhu cầu thị trường.

Điểm nghẽn lớn nhất là khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập

Nếu như giai đoạn 2024-2025, sự khan hiếm nguồn cung từng là nguyên nhân chính đẩy giá căn hộ tăng nhanh, thì ở thời điểm hiện nay, báo cáo của Avison Young cho thấy thị trường đang đối mặt với một bài toán khác, đó chính là khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả của người mua ngày càng nới rộng. Đây cũng là nguyên nhân khiến tốc độ hấp thụ của thị trường suy giảm dù lượng sản phẩm mở bán vẫn duy trì ở mức cao.

Theo đơn vị nghiên cứu, giá bán sơ cấp đã bị đẩy lên vượt quá khả năng chi trả thực tế của phần lớn người dân. Trong bối cảnh đó, người mua trở nên thận trọng hơn trước các quyết định xuống tiền, đặc biệt khi chi phí vay mua nhà có xu hướng tăng trở lại. Sự thay đổi này phản ánh rõ qua diễn biến của thị trường sơ cấp. Nếu trong giai đoạn sôi động năm 2025, nhiều dự án mới ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trên 80%, thì trong nửa đầu năm 2026, con số này tại nhiều dự án chỉ còn khoảng 35-50%, kéo tỷ lệ hấp thụ bình quân toàn thị trường xuống còn 38%.

Những con số trên cho thấy người mua không còn sẵn sàng chấp nhận mọi mức giá như trước. Thay vào đó, họ bắt đầu cân nhắc nhiều hơn về giá trị thực của sản phẩm, khả năng tài chính và hiệu quả khai thác trong dài hạn.

Cùng với đó, thị trường cũng xuất hiện sự phân hóa rõ rệt giữa các dự án có mức giá được đánh giá là hợp lý với các dự án được chào bán ở ngưỡng giá quá cao. Đây là tín hiệu cho thấy thị trường đang dần chuyển từ trạng thái tăng trưởng dựa trên kỳ vọng sang giai đoạn đánh giá nhiều hơn dựa trên giá trị thực của từng dự án.

Nhu cầu ở thực "lên ngôi", giá thứ cấp điều chỉnh

Một trong những thay đổi lớn nhất của thị trường căn hộ Hà Nội trong quý II/2026 không nằm ở giá bán, mà ở sự thay đổi của nhóm khách hàng dẫn dắt thị trường.

Theo Avison Young, áp lực từ mặt bằng giá cao cùng chi phí lãi vay khiến tâm lý đầu cơ ngắn hạn suy giảm rõ rệt. Thay vì tìm kiếm cơ hội lướt sóng như giai đoạn thị trường tăng nóng, nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn khi đánh giá hiệu quả sử dụng vốn và triển vọng tăng giá của từng dự án. Điều này đồng nghĩa với việc thị trường đang dần rời xa mô hình tăng trưởng dựa trên kỳ vọng.

Nếu trong giai đoạn 2024-2025, không ít dự án ghi nhận lượng lớn giao dịch đến từ nhà đầu tư mua đi bán lại ngay sau khi mở bán, thì hiện nay lực cầu chủ yếu đến từ nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính tốt, hướng đến mục tiêu sở hữu nhà ở lâu dài hoặc khai thác dòng tiền từ hoạt động cho thuê.

Sự dịch chuyển này được xem là một bước chuyển mang tính chu kỳ của thị trường. Khi chi phí sử dụng vốn tăng lên và biên độ tăng giá không còn lớn như trước, các quyết định đầu tư ngày càng được cân nhắc trên cơ sở hiệu quả khai thác thực tế thay vì kỳ vọng tăng giá trong thời gian ngắn.

Một tín hiệu đáng chú ý khác là thị trường thứ cấp đã bắt đầu xuất hiện những đợt điều chỉnh giá.

Theo Avison Young, tại một số dự án và khu vực, giá bán thứ cấp ghi nhận mức giảm phổ biến từ 5-12%. Tuy nhiên, mức điều chỉnh này mới diễn ra cục bộ và chưa đủ lớn để tạo chuyển biến rõ rệt về thanh khoản. Diễn biến này cho thấy thị trường chưa bước vào một chu kỳ giảm giá trên diện rộng, mà đang trong quá trình tự điều chỉnh sau giai đoạn tăng nhanh.

Ở góc độ người mua, việc giá thứ cấp giảm nhẹ vẫn chưa đủ để bù đắp khoảng cách giữa giá bán và năng lực tài chính. Trong khi đó, nhiều chủ sở hữu cũng chưa sẵn sàng giảm giá sâu bởi mặt bằng giá sơ cấp vẫn tiếp tục được duy trì ở mức cao. Kết quả là thị trường rơi vào trạng thái giằng co. Người bán chưa muốn điều chỉnh mạnh, còn người mua tiếp tục chờ đợi mức giá hợp lý hơn trước khi đưa ra quyết định.

Theo Avison Young, tâm lý quan sát vẫn chiếm ưu thế trên thị trường. Dòng tiền không còn chạy theo các sản phẩm có kỳ vọng tăng giá nhanh mà dịch chuyển sang những bất động sản có giá trị sử dụng thực và khả năng tạo dòng tiền ổn định từ hoạt động cho thuê.

Nhà ở xã hội được kỳ vọng thu hẹp khoảng cách cung - cầu, thị trường bước vào chu kỳ mới

Trong bức tranh còn nhiều thách thức của thị trường căn hộ thương mại, báo cáo của Avison Young cũng chỉ ra một điểm sáng đến từ phân khúc nhà ở xã hội.

Theo đơn vị nghiên cứu, từ đầu năm 2026, Hà Nội liên tục phê duyệt quy hoạch và khởi công nhiều dự án nhà ở xã hội quy mô lớn tại Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì và Nam Từ Liêm. Đây được xem là tín hiệu tích cực trong bối cảnh thị trường đang thiếu nghiêm trọng các sản phẩm có mức giá phù hợp với nhu cầu ở thực. Thực tế cho thấy, vấn đề lớn nhất của thị trường hiện nay không còn là thiếu nguồn cung, mà là thiếu nguồn cung đáp ứng khả năng chi trả của nhóm khách hàng có thu nhập trung bình.

Trong khi hơn 75% nguồn cung mở bán mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, nguồn cung trung cấp và bình dân vẫn rất hạn chế. Sự phát triển của nhà ở xã hội vì vậy được kỳ vọng sẽ góp phần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, thu hẹp khoảng cách giữa cung và cầu, đồng thời cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Nếu nhìn rộng hơn, những diễn biến trong quý II/2026 phản ánh sự thay đổi về chất của thị trường căn hộ Hà Nội. Ở giai đoạn trước, giá bán liên tục đi lên nhờ nguồn cung hạn chế, dòng tiền đầu tư dồi dào và kỳ vọng tăng giá mạnh. Tuy nhiên, khi mặt bằng giá đã vượt xa tốc độ tăng thu nhập, cơ chế vận hành của thị trường bắt đầu thay đổi.

Giá bán vẫn được duy trì ở mức cao nhờ cơ cấu nguồn cung nghiêng về phân khúc cao cấp, nhưng sức mua không còn theo kịp. Thay vì hấp thụ nhanh như trước, thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc, nơi mỗi quyết định mua bán đều được cân nhắc kỹ hơn về giá trị sử dụng, khả năng khai thác và hiệu quả đầu tư.

Theo Avison Young, đây là quá trình điều chỉnh cần thiết để thị trường tìm lại điểm cân bằng sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Về trung và dài hạn, việc bổ sung nguồn cung nhà ở có mức giá phù hợp cùng sự dịch chuyển của dòng tiền sang nhu cầu ở thực sẽ tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển ổn định và bền vững hơn.