Nguồn vốn vẫn là thách thức lớn đối với thị trường bất động sản

Gói hỗ trợ chưa "chạm" đúng đối tượng

Nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và hỗ trợ người mua nhà, Chính phủ đã triển khai nhiều gói hỗ trợ tài chính quy mô lớn, tiêu biểu như gói 120.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy gói hỗ trợ này vẫn chưa đạt được hiệu quả như mong đợi. Tiến độ giải ngân chậm, thủ tục còn rườm rà, cùng với một số bất cập trong chính sách khiến những nỗ lực hỗ trợ này chưa thực sự "chạm" đến đúng đối tượng thụ hưởng và gỡ được những khó khăn của thị trường.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng nhìn nhận, lượng giải ngân tính đến hiện tại là quá ít, việc vay mua nhà của người dân Việt Nam gặp khó khăn, gói 120.000 tỷ rõ ràng không thành công.

"Chuyện đi vay là một trong những vấn đề quan trọng của thị trường bất động sản. Nguồn vốn ở đâu? Vay với điều kiện nào? Nếu không có lãi suất, thời gian phù hợp cho người đi vay thì những chính sách ưu đãi đều có tiếng nhưng không có miếng", ông Hiếu nói.

Chuyên gia nêu lên 2 vấn đề cần quan tâm để tìm ra giải pháp giúp người dân có tiền mua nhà.

Thứ nhất là cần làm sao để đưa ra chính sách cho vay phù hợp. Ở góc độ cá nhân, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng những gói tín dụng hiện nay (như gói 120.000 tỷ đồng đang triển khai hay gói 30.000 tỷ đồng mới của Ngân hàng Chính sách) chưa phù hợp.

Khi chính sách chưa phù hợp, mục tiêu hoàn thành đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030 khó thực hiện được.

GDP bình quân đầu người của người dân Việt Nam năm 2024 có thể đạt 4.700 USD (tương đương mỗi tháng gần 10 triệu đồng). Bên cạnh đó, từ ngày 1/8, Ngân hàng Chính sách xã hội điều chỉnh lãi suất cho vay mua, thuê mua NOXH, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở từ mức 4,8%/năm lên 6,6%/năm.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, để người dân có thể tiếp cận nhà ở, cần có những chính sách hỗ trợ thiết thực hơn. Ông đưa ra ví dụ về bài toán vay mua nhà ở Hà Nội hiện nay: "Với mức giá nhà ở thương mại phổ biến khoảng 5 tỷ đồng, nhà ở xã hội khoảng 2,5 tỷ đồng, nếu vay tối đa 80% giá trị căn nhà với lãi suất 5%/năm trong 20 năm, mỗi tháng người vay phải trả khoảng 13 triệu đồng cả gốc lẫn lãi. Mức chi trả này phù hợp với những gia đình có thu nhập khoảng 26 triệu đồng/tháng".

Còn với lãi suất cao hơn 5% hoặc thời hạn vay ngắn hơn 20 năm, ông Hiếu cho rằng, việc mua nhà sẽ trở nên rất khó khăn với đa số gia đình Việt, ngay cả khi có các gói hỗ trợ như 120.000 tỷ đồng hay 30.000 tỷ đồng tiếp theo. Theo đó, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước nên xem xét lại các gói tín dụng hỗ trợ mua nhà như trước đây, chẳng hạn như gói 30.000 tỷ đồng với lãi suất 5%/năm và thời hạn vay 20 năm, để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân.

Thứ hai, về nguồn vốn cho các gói hỗ trợ, chuyên gia này cũng lưu ý rằng, việc dựa hoàn toàn vào ngân hàng thương mại để cung cấp vốn dài hạn có thể gặp nhiều hạn chế. Thực tế, phần lớn nguồn vốn huy động của các ngân hàng thương mại là vốn ngắn hạn (khoảng 70 - 80% là vốn 12 tháng), trong khi nhu cầu vay vốn mua nhà thường kéo dài đến 20 năm. Việc yêu cầu các ngân hàng thương mại "gồng gánh" các khoản vay dài hạn như vậy sẽ tạo ra áp lực lớn về thanh khoản và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho hệ thống ngân hàng.

"Tiền cho vay trong 20 năm. Trong khi khách hàng đến hạn, họ muốn rút tiền ra khi mới hết 12 tháng thì ngân hàng lại phải huy động vốn mới để trả vốn cũ với lãi suất cao, từ đây đẩy lãi suất của nền kinh tế lên mức ngày càng cao. Mà nếu không có lãi suất cao, người dân không đến gửi tiền thì các ngân hàng lại càng rơi vào cảnh không có đủ tiền để trả cho người trước. Đấy là còn chưa kể đến vấn đề nợ xấu.

Do đó, nên có gói tín dụng cho nhà ở xã hội với lãi suất 5% trong 20 năm, không những chỉ có ngân hàng chính sách xã hội tham gia mà các ngân hàng khác cũng có thể tham gia. Nguồn do Chính phủ lấy từ ngân sách, lấy từ phát hành trái phiếu Chính phủ (với lãi suất thấp, kỳ hạn 10 năm, 20 năm hay 30 năm)", ông Hiếu kiến nghị.

Đánh giá về các gói cho vay, TS. Nguyễn Hoàng Dương, Phó Vụ trưởng Vụ Tài chính các ngân hàng và Tổ chức tài chính (Bộ Tài chính) cho biết, nguồn vốn từ ngân hàng giữ vai trò vô cùng quan trọng đối với sự phát triển của các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, thời gian gần đây, việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng này đang gặp nhiều khó khăn. Có thể lý giải điều này bởi hai nguyên nhân chính.

Thứ nhất là nội tại của thị trường với nhiều rủi ro đến từ việc thủ tục hành chính, thủ tục để phê duyệt dự án bị kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dẫn đến tồn kho lớn. Khi dự án đóng băng thì chắc chắn nguồn vốn tín dụng cung cấp cho thị trường sẽ phải xem xét và suy nghĩ lại. Ngân hàng sẽ đánh giá các yếu tố từ tài chính doanh nghiệp, dự án xem có rủi ro hay không nên việc tiếp cận tín dụng ngân hàng sẽ thêm nhiều trở ngại.

Theo TS. Nguyễn Hoàng Dương, Chính phủ đã triển khai nhiều giải pháp với mục tiêu đồng bộ, bao gồm các giải pháp về phát triển kinh tế vĩ mô, hỗ trợ sản xuất kinh doanh, chính sách tiền tệ và tài khóa nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc tiếp cận tín dụng và thúc đẩy tăng trưởng tín dụng. Trong đó, nổi bật là 3 gói hỗ trợ: gói 120.000 tỷ đồng, gói hỗ trợ 2% lãi suất quy mô 40.000 tỷ đồng và gói 30.000 tỷ đồng sắp được triển khai. Tuy nhiên, theo đánh giá ban đầu, hiệu quả của các gói này sẽ vẫn còn hạn chế.

Đơn cử như gói 40.000 tỷ đồng đến hết thời hạn (cuối năm 2023), chính sách này mới giải ngân được khoảng 1.218 tỷ đồng cho gần 2.300 khách hàng, tương đương 3% tổng nguồn lực bố trí. Vậy là gần như không giải ngân được nhiều.

Bên cạnh đó, gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng cho phát triển nhà ở xã hội mới giải ngân được 1.344 tỷ đồng, trong đó 1.295 tỷ đồng cho các chủ đầu tư vay, 49 tỷ đồng cho người mua nhà vay. Đến nay mới có 34/63 tỉnh thành có văn bản, công bố 78 dự án đủ điều kiện vay vốn ưu đãi trên cổng thông tin điện tử. Mặc dù được kỳ vọng sẽ là một cú hích lớn đối với thị trường bất động sản nói chung và đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội, nhưng có thể thấy kết quả giải ngân của gói tín dụng này vẫn còn khá khiêm tốn.

Gói 30.000 tỷ đồng sắp triển khai với lãi suất 5% nhưng giá nhà vẫn là một rào cản khi vẫn đang ở mức quá cao. Dù lãi suất có là 3%, 5% hay thấp hơn nưa nhưng giá nhà 50 – 70 triệu đồng/m2 thì vẫn không phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Thứ hai, TS. Nguyễn Hoàng Dương nhận định dù gói hỗ trợ là một chính sách tốt, nhưng cả người vay và ngân hàng không mặn mà. Ông cho hay: "Một phần nguyên nhân đến từ việc chưa rõ ràng về quy định sử dụng vốn vay cũng như các quy trình kiểm tra, giám sát sau này. Tâm lý chung là không biết việc sử dụng vốn vay có đúng quy định của pháp luật không và sau này cơ quan thanh kiểm tra vào sẽ ra sao? Tuy nhiên, nhìn chung, đây vẫn là một chính sách đáng khích lệ. Hy vọng rằng, Nhà nước sẽ tiếp tục có thêm nhiều chính sách hỗ trợ thiết thực như vậy, đồng thời, tăng cường công tác thông tin, tuyên truyền để người dân và doanh nghiệp hiểu rõ hơn về các quy định, thủ tục, từ đó yên tâm tham gia chương trình, góp phần giảm bớt khó khăn, khôi phục sản xuất và thúc đẩy kinh tế phát triển".

Giải pháp tăng dòng vốn cho thị trường bất động sản

Nhìn nhận về dòng vốn trên thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần FiinGroup cho rằng "tháo gỡ pháp lý" và "minh bạch thông tin" là hai yếu tố then chốt để khơi thông dòng vốn cho thị trường này.

Ông Thuân nhận định, những năm gần đây, việc siết chặt pháp lý và xử lý vi phạm trong lĩnh vực bất động sản đã khiến nhà đầu tư e ngại, dòng tiền tắc nghẽn. Để thị trường sôi động trở lại, việc tháo gỡ pháp lý là điều kiện tiên quyết.

Phân tích sâu hơn, ông Thuân chỉ ra ba kênh vốn chính của thị trường bất động sản, bao gồm: vốn tự có, vốn ngân hàng và vốn từ khách hàng. Trong đó, vốn từ khách hàng (tiền nhận trước) chiếm tỷ trọng lớn nhất. Tuy nhiên, cả ba kênh vốn này đều đang gặp khó khăn do vướng mắc về pháp lý.

Về kênh trái phiếu, ông Thuân cho biết tổng dư nợ trái phiếu bất động sản hiện vào khoảng 400.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 3% tổng dư nợ của toàn bộ hệ thống ngân hàng. Tín dụng cho vay mua nhà chiếm khoảng 14-15% tổng dư nợ, và con số này đang có xu hướng giảm.

Để giải quyết tình trạng này, ông Thuân đề xuất một giải pháp hợp tác ba bên giữa chính quyền, ngân hàng và chủ đầu tư. Theo đó, chính quyền cam kết hỗ trợ pháp lý, ngân hàng cam kết cho vay ưu đãi để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà, còn chủ đầu tư cần giảm giá bán để kích cầu. Mô hình này sẽ tạo ra một vòng luân chuyển vốn hiệu quả, ngân hàng giải ngân trực tiếp cho khách hàng, và khách hàng thanh toán cho chủ đầu tư.

Ông Thuân tin rằng giải pháp này khả thi hơn việc sử dụng ngân sách nhà nước. Theo ông, ngân sách nhà nước nên tập trung vào nhà ở xã hội và các chương trình đặc biệt, bởi quy mô ngân sách hạn chế sẽ khó có thể giải quyết được toàn bộ vấn đề của thị trường.

Theo ông Thuân: "Để thu hút vốn đầu tư vào thị trường bất động sản, bên cạnh những nỗ lực từ phía cơ quan quản lý nhà nước trong việc hoàn thiện khung pháp lý (Luật Chứng khoán, Luật Đất đai, Luật Nhà ở...), bản thân các doanh nghiệp cũng cần nâng cao tính minh bạch trong hoạt động.

Việc công khai thông tin về tình hình tài chính, dự án đầu tư một cách rõ ràng, minh bạch sẽ giúp doanh nghiệp tạo dựng được niềm tin với nhà đầu tư, từ đó thu hút nguồn vốn hiệu quả hơn. Ngay cả khi Chính phủ phát hành trái phiếu cũng cần đảm bảo tính minh bạch về thông tin, kế hoạch sử dụng vốn, khả năng trả nợ, xếp hạng tín nhiệm... thì doanh nghiệp càng phải coi trọng yếu tố này".

Để cải thiện tình hình thị trường bất động sản trong một năm tới, ông Thuân cho rằng cần tập trung vào hai vấn đề chính:

Thứ nhất, tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Thay vì chờ đợi luật mới có hiệu lực, cần chủ động phân loại dự án để có cách xử lý phù hợp. Với những dự án bất động sản tồn đọng, có thể xem xét áp dụng các biện pháp mạnh hơn. Đối với những dự án chỉ vướng mắc ở một số chi tiết nhỏ, cần tạo điều kiện tối đa để chủ đầu tư hoàn thiện thủ tục pháp lý, từ đó mới có thể tiếp cận các nguồn vốn vay.

Thứ hai, đa dạng hóa kênh huy động vốn. Mặc dù lãi suất đã có xu hướng giảm, nhưng việc tiếp cận vốn vay ngân hàng vẫn còn nhiều hạn chế. Do đó, cần khuyến khích phát triển các kênh huy động vốn phi ngân hàng, chẳng hạn như quỹ đầu tư bất động sản (REITs), phát hành trái phiếu doanh nghiệp...

Bên cạnh đó, một số giải pháp mà cơ quan quản lý đưa ra tuy có ý nghĩa về lâu dài nhưng khó có thể triển khai ngay lập tức, ví dụ như việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.

"Tóm lại, để thị trường bất động sản phục hồi và phát triển bền vững, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan quản lý, nhà đầu tư và các tổ chức tín dụng. Nếu những nút thắt về pháp lý chưa được tháo gỡ, và dòng vốn chưa được mở rộng, thì thị trường khó có thể phục hồi nhanh chóng. Tình trạng trầm lắng có thể kéo dài 1 - 3 năm, thậm chí 5 - 7 năm, và sẽ tác động tiêu cực đến nền kinh tế", ông Thuân nhận định.

Ngoài ra, ông Thuân cho biết thêm, bất động sản và đầu tư công đều là những động lực quan trọng của tăng trưởng kinh tế. Bất động sản đóng góp khoảng 15 - 25% GDP, trong khi đầu tư công có tác động lan tỏa lớn đến nhiều ngành nghề khác. Nếu chúng ta có thể tháo gỡ những nút thắt hiện tại của thị trường bất động sản, đồng thời đẩy mạnh đầu tư công vào các lĩnh vực trọng điểm, thì việc đạt được mức tăng trưởng GDP 10%/năm trong 2 - 3 năm tới là hoàn toàn khả thi./.