Chuyển động các dòng vốn vào thị trường bất động sản

Dòng tiền vào thị trường bất động sản đã có sự cải thiện rõ nét trong nửa đầu năm 2024, từ kênh tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn FDI. Dòng tiền dù chưa chảy mạnh nhưng đã quay trở lại với bất động sản, cho thấy niềm tin đã cải thiện rõ nét. Trong diễn biến khác, nhiều doanh nghiệp địa ốc tiếp tục chủ động tái cơ cấu bảng cân đối tài chính bằng bán bớt tài sản, giảm nợ vay…

Tuy vậy, sức khoẻ các dòng vốn vào bất động sản vẫn chưa thực sự bền vững. Cùng với đó, câu chuyện khó vốn, áp lực trả nợ vẫn đè nặng lên vai doanh nghiệp. Nhận định rõ hơn diễn biến dòng vốn bất động sản và sức khoẻ doanh nghiệp bất động sản đến thời điểm này, Reatimes đã có cuộc trao đổi với TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế tài chính.

PV: Ông nhìn nhận như thế nào về diễn biến của 3 dòng vốn chính rót vào thị trường bất động sản trong nửa đầu năm nay?

TS. Đinh Thế Hiển: Thứ nhất, dòng vốn trái phiếu. Trong nửa đầu năm nay doanh nghiệp bất động sản tăng tốc phát hành trái phiếu riêng lẻ. Một số báo cáo cho biết tổng giá trị phát hành ngành bất động sản vào khoảng 32.600 tỷ đồng. Tuy nhiên, đa số phát hành đó chủ yếu là phát hành mới để đảo nợ cũ, để tránh việc áp lực đáo hạn chứ không phải tạo dòng tiền thật vào bất động sản.

Dòng vốn thứ hai là vốn nước ngoài FDI cũng đang tăng tốc. Theo báo cáo của của Tổng cục Thống kê, tính đến ngày 20/6/2024, nếu tính cả vốn đăng ký mới và vốn đăng ký điều chỉnh thì vốn FDI đăng ký vào hoạt động kinh doanh bất động sản đạt gần 2 tỷ USD, gấp 3,4 lần cùng kỳ.

Tuy nhiên, chúng ta cũng nhận thấy là cấu trúc giải ngân của vốn FDI tập trung vào việc mua bán các dự án (M&A) chứ không trực tiếp mua nhà, mua sản phẩm bất động sản. Các doanh nghiệp, thị trường kỳ vọng rằng các quy định của luật mới cho phép người nước ngoài mua nhà ở, bất động sản tại Việt Nam sẽ đóng góp thêm vốn vốn FDI mới nhưng trên thực tế lại chưa được như mong muốn.

Dòng vốn thứ ba quan trọng nhất với thị trường bất động sản là vốn tín dụng. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 6, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đạt gần 14,4 triệu tỷ đồng, tăng 6% so với cuối năm ngoái. Đặc biệt, vốn tín dụng tăng rất mạnh chỉ trong vòng vài ngày cuối tháng 6. Điển hình như ngày 24/6 chốt báo cáo 6 tháng đầu năm, nhiều tổ chức cho biết, tín dụng tăng trưởng 4,5% nhưng chỉ trong vòng 6 ngày cuối tháng 6, tín dụng tăng thêm hơn 1,5% lên 6%.

Như vậy, chỉ riêng tháng 6, nền kinh tế tiếp nhận thêm khoảng 487.000 tỷ đồng, cao hơn so với tổng mức tín dụng tăng được trong 5 tháng đầu năm. Đặc biệt, riêng hai tuần cuối tháng 6, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế tăng thêm gần 300.000 tỷ đồng.

Đáng chú ý, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản trong 6 tháng đầu năm cũng đạt khoảng hơn 3,083 triệu tỷ đồng vào cuối tháng 6/2024, chiếm tỷ lệ 21,4% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế, tăng 6,8% so với cuối năm 2023. Như vậy, trong bất động sản, nguồn vốn tín dụng không suy giảm.

Tuy nhiên, có điều đáng quan ngại là mặc dù tăng trưởng tín dụng là 6% nhưng huy động vốn của các tổ chức tín dụng trên cả nước chỉ tăng 1,5% so với cuối năm 2023 - đây là mức tăng thấp nhất trong nhiều năm qua.

Sự chênh lệch rất lớn giữa nguồn đầu vào và nguồn cho vay của ngân hàng sẽ đặt ra câu hỏi chênh lệch nằm ở đâu? Thông thường, các doanh nghiệp sẽ dùng song song cả hai kênh, gửi tiền vào ngân hàng và vay vốn để kinh doanh. Điều này nhằm duy trì một mức thanh khoản cho các kế hoạch bất thường, đồng thời chi phí đi vay sau khi trừ đi phần lãi nhận về từ tiền gửi cũng ở mức thấp. Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp gặp khó về dòng tiền, phải rút khoản tiền gửi về để xoay vòng vốn, hoặc tái vay thì chính điều này đã ảnh hưởng đến tốc độ tăng trưởng huy động của ngân hàng.

Ở một diễn biến khác, chỉ có một dòng vốn thuận lợi đó là các ngân hàng bắt đầu mạnh tay cho vay cá nhân, kể cả vay tiêu dùng, sửa chữa nhà cửa hoặc mua nhà, bất động sản, căn hộ. Tuy nhiên, người mua vẫn chưa thực sự mạnh dạn vay tiền để mua vì lo ngại các vấn đề như giá bất động sản cao, lãi suất thả lổi sẽ cao…

Từ những phân tích trên có thể thấy rằng, 3 dòng vốn vào thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm vẫn chưa thực sự tăng trưởng mạnh và bền vững như kỳ vọng của các chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản.

PV: Có một thực tế là hầu hết các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang khó khăn về dòng vốn. Thậm chí vừa qua có nhiều doanh nghiệp phải bán các tài sản cố định, bán cổ phần… để giải quyết bài toán thiếu vốn. Theo ông, vì sao doanh nghiệp vẫn khó vốn?

TS. Đinh Thế Hiển: Nhìn cả một quá trình ra đời hình thành phát triển của doanh nghiệp bất động sản, chúng ta nhận thấy rằng bản chất cấu trúc kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam trong nhiều năm qua là tập trung đầu tư nhà ở hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, doanh nghiệp hầu hết đều làm dự án bất động sản dàn trải, có doanh nghiệp có tới 30 - 40 dự án và dự án nào cũng được đầu tư vài ngàn tỷ nhưng ở trong nhiều trạng thái khác nhau (hoàn thành, động thổ, dở dang…)

Do đó một công ty dù đã có bề dày về tăng vốn chủ sở hữu nhưng số vốn vẫn rất nhỏ so với các dự án mà họ đã làm. Bởi vốn nhỏ nên doanh nghiệp phải dựa vào vốn ngân hàng để có thể phát triển dự án đúng tiến độ. Ngoài ra, còn phải kể đến việc nguồn vốn chính - nguồn vốn từ khách hàng mua đang gần như không có.

Hiện tại, tôi được biết cả 2 nguồn vốn trên đều bị kẹt. Thứ nhất là vốn từ khách hàng mua sản phẩm, họ rất chậm chạp xuống tiền. Đặc biệt những dự án ở xa trung tâm thành phố Hà Nội và TP.HCM, các dự án vùng ven, dự án nghỉ dưỡng hoặc là khu đô thị mới đang rất khó để có thể bán được hàng. Ví dụ như trước đây ở thị xã Lagi (Bình Thuận) khi có thông tin tin cao tốc Long Thành - Dầu Giây - Phan Thiết sắp hoàn thiện, giúp kết nối thuận tiện từ thị xã lên thành phố thì các dự án bất động sản ở khu vực này vào cơn sốt, giá đất tăng mỗi ngày, người dân liên tục xuống tiền. Tuy nhiên, ở giai đoạn 2022 - 2023, người dân không xuống tiền nữa, một phần giá đã bị thổi quá cao, lúc này nhiều dự án bất động sản ế ẩm khiến doanh nghiệp không có doanh thu.

Với nguồn vốn thứ hai là tín dụng, nhiều ngân hàng đã gặp vấn đề rủi ro của hệ thống liên quan đến nợ xấu do đó cũng không dám cho vay bất động sản mạnh như thời gian trước. Bên cạnh đó, các ngân hàng đang đánh giá lại các tài sản thế chấp và sẽ thế chấp trong tương lai của doanh nghiệp bất động sản. Việc hạ thấp giá tài sản trong quá trình đánh giá lại cũng sẽ giảm định mức tín dụng cho doanh nghiệp vay. Như vậy, khoản vay mới khó được giải ngân, còn khoản vay cũ bị giới hạn quy mô vay.

Tình trạng này đã từng diễn ra vào năm 2010 nhưng các doanh nghiệp bất động sản không đúc kết ra được bài học, không tổ chức được nguồn vốn cho tốt và làm cho "chắc ăn". Tức là thay vì làm 10 dự án họ chỉ nên làm 3 dự án phù hợp với dòng vốn có sẵn của mình. Không ít doanh nghiệp bất động sản bỏ qua các lời cảnh báo, tiếp tục đi vào vết xe đổ, phát triển dự án ồ ạt và quá sức dòng tiền của mình dẫn đến những hệ quả như hiện tại chúng ta đã thấy.

Vừa qua, Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023 được ban hành, trong đó có nhiều yêu cầu chặt chẽ về việc huy động vốn để phát triển nhà ở. Theo đó, doanh nghiệp muốn huy động vốn qua các kênh phát hành trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ quỹ, hay thông qua ngân hàng, góp vốn…đều phải đáp ứng các điều kiện liên quan và tuân thủ trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật của từng loại hình. Đáng chú ý, tổng vốn được huy động theo các hình thức này và vốn chủ sở hữu phải có không vượt quá tổng vốn đầu tư của dự án, bao gồm cả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà chủ đầu tư phải nộp theo quy định của pháp luật về đất đai.

Tôi cho rằng, các quy định mới này sẽ làm giảm tình trạng doanh nghiệp đặng ký làm nhiều dự án nhưng cứ làm rồi nợ rồi lại vay vốn ngân hàng. Tương lai, việc phát triển các dự án sẽ chặt chẽ hơn rất nhiều, doanh nghiệp sẽ phải "làm thật ăn thật".

PV: Từ 1/8/2024, các luật mới có hiệu lực và thị trường cũng đang kỳ vọng là các luật mới sẽ hỗ trợ cho thị trường và doanh nghiệp phục hồi. Theo ông, trong giai đoạn mới này dòng vốn vào thị trường bất động sản có tốt hơn hay không?

TS. Đinh Thế Hiển: Các bộ luật mới liên quan đến thị trường bất động sản đã có hiệu lực giống như tiếng nói dứt khoát cần từ bỏ cách kinh doanh kiểu cũ mà các doanh nghiệp bất động sản đã và đang làm. Phải khẳng định là Chính phủ đã định hướng phát triển lại thị trường bất động sản theo hướng lành mạnh gắn với nhu cầu của kinh tế và nhu cầu sử dụng thật của người dân chứ không phục vụ cho đầu cơ lướt sóng.

Trong bối cảnh mới, thị trường sẽ loại bỏ những doanh nghiệp bất động sản yếu kém và những doanh nghiệp còn tồn lại trên thị trường là những doanh nghiệp phát triển theo hướng ổn định, vững chắc, chú trọng tới chất lượng của dự án, giá trị gia tăng sử dụng của sản phẩm để người mua khai thác lâu dài, đầu tư lâu dài.

Tuy nhiên, tôi cho rằng thị trường phải chờ 3 năm để thấy được sự thay đổi rõ nét khi các quy định của luật mới có độ thẩu thấu vào cuộc sống. Hiện tại thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện những dự án tốt, người dân mua với giá cao nhưng sản phẩm chất lượng tốt hơn. Mặc dù giá bất động sản vẫn cao nhưng giá trị gia tăng cũng đòi hỏi chất xám, trí tuệ về thiết kế, xây dựng, tổ chức dịch vụ tốt hơn.

Ngoài ra, trước đây vấn đề pháp lý chồng chéo khiến một dự án phải mất 5 -7 năm mới có thể hoàn thiện. Cùng với đó, câu chuyện nộp thuế cũng là rào cán khiến nhiều dự án chậm tiến độ. Nhiều dự án "đắp chiếu" trong thời gian dài khiến nguồn cung trên thị trường bất động sản bị thu hẹp. Tuy nhiên, khi các luật mới có hiệu lực, tôi tin rằng, các địa phương sẽ có hướng xử lý chi tiết, tránh chồng chéo còn các chủ đầu tư nhìn được cả lộ trình của dự án từ khi xin giấy phép đến khi mở bán.

Bên cạnh đó, theo luật mới việc xác định thuế đất khá rõ ràng. Nếu như trước đây, khi giải phóng mặt bằng, doanh nghiệp thường ứng trước tiền bồi thường cho người dân với giá cao hơn bảng giá đất nhưng khi khấu trừ chi phí lại chỉ được tính như giá trên bảng giá đất, thì nay giá đền bù sẽ sát với khung giá đất hiện hành, theo đó doanh nghiệp sẽ được khấu trừ chi phí nhiều hơn trước kia.

Mặc dù có thể có độ trễ về luật, nhưng rõ ràng sau giai đoạn này sẽ không có chuyện các dự án sẽ bị "kẹt" pháp lý. Ở giai đoạn mới, doanh nghiệp phải tính toán để có thể tạo giá trị gia tăng cho dự án, đem lại lợi cho doanh nghiệp. Khi doanh nghiệp phát triển các dự án phát triển bền vững và có hiệu quả, tất yếu các dòng vốn sẽ đổ về thị trường bất động sản tốt hơn.

PV: Vậy ông có dự báo như thế nào về tình hình tài chính sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới?

TS. Đinh Thế Hiển: Cơn bão tài chính châu Á năm 1997 - 1998 hay cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 và các đợt suy thoái gần đây đều cho thấy, từ quy mô quốc gia cho đến quy mô tập đoàn khi rơi vào khủng hoảng thì giải pháp đầu tiên là thắt chặt chi tiêu, tập trung vào một số lĩnh vực chủ chốt.

Một doanh nghiệp bất động sản, nếu trước khủng hoảng phát triển trải dài 3 - 4 loại hình sản phẩm từ nghỉ dưỡng cho đến căn hộ, nhà phố… thì khi khủng hoảng xảy ra, việc làm đầu tiên sẽ là loại bỏ cách thức đầu tư dàn trải thay vào đó, tập trung vào lĩnh vực cốt lõi mạnh nhất.

Thứ hai là cắt giảm liên tục mọi chi phí không cần thiết và bán nhiều tài sản để nhẹ gánh nặng. Sau khi quyết định cắt giảm để cân đối thu chi, giảm áp lực nợ rồi mới tính tiếp đến các bước phát triển sau đó.

Nếu doanh nghiệp bất động sản không quyết liệt, không tập trung cốt lõi mà cứ hy vọng gặp được "ông nước ngoài" rót vốn hay xin Bộ Tài chính, Chính phủ "giải cứu" thì rất khó. Như đã biết, vốn Nhà nước là từ ngân sách, mà ngân sách chỉ có 2 nguồn vốn chính là vốn vay, và thu thuế từ nền kinh tế. Trong đó, thuế là chính, nên dù Nhà nước có giúp cũng không có cơ chế. Do đó, doanh nghiệp bất động sản không có cách nào khác ngoài việc sắp xếp vốn, quản lý vốn rủi ro để tự giải cứu chính mình.

Tình hình kinh tế và tín dụng đã nhìn thấy sự cải thiện và tăng mạnh dần lên từ giữa quý II/2024. Các hoạt động về đầu tư hạ tầng giao thông, trong đó có đền bù giải tỏa cũng tăng nguồn lực cho bất động sản; bên cạnh đó giá một số phân khúc bất động sản đã giảm khiến có một số nhà đầu tư tham gia tạo nhiệt cho thị trường. Tất cả điều này sẽ giúp thị trường bất động sản tan băng ở một số phân khúc, một số khu vực. Đây là cơ hội bán bất động sản để tái cấu trúc tài chính cá nhân và tài chính doanh nghiệp bất động sản trong năm 2024.

PV: Để tạo nguồn vốn bền vững cho thị trường bất động sản trong thời gian tới, giải pháp ở đây là gì thưa ông?

TS. Đinh Thế Hiển: Hiện nay, nguồn vốn cho thị trường bất động sản có đặc điểm là quy mô lớn, song thực tế chưa đảm bảo tính lành mạnh khi có tới khoảng 70% là vốn tín dụng ngân hàng, chiếm tới 20% tổng tín dụng ngân hàng cho nền kinh tế, trong khi phần lớn vốn tín dụng ngân hàng lại là ngắn hạn; còn vốn chủ sở hữu và vốn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chỉ chiếm khoảng 10%.

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước cho biết, đến ngày 31/7, lãi suất đối với các khoản vay mới và cũ tiếp tục giảm, đến cuối tháng 6/2024, lãi suất cho vay bình quân ở mức 8,3%/năm, giảm 0,96% so cuối năm 2023; lãi suất tiền gửi bình quân ở mức 3,59%/năm, giảm 1,08%/năm so cuối năm 2023. Tuy nhiên, việc lãi suất giảm không phải là phương án lâu dài để hút vốn vào lĩnh vực bất động sản. Nguồn vốn tín dụng ngân hàng càng không thể trở thành nguồn vốn chủ lực cho thị trường bất động sản về cả mặt kỳ hạn, chi phí vốn vay lẫn ràng buộc về tài sản đảm bảo, tài sản thế chấp.

Phương án đường dài chỉ khi kinh tế vĩ mô phát triển bền vững, lạm phát được kiểm soát, quản lý CPI trong tầm 3,5 - 4% và lãi suất huy động từ 4,5 - 5% là tối đa. Tức là lãi suất huy động luôn luôn lớn hơn CPI khoảng 0,5 - 1% là hợp lý. Đồng thời, cần kiểm soát chặt chẽ về giải ngân tín dụng đúng mục đích và hiệu quả.

Với dòng vốn trái phiếu, hành lang pháp lý về phát hành trái phiếu đã chặt chẽ hơn trước đây. Các tổ chức phát hành trái phiếu riêng lẻ sẽ cần công bố thông tin kịp thời hơn về tình hình sử dụng vốn từ trái phiếu phát hành, tình hình thanh toán gốc lãi trái phiếu, tình hình tài chính của tổ chức phát hành. Điều này sẽ giúp tăng cường sự minh bạch trên thị trường trái phiếu riêng lẻ, đặc biệt là tăng cường trách nhiệm về tính pháp lý của các thông tin của tổ chức phát hành tới nhà đầu tư, mục đích sử dụng vốn và nghĩa vụ thanh toán của doanh nghiệp.

Như vậy, các doanh nghiệp bất động sản nếu có những dự án rõ ràng, minh bạch, pháp lý tốt và đủ điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp thì cần tiến hành ngay. Đặc biệt, lãi suất trái phiếu từ 8 – 10% hiện tại đã cao, thậm chí gấp đôi lãi suất ngân hàng thì nhà đầu tư sẵn sàng mua trái phiếu. Vấn đề chỉ là trái phiếu của doanh nghiệp có minh bạch và tốt hay không?

Một nguồn vốn nữa đã bị bỏ quên đó là quỹ tín thác bất động sản. Các quỹ tín thác hoạt động trên cơ sở huy động vốn của nhiều nhà đầu tư, giúp các nhà đầu tư có thể kiếm cổ tức từ các khoản đầu tư bất động sản, mà không cần tự mua, quản lý hoặc cấp vốn trực tiếp cho bất kỳ tài sản nào. Trên thị trường vốn toàn cầu, quỹ tín thác bất động sản hoạt động rất mạnh mẽ. Quỹ tín thác bất động sản được cho là có xu hướng tăng trưởng về lợi nhuận nhanh hơn so với cổ phiếu và trái phiếu. Tuy nhiên tại Việt Nam, quỹ này chưa thực hiện được bởi nhiều lý do, trong đó quan trọng nhất là người dân có tiền trong tay vẫn muốn tự do mua trực tiếp các bất động sản, nhà đất… Nếu phát triển được quỹ tín thác, đây sẽ là nguồn vốn mới bổ sung cho thị trường bất động sản.

Giải pháp cuối cùng là chính sách vĩ mô cần kích thích phục hồi cho các doanh nghiệp, có chính sách đồng bộ giúp các doanh nghiệp nhỏ và vừa có thêm điều kiện tiếp cận tốt hơn với nguồn vốn tín dụng.

- Xin cảm ơn chuyên gia!