Doanh nghiệp bất động sản chạy nước rút huy động vốn trước áp lực tài chính cuối năm

Trăn trở bài toán dòng vốn

Năm 2024, tình hình huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn nhiều thách thức, trong khi đó áp lực đáo hạn trái phiếu của năm nay vẫn lớn, đặc biệt là trái phiếu bất động sản, tạo sức ép lên dòng tiền của doanh nghiệp và gây ảnh hưởng đến tâm lý, niềm tin nhà đầu tư.

VIS Rating ước tính rằng trong tháng 8 năm 2024 có nguy cơ cao các doanh nghiệp sẽ không thể trả nợ gốc đúng hạn cho khoảng 7.300 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trên tổng số 18.600 tỷ đồng. Phần lớn các trái phiếu này đến từ doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản dân cư và năng lượng.

Nhìn rộng ra cả năm 2024, dự báo có khoảng 40.000 tỷ đồng trái phiếu từ 35 tổ chức phát hành có nguy cơ cao không trả được nợ đúng hạn. Các doanh nghiệp bất động sản và xây dựng chiếm phần lớn trong số này.

Theo VIS Rating, các doanh nghiệp này có khả năng trả nợ rất yếu, thể hiện qua các chỉ số như tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu rất cao, nguồn tiền mặt không đủ để thanh toán trái phiếu đáo hạn và biên lợi nhuận trước thuế, khấu hao và lãi vay (EBITDA) ở mức thấp hơn so với các tổ chức phát hành khác.

Bên cạnh đó, việc tiếp cận vốn vay từ các ngân hàng cũng không phải dễ dàng, đặc biệt đối với các doanh nghiệp bất động sản. Ngân hàng Nhà nước cho biết, từ đầu năm 2024, các tổ chức tín dụng đã được giao chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 15%. Tuy nhiên, đến ngày 26/8/2024, tín dụng toàn hệ thống tăng 6,63% so với cuối năm 2023, thấp hơn nhiều so với chỉ tiêu định hướng đầu năm. Tốc độ tăng trưởng tín dụng không đồng đều giữa các tổ chức tín dụng, có nơi tăng trưởng thấp, thậm chí âm, trong khi một số khác đã tăng trưởng gần sát chỉ tiêu được Ngân hàng Nhà nước giao.

Nhìn vào diễn biến tăng trưởng tín dụng từ đầu năm đến nay, Công ty Chứng khoán VPS cho rằng, mục tiêu tăng trưởng tín dụng 14 - 15% cho năm nay là thách thức, do tỷ lệ tín dụng/GDP của Việt Nam đã cao (hơn 130%). Tăng trưởng tín dụng chủ yếu đến từ bất động sản, với dư nợ tính đến cuối quý II/2024 đạt 3,083 triệu tỷ đồng, tăng 6,8% tính từ đầu năm, chiếm tỷ lệ 21,4% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế. Chuyên gia VPS cho rằng, dù bất động sản quan trọng với hệ thống ngân hàng, nhưng tăng trưởng không bền vững có thể gây rủi ro nếu giá tài sản giảm, nên kênh tín dụng này đang được kiểm soát chặt.

Với kênh chứng khoán, một tháng qua, cổ phiếu của ngành địa ốc đã không phản ứng tích cực như kỳ vọng trước thời điểm 1/8/2024, khi các luật mới liên quan đến bất động sản bắt đầu có hiệu lực. Dù một số ít cổ phiếu địa ốc có tăng nhẹ trong thời gian ngắn, nhưng nhìn chung, nhóm này vẫn chưa thu hút được dòng tiền đáng kể.

Giới chuyên gia cho rằng giá cổ phiếu bất động sản có thể đã chạm đáy, tuy nhiên, quá trình phục hồi sẽ rất chậm, tương tự như đầu tư đất nền, tức là phải dài hạn mới có hiệu suất lợi nhuận. Do đó, cơ hội chủ yếu thuộc về nhà đầu tư dài hạn, có tiềm lực tài chính mạnh và ít sử dụng đòn bẩy. Đối với nhà đầu tư ngắn hạn hoặc ưa thích sử dụng đòn bẩy, cổ phiếu bất động sản hiện tại chưa phải là lựa chọn hấp dẫn.

Câu chuyện khó vốn là nguyên nhân khiến cho trong vòng 8 tháng vừa qua, có tới 814 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và 980 doanh nghiệp xây dựng phải giải thể, theo Tổng cục Thống kê. Điều này cho thấy nhiều doanh nghiệp bất động sản và xây dựng đã và vẫn đang phải đối mặt với những tình huống khó khăn không ai mong muốn như phá sản, tạm dừng hoạt động, cắt giảm lương, tái cấu trúc...

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng nhận định, các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang tiếp tục đối mặt với không ít khó khăn do thị trường chưa hồi phục như kỳ vọng, dù đã hết hơn nửa năm 2024. Tình trạng mất cân bằng cung - cầu vẫn chưa được cải thiện khiến thanh khoản trên thị trường chưa cao. Đặc biệt, dòng tiền vào thị trường từ các kênh vẫn yếu, tỷ lệ vay nợ cao và nguồn tiền trả nợ hạn chế khiến khả năng thanh toán trái phiếu đáo hạn của doanh nghiệp tiềm ẩn nhiều rủi ro. Tình trạng nợ xấu gia tăng cũng khiến ngân hàng thận trọng hơn trong việc giải ngân, gây khó khăn cho doanh nghiệp địa ốc tiếp cận vốn vay.

Để giải quyết vấn đề này, TS. Hiếu đề xuất Chính phủ xem xét giải pháp thành lập quỹ bảo lãnh tín dụng. Quỹ này sẽ bảo lãnh cho các khoản vay mà ngân hàng cung cấp cho doanh nghiệp, giúp giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng và tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn cần thiết.

Doanh nghiệp tích cực huy động vốn

Thực tế những ngày cuối tháng 8 đầu tháng 9, các doanh nghiệp bất động sản vẫn tích cực huy động vốn trên mọi mặt trận. Theo đó, trong ngày 28/8, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc đã phát hành thành công 1.000 tỷ đồng trái phiếu mã KHCH2426001, kỳ hạn 24 tháng, đáo hạn ngày 28/8/2026 và lãi suất 10,5%/năm. Được biết, số tiền huy động thành công sẽ dùng để cơ cấu lại các khoản nợ của Kinh Bắc và các đơn vị thành viên.

Được biết, tính tới cuối quý II/2024, tổng nợ vay ngắn hạn và dài hạn của Kinh Bắc tăng 33,9% so với đầu năm, tương ứng tăng thêm 1.240,7 tỷ đồng, lên 4.900 tỷ đồng và bằng 24% tổng vốn chủ sở hữu (đầu năm dư nợ 3.659,3 tỷ đồng và bằng 18,1% tổng vốn chủ sở hữu).

Vào ngày 30/8, CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) đã phát hành thành công 1.454.463 cổ phiếu (tương ứng 0,7% tổng số cổ phiếu đang lưu hành) đăng ký cho 86 người lao động. Sau phát hành, vốn điều lệ doanh nghiệp tăng từ 2.090,79 tỷ đồng lên 2.105 tỷ đồng. Theo báo cáo tài chính, nợ phải trả của doanh nghiệp này tính đến cuối quý II/2024 là 14.331 tỷ đồng, gấp nhiều lần vốn điều lệ.

Còn tại ĐHĐCĐ bất thường năm 2024 của CTCP Đầu tư Phát triển nhà và đô thị Vinahud tổ chức ngày 5/9 mới đây, ĐHĐCĐ đã chấp thuận chuyển nhượng phần vốn góp tại Công ty TNHH Mê Linh Thịnh Vượng, số tiền thu về được dùng để thanh toán khoản nợ tại TPBank. Cụ thể, chuyển nhượng 100% phần vốn góp trị giá 659,52 tỷ đồng tương đương 100% vốn điều lệ Công ty TNHH Mê Linh Thịnh Vượng thuộc sở hữu của Vinahud. Theo tài liệu cuộc họp, đối tác nhận chuyển nhượng dự kiến là CTCP VNC Construction. Giá chuyển nhượng dự kiến không thấp hơn 980 tỷ đồng.

Mới đây nhất, Tổng CTCP Địa ốc Sài Gòn - Saigonres trình cổ đông phương án chào bán cổ phiếu riêng lẻ với khối lượng 20 triệu cổ phiếu, giá chào bán dự kiến 40.000 đồng/cổ phiếu. Nếu phát hành thành công, công ty nãy sẽ huy động 800 tỷ đồng. Được biết, kết thúc nửa đầu năm 2024, Saigonres ghi nhận lợi nhuận trước thuế lỗ 22 tỷ đồng. Về phần nguồn vốn, cũng tại thời điểm cuối quý II/2024, tổng nợ vay ngắn hạn và dài hạn của Saigonres đã tăng 16,5% so với đầu năm.

Theo TS. Trần Xuân Lượng, chuyên ngành Bất động sản - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, ở thời điểm bước vào những tháng cuối năm như hiện tại, doanh nghiệp bất động sản chạy nước rút huy động vốn vì nhiều lý do. Thứ nhất là do áp lực tài chính. Cuối năm là thời điểm các doanh nghiệp phải đối mặt với nhiều khoản chi lớn như lương thưởng, thanh toán nợ, hoàn thành các dự án đang triển khai. Việc huy động vốn giúp đảm bảo dòng tiền ổn định, đáp ứng các nghĩa vụ tài chính. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp còn phải đối mặt với áp lực đáo hạn trái phiếu vào cuối năm, khiến nhu cầu vốn càng trở nên cấp bách.

Thứ hai, về cơ hội kinh doanh, cuối năm thường là thời điểm thị trường bất động sản sôi động, nhu cầu mua bán tăng cao. Doanh nghiệp cần vốn để nắm bắt cơ hội, triển khai các dự án mới, mở rộng quy mô kinh doanh. Bên cạnh đó, việc huy động vốn thành công cũng giúp doanh nghiệp nâng cao uy tín, tạo lợi thế cạnh tranh trên thị trường.

Ngoài ra, cuối năm, tâm lý thị trường thường lạc quan hơn, nhà đầu tư có xu hướng sẵn sàng rót vốn vào các dự án tiềm năng. Doanh nghiệp bất động sản muốn tận dụng thời điểm này để huy động vốn với chi phí thấp hơn.

TS. Trần Xuân Lượng nhận định: "Để ứng phó với những thách thức hiện tại về dòng vốn, các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động và linh hoạt thích nghi với thị trường bằng nhiều giải pháp. Trong đó, huy động vốn đa dạng thông qua tìm kiếm nguồn vốn từ nhiều kênh khác nhau, đặc biệt là từ các quỹ đầu tư trong và ngoài nước (như Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc...) với lãi suất hợp lý. Hợp tác phát triển cùng các chủ đầu tư khác, xem xét các phương án M&A để cùng nhau phát triển dự án, chia sẻ rủi ro và tối ưu hóa nguồn lực. Tập trung vào dự án khả thi, tức là ưu tiên nguồn lực cho các dự án đã có đầy đủ giấy phép và pháp lý hoàn chỉnh, tránh đầu tư dàn trải dẫn đến chậm tiến độ"./.