Thích
Từ ngày 1/1/2026, cá nhân cho thuê bất động sản sẽ được áp dụng mức ngưỡng doanh thu miễn thuế mới lên tới 1 tỷ đồng mỗi năm, theo quy định tại Nghị định 141/2026/NĐ-CP. Đây được xem là bước điều chỉnh đáng chú ý trong chính sách thuế, phản ánh sự thay đổi của thị trường và quy mô hoạt động cho thuê tài sản trong thời gian qua.
Theo quy định mới, trường hợp hộ gia đình hoặc cá nhân có tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê bất động sản trong năm không vượt quá 1 tỷ đồng sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, đồng thời không thuộc diện chịu thuế giá trị gia tăng. So với mức ngưỡng trước đó là 500 triệu đồng/năm, quy định này đã mở rộng đáng kể phạm vi miễn thuế, giúp giảm áp lực tài chính cho nhóm cho thuê quy mô nhỏ.
Việc nâng ngưỡng miễn thuế lên 1 tỷ đồng/năm được đánh giá là phù hợp với bối cảnh thị trường bất động sản cho thuê đang có nhiều biến động. Ảnh minh họa
Ở chiều ngược lại, với các trường hợp có doanh thu từ 1 tỷ đồng trở lên, nghĩa vụ thuế vẫn được áp dụng theo quy định. Cụ thể, thuế giá trị gia tăng được tính bằng 5% trên tổng doanh thu, trong khi thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng 5% trên phần doanh thu vượt ngưỡng 1 tỷ đồng. Cách tính này cho thấy chính sách mới đã điều chỉnh theo hướng chỉ đánh thuế phần thu nhập tăng thêm, thay vì áp dụng trên toàn bộ doanh thu như trước.
Chi tiết cách tính thuế cho thuê bất động sản từ năm 2026
Trường hợp doanh thu vượt 1 tỷ đồng/năm, nghĩa vụ thuế được xác định như sau:
Thuế giá trị gia tăng (GTGT): Tính bằng 5% trên tổng doanh thu
Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): Tính bằng 5% trên phần doanh thu vượt 1 tỷ đồng
Đáng chú ý, với cá nhân có nhiều hợp đồng cho thuê, người nộp thuế được chủ động lựa chọn hợp đồng để áp dụng mức khấu trừ 1 tỷ đồng khi tính thuế. Nếu chưa trừ hết, có thể tiếp tục phân bổ phần miễn trừ này sang các hợp đồng khác cho đến khi đủ ngưỡng.
Trong trường hợp bên thuê thực hiện khai và nộp thuế thay, nội dung này cần được quy định rõ trong hợp đồng, bao gồm trách nhiệm kê khai, nộp thuế và phần doanh thu được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân.
Quy định mới giúp linh hoạt hơn trong cách tính thuế, đồng thời tạo thuận lợi cho cá nhân có nhiều nguồn thu từ hoạt động cho thuê bất động sản.
Về thủ tục thực hiện, cá nhân cho thuê bất động sản có thể trực tiếp kê khai và nộp thuế với cơ quan thuế nơi có tài sản cho thuê. Trong một số trường hợp, nếu hợp đồng có thỏa thuận, bên thuê có thể thay mặt cá nhân thực hiện việc khai và nộp thuế. Điều này tạo thêm sự linh hoạt trong quá trình thực hiện nghĩa vụ thuế, đặc biệt với các giao dịch thuê có yếu tố tổ chức.
Người nộp thuế được lựa chọn phương thức khai thuế phù hợp, có thể thực hiện theo hai kỳ trong năm hoặc khai một lần cho cả năm tính thuế. Với phương án khai hai lần, thời hạn nộp hồ sơ lần đầu chậm nhất vào ngày 31/7 và lần thứ hai trước ngày 31/1 của năm tiếp theo. Nếu lựa chọn khai một lần, thời hạn nộp hồ sơ là ngày 31/1 của năm kế tiếp.
Đối với trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê tại cùng một hoặc nhiều địa phương, quy định cho phép lập một bộ hồ sơ khai thuế tổng hợp và lựa chọn một cơ quan thuế để nộp. Tuy nhiên, việc xác định doanh thu và số thuế phải nộp vẫn phải thực hiện riêng theo từng địa điểm có tài sản cho thuê.
Việc nâng ngưỡng miễn thuế lên 1 tỷ đồng/năm được đánh giá là phù hợp với bối cảnh thị trường bất động sản cho thuê đang có nhiều biến động như hiện nay, đặc biệt là xu hướng tăng giá thuê tại các đô thị lớn.
Chính sách sau khi được điều chỉnh không chỉ giảm áp lực nghĩa vụ thuế đối với nhóm cá nhân cho thuê quy mô nhỏ, mà còn góp phần thúc đẩy tính minh bạch trong kê khai, qua đó hướng tới một thị trường cho thuê bất động sản vận hành ổn định và chuyên nghiệp hơn.
