Thị trường bất động sản miền Bắc đang mất dần sức hút
Đó là nhận định của bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường Bất động sản (Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam). Thị trường bất động sản miền Bắc, đặc biệt là tại Hà Nội và các tỉnh lân cận, thời gian qua liên tục thiết lập những mặt bằng giá mới ở mức kỷ lục. Giá bán nhiều phân khúc, từ căn hộ, nhà liền kề đến đất nền, đều ghi nhận mức tăng mạnh, khiến áp lực lên cả người mua để ở lẫn giới đầu tư ngày càng lớn. Việc giá bất động sản neo ở mức cao trong khi tốc độ tăng trưởng chậm lại khiến nhiều nhà đầu tư e dè, chờ đợi thị trường điều chỉnh.
Giá căn hộ Hà Nội tiếp tục tăng cao. Ảnh: Doanh nghiệp và Tiếp thị
Đơn cử, với riêng phân khúc căn hộ – một loại hình nhà ở áp đảo về cung cầu tại Hà Nội, đà tăng giá vẫn đang chưa có dấu hiệu ngừng lại. Căn hộ Hà Nội vẫn đứng đầu về tốc độ tăng trưởng giá so với các loai hình khác và so với các thị trường trọng điểm còn lại là TP.HCM và Đà Nẵng. Dẫn số liệu quý 2/2025 của Báo cáo nghiên cứu thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, bà Miền nhấn mạnh, trong quý vừa qua, thị trường căn hộ Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng giá. Theo ghi nhận, giá bán trung bình đạt khoảng 75,5 triệu đồng/m2, tăng thêm 7,7% so với quý trước và vọt lên 87,7% so với mức gốc.
Đà tăng chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư đẩy hàng tồn kho ra thị trường với mức giá được điều chỉnh cao hơn. Trên thị trường thứ cấp, giá cũng leo thang, khi phần lớn các dự án mở bán mới đều niêm yết từ 75 triệu đồng/m2 trở lên (đã bao gồm VAT và kinh phí bảo trì). Đáng chú ý, số lượng dự án dự kiến chào bán với mức giá trên 100 triệu đồng/m2 tăng đột biến, dù thanh khoản không quá mạnh. Tốc độ tăng giá ngoạn mục của căn hộ kéo theo mặt bằng giá mới ở các phân khúc khác như đất nền, nhà phố, nhà riêng… đẩy giá bất động sản trên toàn thị trường lên mức cao hơn.
Bên cạnh đó, tỷ suất sinh lời từ khai thác cho thuê tại các đô thị lớn như Hà Nội cũng không còn hấp dẫn như trước, khi lợi nhuận thu về thấp so với số vốn bỏ ra. Giá thuê tăng không theo kịp đà tăng của giá mua, khiến hiệu quả đầu tư suy giảm. Cộng hưởng với tâm lý thận trọng trước rủi ro, những yếu tố này đang làm giảm sức hút của thị trường bất động sản miền Bắc so với giai đoạn bùng nổ trước đây.
Làn sóng đầu tư dịch chuyển vào phía Nam
Cũng theo bà Miền, chính bởi mặt bằng giá cao trên nên thị trường bất động sản Hà Nội nói riêng và miền Bắc nói chung đang dần mất sức hút. Làn sóng đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển mạnh vào phía Nam. Khu vực phía Nam đang hội tụ nhiều động lực tăng trưởng.
Bà Miền phân tích rõ hơn, việc sáp nhập TP.HCM với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu không chỉ mang ý nghĩa hành chính mà còn trở thành cú hích mạnh mẽ cho hạ tầng toàn vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Ngay khi đề án được công bố, hàng loạt dự án giao thông liên vùng đã được đẩy nhanh tiến độ, từ đường vành đai, cao tốc, đến cầu, cảng… nhằm xây dựng mạng lưới kết nối đồng bộ, rút ngắn thời gian di chuyển giữa các tỉnh, tạo nền tảng vững chắc để thu hút vốn đầu tư và phát triển đô thị.
Làn sóng đầu tư đang dịch chuyển mạnh mẽ về phía Nam
Bên cạnh đòn bẩy hạ tầng, sự tham gia mạnh mẽ của các tập đoàn bất động sản hàng đầu đang đóng vai trò dẫn dắt thị trường. Sự hiện diện của các “ông lớn” bất động sản với hàng loạt dự án quy mô lớn, hiện đại bung hàng không chỉ định hình lại diện mạo đô thị tại các địa phương mà còn tạo ra lực kéo quan trọng thu hút dòng tiền, đồng thời lan tỏa sức nóng ra toàn khu vực. Sự góp mặt của những tên tuổi lớn cũng nâng cao kỳ vọng của nhà đầu tư về một giai đoạn phát triển bền vững, đột phá của thị trường địa ốc miền Nam.
Đáng chú ý, không chỉ các chủ đầu tư, mà nhiều sàn giao dịch bất động sản có trụ sở tại miền Bắc cũng đang ồ ạt “Nam tiến”. Những doanh nghiệp này tích cực mở rộng mạng lưới, thiết lập văn phòng đại diện, chi nhánh tại TP.HCM và các tỉnh lân cận, mang theo cả khách hàng tiềm năng lẫn nguồn vốn đầu tư. Sự dịch chuyển này không chỉ giúp họ mở rộng thị phần, mà còn làm gia tăng tính cạnh tranh, góp phần tạo nên một thị trường sôi động và đa dạng hơn.
Những động lực đồng thời từ hạ tầng, các tập đoàn dẫn dắt và sự tham gia ngày càng sâu rộng của khối dịch vụ bất động sản miền Bắc đang biến miền Nam thành tâm điểm mới của thị trường, hứa hẹn những bước phát triển bứt phá trong thời gian tới.
Thị trường bất động sản miền Nam đang bước vào giai đoạn sôi động với hàng loạt dự án mới được triển khai đồng loạt ở nhiều phân khúc, trải rộng từ trung tâm đến vùng ven. Không chỉ có các dự án mới, nhiều dự án cũ vốn “đắp chiếu” nhiều năm do vướng mắc pháp lý cũng đã được tháo gỡ, tái khởi động và mở bán trở lại, góp phần gia tăng nguồn cung ra thị trường.
Bên cạnh đó, nguồn cung ở miền Nam hiện nay được đánh giá là đa dạng, đáp ứng nhiều nhu cầu khác nhau của nhà đầu tư và người mua ở thực, từ căn hộ, nhà phố đến đất nền, biệt thự. Giá bán tại nhiều dự án, đặc biệt ở các khu vực vùng ven TP.HCM như Long An, Bình Dương, Đồng Nai vẫn ở mức hợp lý, tạo ra sức hút lớn nhờ dư địa tăng trưởng còn nhiều và tiềm năng sinh lời hấp dẫn.
Vào ngày 22-24/7 tới đây, Batdongsan.com.vn sẽ tổ chức sự kiện Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025 với chủ đề “Nhịp quan sát”. Sự kiện sẽ hé lộ những diễn biến đáng chú ý nhất của thị trường bất động sản Việt Nam trong nửa đầu năm.
