Mơ rồi hụt hẫng
Tháng 5/2017, Bộ Xây dựng cho biết, chuẩn bị ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư. Trong thời gian chờ ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, đối với căn hộ chung cư thương mại, có thể áp dụng tạm thời tiêu chuẩn diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25 m2 (tương đương quy định hiện hành về diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư nhà ở xã hội) và đảm bảo thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín.
Cũng ngay sau đó, nhiều hội thảo, hội nghị của doanh nghiệp lẫn cơ quan chức năng của TP.HCM đã được tổ chức để bàn về phát triển căn hộ diện tích 25 m2, đáp ứng nhu cầu ở thực của đại đa số người dân TP.HCM, thắp lên giấc mơ có nhà của nhiều người dân thu nhập thấp.
Hàng triệu người lao động nghèo TP.HCM vẫn mong đợi điều đột phá trong việc cho phép xây nhà diện tích dưới 45 m2Ảnh: Gia Huy.
Tuy nhiên, UBND TP.HCM vừa có Văn bản số 5657/UBND-ĐT quy định diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư. Văn bản nêu rõ hiện, Thành phố có tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng dân số cơ học rất cao. Do đó, việc đầu tư xây dựng nhà ở thương mại loại hình căn hộ chung cư diện tích nhỏ (dưới 45 m2/căn) sẽ đẩy nhanh hơn nữa quá trình này. Qua đó, làm tăng quy mô dân số và tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật xã hội hiện đang quá tải. Điều này cũng phá vỡ quy hoạch được duyệt, nguy cơ xuất hiện “nhà ổ chuột” trên cao trong lòng đô thị.
Chị Đinh Thị Hoa, một công nhân tại Khu chế xuất Linh Chung 2 (quận Thủ Đức) cho biết, chị đến từ tỉnh Nam Định, vào TP.HCM làm việc và lập gia đình với chồng quê Đà Nẵng. Với mức lương hai vợ chồng chỉ khoảng 17 triệu đồng/tháng, tiền nhà, tiền ăn uống, học hành con cái, anh chị chỉ để dành mỗi tháng được 3 triệu đồng và tới nay đã 7 năm cưới nhau, mới dành được khoảng hơn 200 triệu đồng.
“Thông tin Thành phố sẽ xây nhà dưới 45 m2 làm vợ chồng chúng tôi mừng lắm, vì mức đó, chúng tôi sẽ đủ tiền mua nhà. Có nhà đồng nghĩa với việc tôi sẽ làm được hộ khẩu, con tôi sẽ được học trường công lập. Thế nhưng, tôi vừa biết TP.HCM sẽ không cho phát triển nhà chung cư dưới 45 m2, khiến giấc mơ có nhà của vợ chông tôi tan thành mây khói”, chị Hoa hụt hẫng nói.
Không chỉ chị Hoa, vợ chồng anh Phan Tuấn, nhân viên kinh doanh một công ty tại quận 1 cũng cho biết, khi lãnh đạo TP.HCM, Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) họp bàn việc phát triển nhà diện tích nhỏ và phát triển nhà ở giá rẻ, anh cùng vợ hy vọng mơ ước có nhà sẽ thành hiện thực. Tuy nhiên, việc Thành phố vừa ra văn bản không phát triển loại hình nhà dưới 45 m2, khiến giấc mơ “an cư lập nghiệp” của gia đình anh khó thành hiện thực. Không có nhà, con không có hộ khẩu Thành phố, nên phải học trường tư, giá học phí cao.
“Nhà bình thường giờ không có giá 1 tỷ đồng, trong khi tích cóp lắm vợ chồng tôi mới có được hơn 300 triệu đồng, vậy thì là sao mua được nhà ở”, anh Tuấn nói.
Nhận xét về quyết định của TP.HCM, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng, TP.HCM đã quá cứng nhắc trong việc quy định căn hộ thương mại có diện tích tối thiểu 45 m2, mà không tính toán tới nhu cầu ở thực của người dân.
“Nhu cầu căn hộ diện tích nhỏ khoảng từ 30 - 40 m2 là rất lớn. Người lao động nghèo khó có thể mua nhà, bởi quỹ nhà ở xã hội phần lớn dành cho công chức, viên chức, gói 30.000 tỷ đồng cũng dành cho người thu nhập trung bình”, ông Đực nói.
Trước băn khoăn việc xây căn hộ diện tích nhỏ sẽ làm hình thành các khu ổ chuột trên cao, một số chuyên gia cho rằng, ổ chuột có hình thành hay không đều phụ thuộc vào khâu quản lý. Vấn đề không nằm ở diện tích căn hộ, mà là diện tích sàn nhà bình quân một người lớn hay nhỏ.
Không thể cứ mãi sợ mà không làm
Trước văn bản của UBND TP.HCM, HoREA cho rằng, Luật Nhà ở 2014 đã giao thẩm quyền cho Chính phủ, Bộ Xây dựng và UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thẩm quyền quyết định về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại, nhà ở xã hội phù hợp với nhu cầu và điều kiện cụ thể của từng địa phương.
Đối với TP.HCM, nhu cầu căn hộ chung cư nhà ở xã hội, nhà ở thương mại nhỏ có 1 - 2 phòng ngủ, có giá bán vừa túi tiền của đông đảo cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, sinh viên, công nhân lao động và người nhập cư là rất lớn, cần phải được giải quyết thật thỏa đáng để đảm bảo ổn định an cư cho người dân và thực hiện thành công chương trình đột phá thứ 7 "Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị" đã được Đại hội Đảng bộ thành phố lần thứ X thông qua.
Chính vì vậy, HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng sớm ban hành "Tiêu chuẩn quốc gia về nhà ở - nguyên tắc cơ bản để thiết kế" và "Quy chuẩn xây dựng Việt Nam Quy hoạch xây dựng QCXDVN" để thay thế "Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 4451:2012 về nhà ở - nguyên tắc cơ bản để thiết kế" và "Quy chuẩn xây dựng Việt Nam Quy hoạch xây dựng QCXDVN 01: 2008/BXD", trong đó, có quy định về tiêu chuẩn thiết kế căn hộ chung cư nhà ở thương mại, nhà ở xã hội.
HoREA cũng kiến nghị Bộ Xây dựng và UBND TP.HCM cho phép căn hộ chung cư nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu 25 m2 sàn, nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đối với TP.HCM, Hiệp hội kiến nghị, có thể cho phép xây dựng loại căn hộ nhỏ có diện tích từ 25 m2 đến dưới 45 m2 tại các quận ven và các huyện ngoại thành thì phù hợp hơn.
Liên quan tới những lo ngại cho phép xây căn hộ dưới 45 m2 sẽ tạo ra những khó khăn cho Thành phố, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, Thành phố không nên lo ngại như vậy, bởi việc trục lợi về căn hộ diện tích nhỏ chỉ xảy ra khi công tác quản lý nhà nước về quy hoạch yếu kém.
Chủ đầu tư thường xin chỉ tiêu về quy mô dân số cao, sau đó dồn nén quy mô dân số cho vừa chỉ tiêu quy hoạch thông qua việc giảm tối đa diện tích các căn hộ. Do đó, cơ quan quản lý nhà nước cần phải công khai công tác quy hoạch, dự báo, tránh để doanh nghiệp trục lợi.
Căn hộ diện tích nhỏ phải đảm bảo chức năng của phần không gian sở hữu riêng, đảm bảo chất lượng cuộc sống của người dân. Khi diện tích căn hộ giảm, thì phần sở hữu riêng giảm, nhưng các chỉ tiêu kỹ thuật đã phê duyệt vẫn phải tuân thủ. Theo lẽ đó, việc giảm diện tích căn hộ có ảnh hưởng đến người sử dụng, nhưng không ảnh hưởng đến cơ sở hạ tầng chung của xã hội.
Trên thực tế, khi mức thu nhập của nhiều người dân chưa cao, thì quan niệm “khéo ăn thì no, khéo co thì ấm” đối với họ luôn có giá trị. Ở góc độ này, nhu cầu về căn hộ diện tích nhỏ phù hợp điều kiện kinh tế của người dân và nguồn cung của các doanh nghiệp BĐS cùng gặp nhau.
TP.HCM nên chấp nhận những “đô thị chuẩn thấp” với loại hình nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ ở vùng ven, khu công nghiệp, đô thị vệ tinh để giúp người dân có cơ hội tạo lập nhà ở và thành phố bớt quá tải.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA thì cho rằng, các chung cư thương mại giá rẻ không nên xây quá cao, chỉ khoảng dưới 15 tầng, ở khu vực ngoại thành, giá bán dao động từ 10 - 12 triệu đồng/m2, tổng giá trị căn hộ từ 250 - 300 triệu đồng/căn. Bên cạnh đó, nên áp dụng đa dạng hình thức bán, cho thuê, thuê mua tùy theo nhu cầu thị trường. Tại TP.HCM, loại hình căn hộ này có thể được xây dựng và tiêu thụ tốt tại các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn..., mà vẫn không gây áp lực lên hạ tầng vùng lõi Thành phố.
Ngoài ra, TP.HCM cần chấp nhận những “đô thị chuẩn thấp” với loại hình nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ ở vùng ven, khu công nghiệp, đô thị vệ tinh để giúp người dân có cơ hội tạo lập nhà ở và thành phố bớt quá tải. Tại đây, có thể xây dựng xen kẽ những căn hộ 25 m2 bên cạnh những căn hộ diện tích rộng, không nhất thiết toàn bộ đều là nhà diện tích nhỏ.
Còn ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần BĐS Trần Anh Long An cho rằng, muốn giải mối lo ngại mức độ tập trung dân số cao khi làm khu đô thị chuẩn thấp hoặc xây nhà diện tích nhỏ cho người thu nhập thấp, TP.HCM chỉ cần chú trọng vấn đề hạ tầng và quản lý sao cho các khu dân cư này luôn gọn gàng, an ninh, sạch sẽ.
“Vấn đề không nằm ở diện tích căn hộ, mà là diện tích sàn nhà bình quân một người lớn hay nhỏ”, ông Vinh nói.
Cũng theo ông Vinh, cơ quan chức năng phải có nhiệm vụ quản lý vấn đề này, đảm bảo số dân trong các khu căn hộ diện tích nhỏ không quá cao, tránh gây áp lực hạ tầng. Ngoài ra, phải tiến hành khảo sát, điều tra nhu cầu của người dân đối với loại nhà này để chọn địa điểm xây dựng phù hợp.
