Bỏ tiền chẵn, thu tiền lẻ
Trong Chiến lược Nhà ở Quốc gia tầm nhìn đến năm 2030 đã được Thủ tướng phê duyệt đã xác định, nhà ở cho thuê là một giải pháp để người chưa thể mua được nhà có nơi an cư, lạc nghiệp. Nhưng thực tế hiện nay, những đối tượng này đang phải chịu cảnh sống hết sức bấp bênh trong những căn nhà ổ chuột, thiếu thốn đủ bề.
Theo chuyên gia BĐS Trương Anh Tuấn, việc xây dựng khu vực nhà ở cho thuê là xây dựng chính sách để đa dạng về hàng hóa BĐS hiện vẫn chưa phù hợp với tâm lý văn hóa và mặt bằng thị trường BĐS Việt Nam hiện nay.
Ông Tuấn cho biết, các doanh nghiệp không đẩy mạnh phân khúc này nguyên nhân chủ yếu là lợi nhuận không được như kỳ vọng, chẳng khác nào bỏ tiền chẵn để thu tiền lẻ. Ví dụ như Viglacera có 300 căn cho thuê tại Khu đô thị Ðặng Xá (Gia Lâm, Hà Nội) với giá thuê hàng tháng 25 nghìn đồng/m2, diện tích 50m2, tương đương mỗi căn 1,2 triệu đồng/tháng. Ðây là mức giá khá ưu đãi, bởi giá cho thuê với diện tích tương tự ở khu vực này khoảng 2,6 triệu đồng/tháng và để thu hồi được vốn bỏ ra, doanh nghiệp phải mất tới 30 năm.
Trong khi đó, cùng một đồng bỏ ra, nếu doanh nghiệp đầu tư sang BĐS du lịch, nhà ở thương mại hay các phân khúc khác thì lợi nhuận thu về sẽ cao và nhanh hơn gấp nhiều lần. Bên cạnh vấn đề thu hồi vốn chậm, thì thủ tục, hỗ trợ vốn khó khăn, mất nhiều thời gian cũng khiến doanh nghiệp “ngán ngẩm” không muốn “chi tiền” vào phân khúc nhà ở cho thuê.
Nhiều chuyên gia trong giới BĐS cho rằng, các doanh nghiệp không đẩy mạnh phân khúc nhà ở cho thuê nguyên nhân chủ yếu là lợi nhuận không được như kỳ vọng, chẳng khác nào bỏ tiền chẵn để thu tiền lẻ.
Cũng theo ông Tuấn, ở các đô thị, việc đẩy mạnh phát triển chung cư là điều đương nhiên nhằm thực hiện giải pháp nén đô thị để phát triển. Tuy nhiên, người mua sẽ không quan tâm nhiều giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại ngoại trừ một yếu tố họ đang lăn tăn nhất mà chưa giải tỏa được triệt để đó là chất lượng nhà ở xã hội có kém nhiều so với chất lượng nhà ở thương mại hay không.
“Người mua và chủ đầu tư có một tâm lý mặc định rằng đây là nhà ở xã hội, nhà ở xã hội cho thuê nên chất lượng chỉ có thế. Tâm lý này cũng ảnh hưởng không nhỏ đến nhu cầu tiêu dùng của người dân đối với nhà ở cho thuê”, ông Trương Anh Tuấn chia sẻ.
Chưa kể, tâm lý người Việt Nam lâu nay đã quen với việc mua nhà được sở hữu vĩnh viễn, mặc dù đối với căn hộ chung cư vẫn có “ngưỡng” về tuổi thọ sử dụng công trình (thời gian sử dụng căn hộ có hạn). Và để thay đổi được những tư duy đó trong nhận thức của người dân, đòi hỏi phải có cả một quá trình kiên trì và nỗ lực của doanh nghiệp.
Bày tỏ quan điểm về vấn đề này, ông Trần Ngọc Quang, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, ở Việt Nam chưa có những quy định chặt chẽ về việc nhà ở cho thuê như thế nào, dẫn đến nhầm lẫn giữa những người dân cho thuê nhà với những người làm nhà cho thuê. Mặt khác, nhà nước cũng chưa có cơ chế khuyến khích các chủ đầu tư phát triển phân khúc này.
Theo ông Quang, vấn đề quan trọng nhất để đầu tư nhà ở cho thuê là nguồn vốn, doanh nghiệp phải bỏ ra một khoản tiền lớn đầu tư xây dựng dự án, khi hoàn thành mới cho thuê lại, thu hồi vốn dần dần, trong khi hiện nay nhiều doanh nghiệp năng lực còn yếu, hầu hết phải vay tiền ngân hàng để đầu tư nên không dám mạo hiểm. Như vậy, rủi ro trong suốt quá trình làm nhà rất lớn, đòi hỏi người chủ phải có tiềm lực dài hơi thì mới tham gia được phân khúc này.
"Phân khúc nhà ở cho thuê hiện đang còn nhiều vướng mắc đó là giá thuê bị áp đặt bởi nhà nước gây khó khăn cho các chủ đầu tư. Khi giá thuê bị nhà nước khống chế, các chủ đầu tư khó có thể cho thuê nhà giá rẻ. Điều này dẫn đến việc kìm hãm nhu cầu tiêu dùng của khách hàng đối với phân khúc nhà ở cho thuê. Hiện, Hiệp hội BĐS Việt Nam đã có ý kiến trực tiếp lên Bộ Xây dựng và đang trong quá trình nghiên cứu phương hướng tháo gỡ" , vị Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết.
Một nguyên nhân khác khiến doanh nghiệp chưa “mặn mà” với phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở xã hội cho thuê được ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, hiện nay theo sửa đổi Luật nhà ở năm 2014, chúng ta có quỹ tiết kiệm Nhà ở xã hội nhưng cơ chế để vận hành quỹ này tới giờ chưa được đình hình đẩy đủ, mới có đề xuất duy nhất của Ngân hàng chính sách xã hội nhưng đề xuất đó có nhiều điểm chưa hợp lý.
Chẳng hạn như trong Luật nhà ở quy định rằng nếu để mua nhà ở xã hội thì phải tham gia tiết kiệm nhà ở xã hội tối thiểu 12 tháng, việc hướng dẫn mức gửi tiết kiệm do Ngân hàng Chính sách xã hội đề nghị nhưng ngân hàng này lại đưa ra đề nghị là thời gian huy động tiết kiệm kể từ ngày ký hợp đồng mua nhà ở xã hội. Điều đó có nghĩa là khi ký hợp đồng mua nhà, người mua đồng thời phải bỏ vào trong hợp đồng đó 20% gửi tiết kiệm, mức tiết kiệm đó được quy định bằng mức vay và bằng mức trả nợ hàng tháng.
Theo ông Châu, mức trả nợ hàng tháng có 2 khoản là khoản gốc và lãi vay, nếu theo cách tính đó sẽ là một gánh nặng mà người mua nhà ở xã hội khó có thể đảm đương nổi. Lúc đó, người dân vừa phải trả 20% trong hợp đồng mua nhà, vừa phải gửi tiết kiệm hàng tháng. Cho nên ông Châu cho rằng điều khoản này chưa hợp lý và Hiệp hội đang có kiến nghị để Ngân hàng chính sách xã hội điều chỉnh cho phù hợp.
Cần sự “chung tay” của nhà nước, doanh nghiệp và người dân
Trao đổi bên lề Đại hội Hiệp hội BĐS Việt Nam lần thứ IV diễn ra mới đây, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, muốn phát triển được Nhà ở xã hội cho thuê thì đầu tiên người dân phải tự thay đổi nhận thức và thói quen của mình. Với những gia đình trẻ, chưa đủ năng lực tài chính thì việc tìm thuê trước một căn hộ với giá hợp lý là điều nên làm. Sau 5 – 10 năm, nếu có nhu cầu ở rộng hơn có thể tiếp tục thuê một căn hộ khác với diện tích lớn hơn. Và khi có đủ điều kiện kinh tế, họ có thể mua lại căn hộ đó hoặc mua một căn hộ khác.
Nhìn xa hơn, ông Châu nói: “Chúng ta nước còn nghèo, dân còn nghèo, nên chấp nhận ở chật một chút, xấu xí một chút nhưng 30 năm sau, khi đất nước giàu mạnh, sẽ chỉnh trang thành đô thị hiện đại, thì sẽ thành lộ trình mà Singapore đã thực hiện để phát triển đô thị của họ trong 50 năm qua”.
Các chuyên gia BĐS cho rằng, cần có sự "chung tay" của cả nhà nước, doanh nghiệp và người dân nếu muốn phát triển thị trường nhà ở cho thuê.
Ông Trần Ngọc Quang thì cho rằng, muốn phát triển phân khúc nhà ở cho thuê cần có sự can thiệp của nhà nước để tạo được cơ chế thông thoáng hơn và ban đầu có những cơ chế ưu đãi để định hướng, dẫn hướng cho thị trường phát triển.
Cụ thể, Nhà nước cần có chính sách quan tâm hỗ trợ phát triển phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, từ đó giúp vực dậy được thị trường BĐS. Ngoài việc xây nhà ở xã hội để bán, Nhà nước có thể xây hàng loạt căn hộ cho người nghèo, cán bộ công chức thuê với giá rẻ.
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành chia sẻ: “Tôi cho rằng, chính sách nhà ở xã hội của Việt Nam làm sao phải bắt chước được như Bình Dương. Bình Dương có nhà 100 triệu đồng, còn Đồng Nai sắp có nhà 200 triệu đồng, nhưng TP.HCM không có nhà 300 - 500 triệu đồng cũng không có nhà cho thuê.
Trong khi đó, ông Trương Anh Tuấn, Thành viên Ban pháp chế Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, mặc dù Nhà nước có nhiều chính sách ưu đãi về đất đai, nguồn vốn, lấy thị trường nhà ở xã hội trong đó bao gồm cả nhà ở xã hội cho thuê làm “xương sống” cho thị trường nhà ở chung cư, nhưng kết quả đạt được không như kỳ vọng.
Ông Tuấn nhận định, muốn thúc đẩy nhu cầu của khách hàng đối với phân khúc nhà ở cho thuê, điều quan trọng không kém là phải giải tỏa băn khoăn về chất lượng căn hộ. Doanh nghiệp cần phải chứng minh được chất lượng để khách hàng tin tưởng một cách toàn diện. Tiện ích của nhà ở xã hội cho thuê phải đảm bảo được nhu cầu của người sử dụng. Bất kỳ một ngôi nhà nào đảm bảo được chất lượng, tiện ích cũng đều có cơ hội phát triển.
"Muốn phân khúc nhà ở cho thuê trở thành “xương sống” của thị trường BĐS, trước hết cần giải quyết vấn đề về nguồn vốn để các chủ đầu tư dễ tiếp cận. Nguồn vốn đó phải thông qua người mua, thuê nhà ở xã hội chứ không phải rót vốn trực tiếp vào chủ đầu tư vì như vậy rất khó kiểm soát. Khi rót vốn bằng cách cho người mua nhà vay sẽ tạo điều kiện, cơ chế nhanh hơn, thông thoáng hơn, góp phần đẩy mạnh thị trường này hơn", ông Tuấn khẳng định.
Mời quý độc giả đón đọc bài cuối "Nhà ở cho thuê - cuộc đại cách mạng nhà ở mới: Gỡ nút thắt huy động nguồn vốn" trên Reatimes.vn!
