Nhà ở giá rẻ: Khi thị trường chưa thể tự cân bằng, Nhà nước nên đứng ở đâu?

Giá nhà leo thang và "khoảng trống" ở phân khúc nhà ở giá thấp

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý IV/2025, giá chung cư tại Hà Nội, TP.HCM và các đô thị lớn cơ bản ổn định so với quý trước nhưng vẫn duy trì ở mức cao. Tính chung cả năm 2025, giá chung cư cả nước tăng 20-30% so với năm 2024, trong đó một số khu vực tăng mạnh hơn, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp.

Cụ thể, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình tại Hà Nội năm 2025 đạt khoảng 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm 2024. Tại TP.HCM, giá bán sơ cấp trung bình đạt 111 triệu đồng/m2, tăng 23% so với cùng kỳ. Ở các địa phương khác, giá căn hộ nhìn chung ổn định hơn nhưng vẫn tăng 10-15% trong cả năm.

Với mức giá này, một căn hộ diện tích 60m2 tại Hà Nội có giá trung bình khoảng 6 tỷ đồng và đạt khoảng 6,6 tỷ đồng tại TP.HCM, vượt xa khả năng tích lũy của phần lớn người lao động. Trong bối cảnh thu nhập không tăng tương ứng, khả năng tiếp cận nhà ở thương mại của nhóm thu nhập thấp và trung bình ngày càng thu hẹp. Điều này cũng đồng nghĩa, nhu cầu tìm đến nhà ở xã hội sẽ ngày càng tăng. Tuy nhiên thực tế cho thấy, nguồn nhà ở xã hội vẫn còn hạn chế, phân bổ chưa đồng đều khiến cung và cầu khó có thể gặp nhau.

Thực trạng này đang phản ánh rõ sự mất cân đối trong cấu trúc thị trường. Khi khu vực tư nhân có xu hướng tập trung vào phân khúc trung và cao cấp do biên lợi nhuận tốt hơn, phân khúc nhà ở giá rẻ đang trở thành "khoảng trống" lớn, khó có thể tự cân bằng nếu thiếu vai trò điều tiết đủ mạnh từ Nhà nước.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, nhiều quốc gia đã lựa chọn cách Nhà nước trực tiếp tham gia phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, đặc biệt là ở phân khúc cho thuê.

Tại Singapore, nhà ở xã hội không chỉ là chính sách an sinh mà còn là trụ cột của chiến lược phát triển quốc gia. Từ năm 1960, Chính phủ nước này đã thành lập Ủy ban Phát triển Nhà ở (HDB) – một cơ quan chuyên trách trực thuộc Bộ Phát triển Quốc gia. Đến nay, Singapore đã phát triển hơn một triệu căn hộ HDB, cung cấp chỗ ở cho hơn 80% dân số, trong đó khoảng 90% người dân sở hữu căn hộ của mình.

Điểm đặc biệt của mô hình Singapore là Nhà nước không chỉ xây nhà mà còn định hình toàn bộ hệ sinh thái sống: Quy hoạch đồng bộ, hạ tầng, không gian cộng đồng, dịch vụ công, môi trường sống bền vững. HDB đồng thời là tổ chức cho người dân vay mua nhà với lãi suất ưu đãi, hạn mức vay lên đến 85% giá trị căn hộ, và các gói hỗ trợ để chi phí trả nhà hàng tháng không vượt quá 20% thu nhập.

Ở Brunei, nhà ở xã hội được quản lý bởi Cục Phát triển Nhà ở (DHD), với mô hình thuê – thuê mua dài hạn. New Zealand lại áp dụng cách tiếp cận linh hoạt hơn: Nhà nước hỗ trợ khoảng 20% tiền thuê, bù phần chênh lệch giữa giá thuê thị trường và giá thuê nhà ở xã hội. Quỹ nhà ở xã hội bao gồm cả nhà thuộc sở hữu Chính phủ và nhà do tư nhân cung cấp.

Thái Lan từng triển khai Đề án một triệu căn nhà ở xã hội, bắt đầu từ năm 1973 với sự tham gia của Cơ quan Nhà ở Quốc gia (NHA) và Ngân hàng Nhà ở Chính phủ (GHB). Với nguồn vốn cho vay khoảng 50 tỷ baht, người có thu nhập chỉ 25.000 baht/tháng vẫn có thể sở hữu nhà, với mức trả góp khoảng 3.600 baht/tháng. Song song, Thái Lan cũng khuyến khích doanh nghiệp tư nhân phát triển nhà ở vừa túi tiền, có sự hỗ trợ của Nhà nước.

Có thể thấy, điểm chung của các mô hình này là Nhà nước không chỉ ban hành chính sách khuyến khích, mà đã trực tiếp tạo lập và quản lý quỹ nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà cho thuê để đảm bảo mọi người dân đều có quyền được "có chỗ ở".

Nhà nước nên tăng cường vai trò tạo lập quỹ nhà ở

Chia sẻ với Đô thị mới, TS. LS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO cho rằng, kinh nghiệm quốc tế đã cho thấy, Nhà nước cần tăng cường vai trò trong cung cấp nhà ở xã hội theo hướng trực tiếp tạo lập và sở hữu quỹ nhà, nhất là nhà ở xã hội cho thuê và thuê mua. Đồng thời, vẫn phải khuyến khích tối đa khu vực tư nhân tham gia xây dựng nhà ở xã hội.

Hiện nay, các chính sách hỗ trợ chủ yếu vẫn đi theo hướng gián tiếp, thông qua ưu đãi đất đai, thuế, lãi suất ngân hàng và khống chế lợi nhuận cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, theo ông Bình, điều người dân cần hơn là hỗ trợ trực tiếp để có chỗ ở, chứ không chỉ hỗ trợ doanh nghiệp.

"Tôi nghĩ Nhà nước nên kiến tạo nhà ở bằng ngân sách và cho người dân đủ điều kiện thuê để đảm bảo chỗ ở. Khi người dân đủ điều kiện, họ sẽ mua và sở hữu nhà ở. Ngoài ra, để hoàn chỉnh chính sách nhà ở và điều tiết thị trường, Nhà nước cần tạo cơ chế, chính sách để thị trường phát triển nhà ở vừa túi tiền - sản phẩm ở thực dành cho những người có thu nhập trung bình - đây cũng là nguồn cung cho chính nhóm cầu thuê nhà ở xã hội ở giai đoạn tuổi trẻ, khởi nghiệp, mới ra trường, ra thành phố làm việc. Như vậy, Nhà nước sẽ điều tiết toàn diện các phân khúc: Từ nhà ở xã hội (cho nhóm đối tượng cần hỗ trợ ban đầu), đến nhà ở vừa túi tiền. Còn phân khúc cao và siêu cao cấp sẽ do thị trường quyết định", TS. LS. Đoàn Văn Bình nói.

Từ thực tiễn trong nước và kinh nghiệm quốc tế, có thể thấy việc Nhà nước trực tiếp tham gia phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền đang trở nên cần thiết. Điều này không chỉ giúp cải thiện nguồn cung mà còn giúp các chính sách được xây dựng trên nguyên tắc đảm bảo "có chỗ ở" thay vì bằng mọi giá phải "sở hữu nhà" và thị trường nhà ở sẽ có cơ hội vận hành cân bằng và bền vững hơn.

Mời quý vị đón đọc Bài 2: Góc nhìn của các chuyên gia chính sách, pháp lý và thị trường về khả năng hình thành một mô hình chủ thể nhà nước chuyên trách phát triển nhà ở giá rẻ tại Việt Nam.