Nhen lại hy vọng cho hàng trăm dự án nhà ở "đứng hình"

Khoảng 900 dự án có cơ hội "cởi trói"

Điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định, điều kiện để được thực hiện dự án nhà ở thương mại trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp là phải có 100% đất ở hoặc một phần đất ở và một phần đất khác không phải là đất ở và đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án. Trường hợp nhà đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải có 100% đất ở.

Quy định này được bảo toàn trong Luật Đất đai 2024. Theo đó, nhà đầu tư được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; được sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với 100% đất ở; hoặc một phần đất ở và một phần đất khác.

Với những quy định này, trong những năm qua, hàng loạt dự án đầu tư, kinh doanh nhà ở đã rơi vào cảnh bế tắc, không thể tiếp tục thực hiện khi phần lớn diện tích đất theo quy hoạch để thực hiện dự án nhà ở thương mại có hiện trạng là đất khác, không phải đất ở nhưng được quy hoạch để phát triển nhà ở, hình thành đô thị.

Chính vì vậy, Nghị định số 75/2025/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Nghị quyết số 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất có hiệu lực từ 1/4/2025, được kỳ vọng là chính sách gỡ khó cho hàng loạt dự án nhà ở thương mại đang không có đất ở trên thị trường hiện nay.

Theo tính toán của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc cho thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất sẽ giúp khoảng 900 dự án bất động sản trên cả nước được triển khai.

Bởi riêng TP.HCM, hiện đã có 343 dự án nhà ở thương mại của hơn 300 doanh nghiệp với tổng diện tích đất lên đến 1.913ha đăng ký thực hiện thí điểm. Trong khi đó, TP.HCM thường chiếm khoảng 25 - 30% dự án trên cả nước. Vì vậy, nếu tính trên cả nước, có thể có khoảng 900 dự án, quy mô sử dụng đất khoảng 5.000ha sẽ được Nghị quyết 171 tháo gỡ trong 5 năm tới.

"Nếu bình quân mỗi dự án có 630 căn nhà thì riêng TP.HCM, thị trường bất động sản sẽ có thêm 216.000 căn nhà ở trong 3 - 10 năm tới. Nhìn rộng ra khoảng 900 dự án nhà ở thương mại đăng ký thực hiện dự án thí điểm trên cả nước, với quy mô sử dụng đất vào khoảng 5.000ha, sẽ có thêm khoảng 650.000 căn nhà cung ứng cho thị trường", ông Châu tính toán và cho rằng, nguồn lực này sẽ tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước và khắc phục được tình trạng lãng phí đất đai. Ngoài ra, có thể thu hút lượng vốn đầu tư lên đến khoảng 5 triệu tỷ đồng, tạo ra tác động lan tỏa đến nhiều ngành kinh tế, góp phần thực hiện mục tiêu tăng trưởng GDP 8% trong năm 2025 và tăng trưởng 2 con số từ năm 2026 trở đi. 

Luật sư Lê Cao, Luật sư Điều hành Công ty Luật FDVN cũng nhìn nhận, Nghị quyết 171 và Nghị định 75 sẽ giúp hàng trăm dự án thoát khỏi "án treo" do không có đất ở, cùng với đó là mở ra cơ hội để các doanh nghiệp có đất hoặc nhận chuyển nhượng đất có thể triển khai dự án của mình, không nhất thiết phải đi theo con đường được giao đất, cho thuê đất. Điều này không chỉ gỡ khó cho dự án, cho doanh nghiệp mà còn tạo điều kiện phát triển thị trường nhà ở, hướng đến ổn định giá nhà, đồng thời cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Về phía Nhà nước, luật sư Cao cho biết, lâu nay có trường hợp Nhà nước đứng ra thu hồi các quỹ đất giao cho doanh nghiệp làm dự án, điều này tạo nên sự can thiệp hành chính vào quá trình vận hành của thị trường, nhiều doanh nghiệp được lợi một cách không minh bạch. Nay Nhà nước đứng ngoài, không cần làm thay doanh nghiệp huy động quỹ đất, mà vẫn thu tiền chuyển mục đích, vẫn thu thuế cho hoạt động kinh doanh, vẫn hưởng lợi cho ngân sách vì quỹ đất được đưa vào thị trường, hơn hết nguồn lực bất động sản được vận hành trong nền kinh tế.

Như vậy, chủ đầu tư vừa có lợi, người dân vừa có sản phẩm nhà ở, Nhà nước lại có nguồn thu - điều mà nếu để quỹ đất "đóng băng" thì không bên nào được hưởng lợi. Do vậy, luật sư Cao cho rằng, chính sách của Nghị quyết 171 đã nhen lên hy vọng về sự bứt phá của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.

Quan trọng ở khâu thực thi

Dù mở ra cơ hội lớn cho thị trường bất động sản, giúp khơi thông nguồn lực đất đai và tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp, song các chuyên gia cho rằng, chương trình thí điểm thỏa thuận quyền sử dụng đất làm nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171/2024/QH15 sẽ khó có hiệu quả, nếu khâu thực thi không được đảm bảo.

Theo luật sư Cao, không phải các doanh nghiệp cứ có sẵn đất, hay có các thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất là có thể được thực hiện các dự án thí điểm. Với các quy định hiện hành, dù đã có hướng mở để tháo gỡ điểm nghẽn cho các quỹ đất đang chưa được đưa vào thị trường, song các chủ đầu tư cũng cần lưu ý các điều kiện, tiêu chí và quy trình để dự án được thực hiện theo chương trình thí điểm.

Hơn hết, chương trình thí điểm quy định diện tích đất ở trong các dự án thí điểm không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch, nên doanh nghiệp muốn thực hiện thí điểm cần làm hồ sơ đăng ký để được xét duyệt.

Vì vậy, để tránh trường hợp trục lợi chính sách thông qua việc "chạy" dự án, hoặc dưới dạng xin - cho, cần có cơ chế giám sát chặt chẽ. Các thủ tục đăng ký và xét duyệt cũng cần bảo đảm công khai, minh bạch, có xét đến thứ tự ưu tiên.

"Chỉ khi công tâm, khách quan và tránh được các nhóm lợi ích chi phối thì chính sách thí điểm mới thực hiện hiệu quả. Còn nếu tình trạng người xếp hàng cứ xếp hàng, đến lượt hay không chưa biết thì nguy cơ thất bại của chính sách là rất dễ", luật sư Cao nhìn nhận.

Ông Lê Hoàng Châu cũng bày tỏ, chủ trương chính sách của Nghị quyết số 171/2024/QH15 là quá tốt khi mở ra một cơ hội để huy động nguồn lực lớn đất đai đang bị hoang phí có thể bước vào thị trường bất động sản. Nhưng để chủ trương đi vào thực tế, việc thực thi cần đảm bảo nhanh chóng, hiệu quả, công khai, minh bạch, hài hoà lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước.  

"Hy vọng thực tế triển khai sẽ giải phóng thực sự nguồn lực đất đai đang bị 'đóng băng' để thị trường bất động sản có thêm nguồn lực, bước vào thời kỳ phát triển mới", ông Châu nói./.