Nhiều băn khoăn về nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

Chậm đưa Luật Đất đai vào cuộc sống ngày nào, người dân, doanh nghiệp thiệt hại ngày đó

"Dự thảo các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai phải bám sát, thể chế hóa đầy đủ những nội dung trong luật giao cho Chính phủ hướng dẫn chi tiết, không bỏ sót; kết nối, đồng bộ với các luật khác, không mâu thuẫn, chồng chéo, vượt cấp; mang hơi thở, tiếng nói của thực tiễn cuộc sống", Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà phát biểu trong cuộc họp trực tuyến toàn quốc về dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2024 mới đây.

Thực tế, Luật Đất đai có thể bắt đầu thi hành từ ngày 1/7/2024 tới đây, thay vì ngày 1/1/2025 như dự kiến. Vì vậy, các bộ ngành liên quan đang cấp tập lấy ý kiến, hoàn thiện Dự thảo các nghị định hướng dẫn.

Tại Dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã công bố mới nhất, giới chuyên gia và doanh nghiệp vẫn đánh giá, còn nhiều nội dung chưa được hướng dẫn rõ ràng. Bà Trịnh Minh Hằng, Phòng Pháp chế, Công ty Honda Việt Nam đưa ra hàng loạt thắc mắc và đề nghị hướng dẫn rõ ràng trong Nghị định.

Như Điều 218.2 Luật Đất đai 2024, việc sử dụng đất đa mục đích phải đáp ứng một số yêu cầu như:

(1) Không làm thay đổi loại đất theo phân loại đất quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 9 và đã được xác định tại các loại giấy tờ quy định tại Điều 10 của Luật Đất đai;

(2) Không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính;

Tuy nhiên, thế nào là không làm thay đổi loại đất? Loại đất theo phân loại đất tại khoản 2 và 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024 sẽ căn cứ vào mục đích sử dụng và mục đích sử dụng đất sẽ được quyết định thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.

"Như vậy, liệu có thể hiểu chỉ khi thay đổi mục đích sử dụng đất (làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất) mới được coi là thay đổi loại đất hay không? Không rõ khi Ban soạn thảo xây dựng quy định này có mang mục đích hay ý nghĩa nào khác hay không?", bà Hằng nêu.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng chưa rõ thế nào là không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính, chưa rõ các điều kiện cần thiết cụ thể là những điều kiện gì? Bà Hằng nêu thực tế, có khá nhiều trường hợp đất ở của hộ gia đình, cá nhân cho thuê một phần để sử dụng cho mục đích kinh doanh và một phần để hộ gia đình, cá nhân sử dụng với mục đích ở. 

Tuy nhiên, cũng có nhiều trường hợp là hộ gia đình, cá nhân cho thuê toàn bộ diện tích đất để cho bên khác sử dụng hoàn toàn cho mục đích kinh doanh, khi cần thiết thì hộ gia đình, cá nhân vẫn có quyền lấy lại khu đất này để sử dụng lại làm mục đích để ở. Với trường hợp này thì có được coi là đáp ứng yêu cầu khi sử dụng đất đa mục đích hay không?

Do đó, bà Hằng đề xuất Ban soạn thảo hướng dẫn chi tiết các yêu cầu khi sử dụng đất đa mục đích tại Nghị định để doanh nghiệp không phát sinh vướng mắc trong qua trình thực hiện.

Chia sẻ với doanh nghiệp, PGS. TS Trần Đình Thiên, Nguyên Viện trưởng Viện kinh tế Việt Nam khẳng định: "Doanh nghiệp là nhân vật trung tâm thúc đẩy sự phát triển kinh tế. Vì vậy, nếu những khúc mắc của doanh nghiệp, nhà đầu tư trong lĩnh vực đất đai được tháo gỡ, thì sẽ trở thành động lực phát triển lớn. Họ rất kỳ vọng Luật Đất đai mới sẽ tạo ra được khung thể chế về đất đai, rõ ràng về khái niệm. 

Ví dụ như cần phân định rõ quyền lực lãnh thổ tối cao (thuộc về chính trị) và quyền sử dụng đất đai với tư cách là nguồn lực - thuộc phạm trù kinh tế. Qua đó, xác định vai trò rõ ràng của nhà đầu tư, của nhân dân với tư cách chủ thể sử dụng đất đai".

Thống kê hiện nay có tới hơn 80% xung đột xã hội có liên quan đến nguồn lực quan trọng bậc nhất là đất đai. Vì vậy, ông Thiên kỳ vọng, Luật Đất đai khi đi vào cuộc sống sẽ tạo ra thể chế thống nhất, tạo ra môi trường pháp lý minh bạch để xử lý, cũng như hạn chế những xung đột lợi ích trong lĩnh vực này.

"Trong thời đại mọi thứ vận động không ngừng và nhanh chóng như hiện nay, chậm đưa Luật Đất đai vào cuộc sống ngày nào thì người dân, doanh nghiệp thiệt hại ngày đó. Quan trọng hơn, là việc xây dựng, hướng dẫn thi hành luật ra sao để luật không xung đột với thực tiễn, và có tính bền vững", PGS.TS Nguyễn Đình Thiên nói.

Một số điểm cần hướng dẫn lại, hướng dẫn rõ ràng hơn

Chia sẻ với Reatimes, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, đầu tư, bất động sản đề cập đến điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất của tổ chức.

Theo đó, Điều 58, Dự thảo Nghị định hướng dẫn yêu cầu "b) Trường hợp đấu giá một thửa đất hoặc một dự án gồm một hoặc nhiều thửa đất mà có hai (02) công ty trở lên có sở hữu chéo lẫn nhau theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp thì chỉ được một công ty tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trên;

Song, pháp luật về doanh nghiệp không có định nghĩa hay quy định cụ thể về sở hữu chéo. Cụ thể, Luật Doanh nghiệp 2020 chỉ quy định về sở hữu chéo như sau: "... Các công ty con của cùng một công ty mẹ không được đồng thời cùng góp vốn, mua cổ phần để sở hữu chéo lẫn nhau." (Điều 195); "Các công ty không có cổ phần hoặc phần vốn góp do Nhà nước nắm giữ thực hiện góp vốn, mua cổ phần trước ngày 01 tháng 7 năm 2015 không phải thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 195 của Luật này nhưng không được tăng tỷ lệ sở hữu chéo". (Điều 218).

Vì vậy, ông Đỉnh kiến nghị quy định theo hướng: Nếu có hai công ty, trong đó công ty A sở hữu trên 50% cổ phần/phần vốn góp của công ty B thì chỉ được một công ty tham gia đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án.

Đề cập đến việc hướng dẫn trường hợp chủ đầu tư chậm tiến độ dự án do bất khả kháng áp dụng tại khoản 9 Điều 81 Luật Đất đai (Điều 32), ông Đỉnh cho là chưa đầy đủ.

Theo đó, Điều 32 Dự thảo Nghị định quy định trường hợp bất khả kháng áp dụng tại khoản 9 Điều 81 Luật Đất đai. Bao gồm các trường hợp bất khả kháng theo quy định tại các khoản 6, 7 và khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai, như: Do ảnh hưởng trực tiếp của thiên tai, thảm họa môi trường; ảnh hưởng trực tiếp của hỏa hoạn, dịch bệnh; ảnh hưởng trực tiếp của chiến tranh; cơ quan nhà nước chậm làm thủ tục.

Tuy nhiên, ông Đỉnh đề nghị bổ sung điểm đ: "đ, Các trường hợp bất khả kháng khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định", tương tự quy định tại Điều 15 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Ngoài ra, đề nghị cân nhắc bổ sung thêm các trường hợp bất khả kháng như: Đảo chính, đình công, cấm vận, một số trường hợp thay đổi chính sách của Chính phủ, thay đổi quy định của pháp luật có ảnh hưởng lớn; trường hợp có sự thay đổi quy hoạch, kế hoạch..., thay đổi địa giới hành chính ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của chủ đầu tư.

"Để dự phòng các tình huống phát sinh, cần có cơ chế để xử lý nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích cho người sử dụng đất trong những tình huống người sử dụng đất không có lỗi, nhưng không thể triển khai được dự án đúng tiến độ vì nguyên nhân khách quan", ông Đỉnh nêu.

Ông Nguyễn Minh Trí, Cán bộ Ban Pháp chế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng bình luận, vấn đề chậm tiến độ sử dụng đất do bất khả kháng là không hiếm. Song, Khoản 4, Điều 32 Dự thảo Nghị định hướng dẫn "Thời gian bị ảnh hưởng đối với trường hợp bất khả kháng không tính vào thời gian được gia hạn 24 tháng theo quy định tại khoản 8 Điều 81 của Luật Đất đai và khoản 1 Điều này".

Vì vậy, kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 49 Dự thảo Nghị định theo hướng: Thời gian bị ảnh hưởng đối với trường hợp bất khả kháng không tính vào thời gian được gia hạn và không phải nộp khoản tiền tương ứng thời gian gia hạn bị ảnh hưởng bởi điều kiện bất khả kháng.

"Hiện nay, việc pháp luật không có quy định rõ ràng về việc thời gian bị ảnh hưởng bởi bất khả kháng không phải nộp khoản tiền trong thời gian này khiến doanh nghiệp gặp khó khăn khi giải trình với cơ quan thuế, do đó, việc quy định rõ nội dung này là rất cần thiết", ông Trí lý giải.