Một số chính sách pháp lý có hiệu lực
Hiện không ít doanh nghiệp, nhà đầu tư, người mua nhà vẫn mong chờ những thay đổi trong thủ tục pháp lý để thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ. Theo đó, có thể điểm ra một số chính sách có hiệu lực trong năm 2022 sẽ tác động lớn đến thị trường bất động sản.
Xây dựng dự án Luật Đất đai (sửa đổi)
Qua gần 10 năm có hiệu lực, bên cạnh những ưu điểm thì Luật Đất đai 2013 đã bộc lộ một số hạn chế, bất cập nên cần phải sửa đổi để phù hợp với thực tiễn. Sửa Luật Đất đai 2013 là một trong những định hướng lớn của Quốc hội và Chính phủ nhiệm kỳ này.
Căn cứ Quyết định 1732/QĐ-BTNMT ngày 9/9/2021 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về kế hoạch chi tiết xây dựng dự án Luật Đất đai (sửa đổi), trong năm 2022 có những sự kiện đáng chú ý sau:
Trước ngày 10/1/2022, hoàn thành việc tiếp thu, giải trình ý kiến thẩm định của Bộ Tư pháp; hoàn thiện hồ sơ và trình Chính phủ (Tổng cục Quản lý đất đai, Vụ Pháp chế Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì chuẩn bị).
Trong tháng 1/2022, phối hợp với các cơ quan của Chính phủ tiếp thu ý kiến thành viên Chính phủ, hoàn thiện hồ sơ dự án Luật (Tổng cục Quản lý đất đai, Vụ Pháp chế Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì chuẩn bị).
Trước ngày 20/3/2022, gửi hồ sơ dự án Luật đến các Uỷ ban của Quốc hội để thẩm tra (Tổng cục Quản lý đất đai, Vụ Pháp chế Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì chuẩn bị).
Trước ngày 15/4/2022, phối hợp với các cơ quan thẩm tra của Quốc hội để tiếp thu, giải trình hoàn thiện hồ sơ dự án Luật để trình ra Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 3 khóa XV (Tổng cục Quản lý đất đai, Vụ Pháp chế Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì chuẩn bị).
Vay tối đa 500 triệu đồng cho xây dựng mới nhà ở
Đây là điểm mới trong Thông tư 20/2021/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Thông tư 25/2015/TT-NHNN, liên quan đến chính sách vay vốn để xây dựng mới, sửa chữa nhà ở xã hội và chính thức có hiệu lực kể từ ngày 20/01/2022.
Theo thay đổi này, khách hàng vay vốn ưu đãi để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở sẽ bị hạn chế tối đa mức vay như sau:
Mức vốn cho vay tối đa bằng 70% giá trị dự toán hoặc phương án vay.
Mức vốn cho vay tối đa không quá 500.000.000 đồng và không vượt quá 70% giá trị tài sản bảo đảm
Theo khoản 1 Điều 16 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội gồm: Người có công với cách mạng; người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo ở thành thị; người lao động làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; sĩ quan, hạ sĩ quan công an, quân đội; cán bộ, công chức, viên chức.
Gia hạn thời gian vay đến 25 năm cho người xây mới nhà ở
Đây vẫn tiếp tục là một quy định mới của Thông tư 20/2021/TT-NHNN. Trước đây, tại Thông tư 25/2015/TT-NHNN, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ quy định thời hạn cho vay tối thiểu là 15 năm, không quy định thời hạn vay tối đa.
Những thay đổi trong Thông tư mới quy định khách hàng được vay vốn để xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa nhà ở với thời hạn theo thỏa thuận với ngân hàng, phù hợp với năng lực trả nợ của khách hàng nhưng tối đa không quá 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên.
Về lãi suất cho vay, Thông tư 20 quy định chi tiết hơn như: Không được vượt quá 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng thương mại (theo quy định cũ là các ngân hàng trên thị trường) trong cùng thời kỳ.
Người mua nhà ở xã hội vẫn được vay với lãi suất 4,8%/năm
Cùng thời điểm với Thông tư 20/2021/TT-NHNN, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng đồng thời đưa ra Quyết định 1956/QĐ-NHNN, trong đó ấn định mức lãi suất của các ngân hàng thương mại áp dụng trong năm 2022 đối với dư nợ của các khoản vay hỗ trợ nhà theo Thông tư 11/2013 là 4,8%/ năm.
Mức lãi suất này vẫn được giữ ổn định như năm 2021, nhưng giảm 0,2% so với năm 2019 và năm 2020.
Theo Thông tư 11/2013/TT-NHNN, đối tượng vay vốn gồm người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán thấp hơn 15 triệu đồng/m2 được quy định tại Thông tư 07/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng.
Bên cạnh đó, theo Thông tư 32/2014/TT-NHNN, đối tượng vay vốn là cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, người lao động có thu nhập thấp nhưng khó khăn về nhà ở, khi mua nhà ở thương mại tại các dự án phát triển nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt có tổng giá trị hợp đồng mua bán (kể cả nhà và đất) không vượt 1,05 tỷ đồng.
Cũng trong Thông tư số 20/2021/TT-NHNN ngày 30/11/2021 sửa đổi, bổ sung, các đối tượng vay vốn để mua, thuê mua nhà ở xã hội kể từ ngày 20/1/2022 sẽ không còn được vay vốn tín dụng ưu đãi tại các tổ chức tín dụng được Nhà nước chỉ định, mà chỉ còn được vay vốn ưu đãi để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở. Đặc biệt, chỉ những hộ gia đình, cá nhân mua, thuê mua nhà ở xã hội thực hiện “gửi tiết kiệm nhà ở xã hội” mới được vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội.
Bỏ quy định về vốn pháp định của doanh nghiệp bất động sản
Chính phủ đã ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Nghị định 02 sẽ có hiệu lực từ 01/03/2022, thay thế cho Nghị định 76/2015/NĐ-CP.
Theo đó, Điều 4 Nghị định 02 tiếp tục bỏ quy định vốn pháp định tại Nghị định 76, đồng thời bổ sung quy định về mức vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư dự án bất động sản căn cứ theo quy mô sử dụng đất (không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án sử dụng đất từ 20ha trở lên) cũng như cách thức xác định mức vốn chủ sở hữu này.
Như vậy, Nghị định 02 đã làm rõ điều kiện về năng lực tài chính của nhà đầu tư dự án bất động sản, đảm bảo sự đồng bộ giữa pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật đất đai cũng như những quy định mới của Luật Đầu tư 2020.
Bên cạnh đó, Nghị định 02 quy định trách nhiệm công khai thông tin, theo đó doanh nghiệp bất động sản, Ban Quản lý dự án bất động sản và sàn giao dịch bất động sản phải công khai thông tin trên website của doanh nghiệp, trụ sở Ban Quản lý dự án và sàn giao dịch các thông tin về doanh nghiệp; về bất động sản đưa vào kinh doanh; thông tin về thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh; thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, đã bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua và còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
Đây là một quy định mới so với Nghị định 76, cụ thể hóa quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về việc công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, cũng như thể hiện tinh thần của Chính phủ về việc minh bạch hóa thông tin trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung…
Hành lang pháp lý sẽ tạo sức bật cho thị trường 2022
Trong một hội thảo mới đây, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho hay, một loạt chính sách đã ban hành từ kiến nghị của năm 2020, 2021 chưa thực hiện được nhưng năm 2022 sẽ có hiệu lực. Hàng loạt vấn đề tồn tại liên quan đến thị trường bất động sản như hoạt động đầu tư, thủ tục pháp lý vì hệ thống pháp luật liên quan hiện đã dần hoàn thiện nên không còn mâu thuẫn giữa các quy định trong hệ thống pháp luật về đầu tư.
Ông Khởi dẫn chứng, Luật Đầu tư đã sửa, hay các quy định của pháp luật về quy hoạch, xây dựng cũng đã sửa. Đến năm 2022, doanh nghiệp và nhà đầu tư sẽ quan tâm đến hiệu lực của các chính sách tác động đến nguồn cung trên thị trường. Bên cạnh đó, Quốc hội cũng đã thông qua chính sách tài khóa, trong đó có việc dành 65 nghìn tỷ đồng cho chính sách phát triển nhà ở xã hội. Đây cũng là động lực cho thị trường bất động sản.
Cũng tại một diễn đàn, bà Hoàng Thu Hằng, Phó trưởng Phòng Quản lý thị trường bất động sản, Bộ Xây Dựng cho biết, sẽ có nhiều sự thay đổi trong hàng lang pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản. Hiện tại, 2 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở đang chờ Chính phủ phê duyệt để trình Quốc hội sửa luật. Bà Hằng nhấn mạnh, việc sửa đổi các vấn đề chính sẽ mang đến giải pháp nhằm lành mạnh hóa thị trường, thúc đẩy sự phát triển bền vững, ổn định.
Theo đại diện Bộ Xây dựng, trong các dự thảo có 4 nhóm chính sách lớn tác động mạnh đến thị trường bất động sản Việt Nam.
Thứ nhất là chính sách liên quan đến kinh doanh bất động sản. Dự thảo làm rõ hơn phạm vi, các đối tượng loại hình bất động sản được đưa vào kinh doanh. Cụ thể hơn về các trường hợp công trình, nhà ở có sẵn, công trình, nhà ở hình thành trong tương lai. Đặc biệt, những quy định liên quan đến condotel, officetel, các loại hình mới được đề cập rõ hơn.
Dự thảo sẽ làm rõ một số quy định, bổ sung quy định về chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất trong các dự án. Hiện trong luật cũ đã có quy định chuyển nhượng song vẫn còn một số vướng mắc chồng chéo với Luật Đất đai.
Đáng chú ý là sự tách biệt rõ hơn vai trò của đơn vị quản lý Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường để người dân dễ thực hiện trong các khâu thủ tục.
Thứ hai là nhóm quy định về kinh doanh bất động sản. Theo đó, các quy định làm rõ vấn đề liên quan đến hoạt động kinh doanh của các sàn bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản, các cơ sở đào tạo môi giới bất động sản. Trong dự thảo này đưa các nội dung về việc bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn.
Thứ ba là chính sách liên quan đến điều tiết thị trường. Dự thảo có quy định rất rõ về hình thức, nguyên tắc thực hiện các giải pháp để điều tiết thị trường bất động sản.
Trước đó, thị trường đã có biến động “nóng - lạnh” song việc phân định vai trò liên quan của các đơn vị quản lý để điều tiết thị trường chưa được rõ nét. Các bộ ngành chưa chủ động, chưa kịp thời điều tiết để thị trường phát triển lành mạnh. Do đó việc điều tiết thị trường khi thị trường nóng cần điều chỉnh.
Thứ tư là chính sách liên quan đến quản lý Nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, đã có đề xuất liên quan đến xây dựng các hệ thống thông tin về thị trường bất động sản. Đồng thời, một điểm quan trọng nữa là quy định, phân định trách nhiệm cụ thể về quản lý Nhà nước giữa các bộ ngành, các địa phương để tránh việc chồng chéo cũng như ngăn chặn sai phạm có thể xảy ra trong thị trường bất động sản.
Ngoài ra, các chính sách liên quan đến thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản tại Việt Nam sẽ được nghiên cứu.
Đồng thời, Bộ Xây dựng sẽ tập trung nghiên cứu, đẩy mạnh các chính sách làm sao để phát triển các dòng bất động sản đáp ứng nhu cầu thị trường, đặc biệt là các sản phẩm dành cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội, khơi thông thủ tục pháp lý, thúc đẩy nguồn cung cho thị trường bất động sản.
Với những chia sẻ từ đại diện Bộ Xây dựng, giới phân tích cho rằng, những chính sách mới sẽ tạo điều kiện cho thị trường bất động sản 2022 hồi phục và phát triển bền vững. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng có điều kiện hồi phục và tăng trưởng hoạt động kinh doanh trở lại, còn người mua nhà cũng có cơ hội tiếp cận nhà ở với các chính sách mua nhà dễ dàng hơn./.
