Nhiều điểm sáng tích cực trên thị trường nhà xưởng xây sẵn hai miền Bắc - Nam

Nhà xưởng xây sẵn miền Bắc bổ sung đáng kể về nguồn cung và sức cầu 

Theo Báo cáo của Cushman & Wakefield, trong quý III/2025, tổng nguồn cung tích lũy nhà xưởng xây sẵn khu vực phía Bắc tiếp tục duy trì đà tăng trưởng mạnh mẽ với khoảng 5,1 triệu m2 diện tích cho thuê, tăng 14% so với giai đoạn trước khi sáp nhập tỉnh. Riêng trong quý, thị trường ghi nhận gần 100.000m2 sàn cho thuê mới đến từ 2 dự án mới đi vào hoạt động, góp phần mở rộng đáng kể quy mô nguồn cung.

Điểm nhấn đáng chú ý nhất là tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 87%, tăng 4 điểm phần trăm so với quý trước. Đây là mức tăng trưởng đáng kể, nhất là trong bối cảnh thị trường vừa tiếp nhận thêm một lượng lớn nguồn cung mới. Diễn biến này cho thấy sức cầu đang vượt tốc độ tăng của nguồn cung, đồng thời khẳng định rằng các dự án có vị trí thuận lợi và hạ tầng hoàn thiện vẫn được thị trường hấp thụ nhanh chóng.

Hà Nội tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu với tỷ lệ lấp đầy gần như đạt 100%, phản ánh rõ nét sự khan hiếm nguồn cung cũng như sức hấp dẫn vượt trội của thị trường. Hưng Yên đứng kế tiếp với tỷ lệ lấp đầy khoảng 93%, trong khi Hải Phòng và Bắc Ninh lần lượt đạt 87% và 86%. Nhu cầu thuê chủ yếu đến từ các ngành sản xuất mũi nhọn như linh kiện điện tử, bo mạch cùng một số lĩnh vực truyền thống, vốn ưu tiên lựa chọn nhà xưởng xây sẵn nhằm rút ngắn thời gian triển khai và nhanh chóng đi vào vận hành.

Về giá thuê, theo Cushman & Wakefield, giá thuê nhà xưởng xây sẵn trong quý duy trì ổn định ở mức 5,0 USD/m2/tháng, không thay đổi so với quý trước. Sự ổn định này cho thấy thị trường đang trong giai đoạn hấp thụ nguồn cung mới một cách cân bằng. Tuy vậy, mức tăng 2% so với cùng kỳ năm ngoái vẫn là tín hiệu tích cực, cho thấy xu hướng tăng giá dài hạn được duy trì, được hậu thuẫn bởi nhu cầu bền vững và niềm tin của nhà đầu tư vào tiềm năng khu vực.

Theo dự báo từ Cushman & Wakefield, thị trường nhà xưởng xây sẵn miền Bắc sẽ có thêm khoảng 900.000m2 sàn cho thuê mới trong 3 năm tới để đáp ứng làn sóng đầu tư đang ngày càng gia tăng. Xu hướng các chủ đầu tư chuyển dịch từ phát triển nhà kho sang nhà xưởng phản ánh linh động của các nhà phát triển chuỗi giá trị tại miền Bắc, tập trung vào các hoạt động sản xuất có giá trị cao hơn thay vì chỉ lưu trữ đơn thuần.

Động lực phát triển này được thúc đẩy bởi việc hoàn thiện các tuyến cao tốc và kỳ vọng từ việc phát triển các cảng hàng không mới như Gia Bình sẽ tạo ra một mạng lưới logistics liền mạch. Việc sáp nhập các tỉnh mở ra nhiều cơ hội mới, giúp thị trường nhà xưởng xây sẵn phát triển bền vững hơn bằng cách tạo ra một vành đai công nghiệp rộng lớn và kết nối.

Sự đồng bộ hóa về quản lý hành chính trong các khu vực mở rộng sẽ giảm thiểu rào cản đầu tư, củng cố lợi thế cốt lõi của thị trường nhà xưởng xây sẵn là tính sẵn có và tốc độ triển khai. Điều này đặc biệt hấp dẫn đối với các nhà đầu tư công nghệ cao và linh kiện điện tử, những nhà đầu tư muốn nhanh chóng thiết lập chuỗi cung ứng tại khu vực miền Bắc, tận dụng tối đa lợi thế của một thị trường có quy mô lớn và quy hoạch hiệu quả.

Nguồn cầu lớn giữ vững tỷ lệ lấp đầy và giá thuê nhà xưởng phía Nam

Với thị trường phía Nam, theo Cushman & Wakefield, sau khi sáp nhập tỉnh, tổng nguồn cung tích lũy hiện hữu nhà xưởng xây sẵn toàn Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam đạt xấp xỉ 6,5 triệu m2 diện tích sàn cho thuê. Quy mô nguồn cung này tăng khoảng 2% so với trước khi sáp nhập. Trong quý III/2025, thị trường ghi nhận sự gia nhập nguồn cung mới khoảng 20.000m2 diện tích sàn cho thuê tại khu vực Bình Chiểu thuộc TP.HCM. Nhờ đó, TP.HCM là khu vực dẫn đầu thị trường nhà xưởng xây sẵn khi chiếm tỉ trọng cao nhất, đạt 47% trong tổng nguồn cung.

Cushman & Wakefield cho hay, bất chấp sự gia tăng nguồn cung sau sáp nhập, tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng xây sẵn trong quý III/2025 vẫn đạt mức cao ấn tượng 92%, cho thấy nhu cầu thuê xưởng vẫn rất tốt và thể hiện sức bền vững của thị trường khi nguồn cung mới được đón nhận nhanh chóng.

Mức lấp đầy cao được ghi nhận đồng đều ở các địa phương trọng điểm như Đồng Nai (93%), Tây Ninh (91%) và TP.HCM (90%). Sức cầu vẫn được dẫn dắt bởi các ngành sản xuất công nghệ cao và có giá trị gia tăng như linh kiện điện tử, bo mạch, và sản xuất phụ kiện, những ngành yêu cầu cơ sở vật chất sẵn có để nhanh chóng đi vào hoạt động.

Mức giá thuê trung bình của nhà xưởng xây sẵn trong quý III/2025 vẫn duy trì ở mức 4,8 USD/m2 /tháng, không thay đổi so với quý trước. Mặc dù có những thông tin bất lợi về tình hình kinh tế thế giới cũng như các tin nóng về thuế quan trong các quý gần đây, nhưng giá thuê vẫn ghi nhận ở mức tăng nhẹ khoảng 1% so với cùng kỳ năm ngoái.

Cushman & Wakefield dự báo, trong 3 năm tiếp theo, Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam dự kiến sẽ có hơn 1 triệu m2 sàn cho thuê gia nhập thị trường. Tuy nhiên, con số này có thể vẫn chưa đủ để đáp ứng làn sóng đầu tư sắp tới.

Xu hướng hiện nay cho thấy các chủ đầu tư đang chuyển dịch từ nhà kho xây sẵn sang nhà xưởng xây sẵn, điều này phản ánh tiềm năng ngày càng lớn trong nhu cầu đối với nhà xưởng xây sẵn, đặc biệt từ các doanh nghiệp vừa và nhỏ, và các nhà sản xuất cần triển khai nhanh.

Chính sách sáp nhập tạo ra một lợi thế kép: tăng khả năng phát triển kết nối liên vùng tạo điều kiện cho các doanh nghiệp thuê nhà xưởng xây sẵn tiếp cận dễ dàng với nguồn nhân lực tại các địa phương và kết nối trung tâm (TP.HCM) với mạng lưới logistics ở các tỉnh cửa ngõ cảng biển (Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu), đồng thời, tăng tốc độ thâm nhập thị trường bằng việc đơn giản hóa và số hóa các quy định thủ tục hành chính trên phạm vi toàn vùng, tối ưu hóa lợi thế cốt lõi của RBF là tiết kiệm thời gian vận chuyển và chi phí đầu tư ban đầu. Điều này củng cố vai trò của nhà xưởng xây sẵn như một giải pháp lý tưởng cho các nhà đầu tư nước ngoài muốn nhanh chóng thiết lập cơ sở sản xuất tại một thị trường có quy mô lớn và được quy hoạch hạ tầng đồng bộ.