Không thu giữ tài sản bảo đảm là "nhà ở duy nhất"
Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa trình Chính phủ dự thảo Nghị định quy định điều kiện tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu được thu giữ. Đây là bước đi nhằm cụ thể hóa Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Các tổ chức tín dụng (Luật số 96/2025/QH15), có hiệu lực từ ngày 15/10/2025, trong đó chính thức luật hóa quyền thu giữ tài sản bảo đảm của các tổ chức tín dụng.
Theo NHNN, việc luật hóa quyền thu giữ các tài sản bảo đảm sẽ giúp các ngân hàng giảm chi phí xử lý nợ xấu, đồng thời tăng hiệu quả thu hồi vốn. Tuy nhiên, cơ quan này cũng thừa nhận nếu không có giới hạn cụ thể, quy định mới có thể dẫn đến việc chiếm hữu bất hợp pháp hoặc tình trạng lạm dụng của các chủ nợ (các ngân hàng), từ đó dễ tạo ra xung đột giữa ngân hàng và người dân, thậm chí là những bên không tham gia giao dịch tín dụng.
Do đó, để tránh tình trạng nêu trên và đảm bảo cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của bên đi vay và bên cho vay, dự thảo Nghị định đã đưa ra các điều kiện chặt chẽ hơn về tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu được thu giữ, ngoài các điều kiện theo quy định tại Luật số 96/2025/QH15.
Điểm đáng chú ý nhất là quy định tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu chỉ được thu giữ khi không phải là "nhà ở duy nhất" của người vay, cũng như không phải là "công cụ lao động chủ yếu hoặc duy nhất" mang lại nguồn thu nhập tối thiểu cho họ.
Để đảm bảo tính khả thi, dự thảo cũng đưa ra định nghĩa rõ ràng về hai khái niệm này. Theo đó, "nhà ở duy nhất" được hiểu là công trình xây dựng duy nhất thuộc quyền sở hữu của bên vay, nơi họ ở và sinh sống ổn định, lâu dài. Trong khi đó, "công cụ lao động chủ yếu hoặc duy nhất" là phương tiện lao động mang lại thu nhập chủ yếu hoặc duy nhất cho người vay, được xác định dựa trên mức lương tối thiểu vùng theo quy định của Chính phủ.
NHNN cho biết, quy định này được xây dựng trên cơ sở tham khảo kinh nghiệm quốc tế, khi hầu hết các nước đều đặt ra giới hạn đối với việc thu giữ tài sản gắn liền với nhu cầu sống tối thiểu của người dân. Thực tế cho thấy, nếu thu giữ nhà ở duy nhất, người vay và gia đình có thể rơi vào cảnh không còn nơi cư trú; hoặc nếu lấy đi công cụ lao động chủ yếu, họ sẽ mất khả năng tạo ra thu nhập để duy trì cuộc sống.
Với việc đưa vào dự thảo những giới hạn cụ thể, NHNN kỳ vọng quy định mới sẽ vừa đảm bảo quá trình xử lý nợ xấu minh bạch, hiệu quả, vừa không đẩy người vay vào tình cảnh "không nhà, không kế sinh nhai", qua đó góp phần tạo sự đồng thuận xã hội và bảo đảm công bằng trong quan hệ tín dụng.
Đề xuất nhân văn nhưng có nguy cơ vô hiệu hóa tài sản bảo đảm
Theo các chuyên gia, việc bổ sung quy định không thu giữ "nhà ở duy nhất" và "công cụ lao động duy nhất" là nhân văn, phù hợp với nguyên tắc bảo vệ tối thiểu quyền con người. Song quy định này cũng được đánh giá là tiềm ẩn nhiều thách thức cho cả bên đi vay lẫn bên cho vay.
Chia sẻ với Reatimes, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW nhận định, đây là một đề xuất mang tính nhân đạo, bởi nó đảm bảo quyền có chỗ ở của người dân và tránh việc đẩy người vay vào tình cảnh bần cùng. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng để thích ứng với quy định này, các tổ chức tín dụng có thể sẽ thắt chặt hơn trong khâu xét duyệt cho vay. Bởi ngoài mục tiêu lợi nhuận, ngân hàng luôn phải tính đến khả năng thu hồi vốn và năng lực trả nợ của khách hàng, do vậy quy trình thẩm định sẽ phức tạp và khắt khe hơn. Khi đó, những người chỉ có một căn nhà hoặc một công cụ lao động duy nhất sẽ có thể khó tiếp cận được vốn vay.
Một tình huống khác là khi người dân sở hữu căn nhà trị giá hàng trăm tỷ đồng nhưng chỉ muốn vay một phần nhỏ, chẳng hạn 20 tỷ đồng, thì ngân hàng cũng khó có cơ sở để cho vay vì không thể xử lý tài sản bảo đảm khi phát sinh nợ xấu.
Chưa kể trường hợp tại thời điểm vay, khách hàng có nhiều tài sản, nhưng đến khi xử lý nợ xấu thì chỉ còn lại một tài sản duy nhất. Điều này cũng sẽ khiến ngân hàng rơi vào thế khó. "Đây chính là những mặt trái của đề xuất mà chúng ta cần cân nhắc khi xây dựng Nghị định", luật sư Hà nhấn mạnh.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW.
Theo ông Hà, để dung hòa lợi ích của hai bên, giải pháp phù hợp là cần một cơ chế linh hoạt thay vì quy định tuyệt đối. Một trong những gợi ý là cho phép ngân hàng thu giữ tài sản duy nhất, công cụ lao động duy nhất nhưng kèm theo trách nhiệm đảm bảo chỗ ở thay thế tối thiểu cho người dân hoặc tạo điều kiện để họ có công cụ lao động khác. Cách tiếp cận này vừa giữ được tính nhân văn của chính sách, vừa tránh gây bế tắc cho hoạt động tín dụng và qua trình xử lý nợ xấu.
Đưa ra quan điểm về vấn đề này, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng cũng cho rằng, quy định không thu giữ tài sản đảm bảo là "nhà ở duy nhất" và "công cụ lao động duy nhất" là không phù hợp.
Theo ông, nếu ngân hàng không được phép thu giữ tài sản bảo đảm là ngôi nhà chính của khách hàng hoặc công cụ lao động duy nhất thì coi như vô hiệu hóa tài sản bảo đảm. Người vay đã dùng căn nhà để thế chấp, nhưng khi mất khả năng trả nợ ngân hàng lại không thể xử lý, điều này mâu thuẫn với hợp đồng thế chấp.
TS. Hiếu dẫn chứng thực tiễn tại Mỹ, ngân hàng hoàn toàn có quyền thu hồi tài sản bảo đảm, kể cả căn nhà chính, thông qua tòa án hoặc dựa trên hợp đồng thế chấp. Nếu khách hàng thấy quyền lợi bị ảnh hưởng, họ có thể khởi kiện và trong thời gian xét xử, ngân hàng không được phép thu giữ. Nhưng nếu không kiện, ngân hàng hoàn toàn có quyền thu hồi, kể cả nhà ở chính.
TS. Nguyễn Trí Hiếu"Người vay khi dùng căn nhà để thế chấp phải hiểu rõ rủi ro có thể bị tịch thu nếu không trả nợ. Nếu luật mặc định căn nhà chính không bị thu giữ, thì ngay từ đầu nó không còn là tài sản bảo đảm nữa. Đây là mâu thuẫn pháp lý, biến hợp đồng thế chấp thành vô nghĩa", ông Hiếu nhấn mạnh.
Theo ông, giải pháp hợp lý nên cho phép thu giữ tài sản duy nhất. Trong một số trường hợp, có thể thực hiện cơ chế qua tòa án. Tức là tòa có thể quyết định tạm hoãn hoặc hạn chế việc thu hồi, song không nên cấm tuyệt đối như dự thảo./.
