Nhìn thẳng vào chất lượng FDI bất động sản từ loạt sai phạm của Phú Mỹ Hưng

Xây lấn hơn 400ha so với quy hoạch

Mới đây, Thanh tra TP.HCM đã ban hành thông báo kết luận thanh tra về chấp hành quy định pháp luật trong công tác quản lý quy hoạch đô thị, quản lý đầu tư xây dựng và mời gọi đầu tư tại Ban Quản lý đầu tư và xây dựng Khu đô thị mới Nam Thành phố (BQL Nam Thành phố).

Trong đó, có nhiều nội dung vi phạm liên quan đến Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng (gọi tắt Công ty Phú Mỹ Hưng) - chủ đầu tư Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng.

Theo kết luận của Thanh tra TP.HCM, Công ty Phú Mỹ Hưng kéo dài thời gian thực hiện hoàn chỉnh đồ án quy hoạch và thời gian xây dựng theo quy hoạch đã được UBND TP.HCM giao nhiệm vụ tại quyết định số 380 ngày 23/1/1997, làm ảnh hưởng đến việc xác định diện tích đất (299ha) do Công ty Phú Mỹ Hưng khai thác, lập dự án đầu tư xây dựng và diện tích đất công trình công cộng thuộc TP.HCM quản lý (110ha).

Đối với phần diện tích 110ha, hiện Công ty Phú Mỹ Hưng đã bàn giao hơn 56,8ha, chưa bàn giao hơn 53,1ha và đang thực hiện duy tu, bảo dưỡng thường xuyên đến khi được tiếp nhận.

Tiếp đó, Công ty Phú Mỹ Hưng chưa thực hiện đầu tư xây dựng công trình kè hành lang bảo vệ sông, rạch được phê duyệt tại quyết định số 380, ảnh hưởng cảnh quan, ô nhiễm môi trường, thoát nước và an toàn giao thông thủy.

Cùng với đó, Công ty Phú Mỹ Hưng chưa đầu tư xây dựng công viên cây xanh theo quy hoạch được duyệt tại quyết định số 4987 ngày 8/10/2015 của UBND TP.HCM phê duyệt điều chỉnh cục bộ đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000 (quy hoạch phân khu) khu A; thực hiện quy hoạch, đầu tư xây dựng Khu A không đúng diện tích mà Thủ tướng Chính phủ đã giao, hiện đang sử dụng nhiều hơn thực tế tăng khoảng 400ha.

Đáng chú ý, Công ty Phú Mỹ Hưng không lập thủ tục xin giấy phép xây dựng trước khi thi công công trình Trường Quốc tế Nam Sài Gòn, lô CR8. Công trình Trường Quốc tế Nam Sài Gòn (khối nhà A3, A6) xây dựng không phép với quy mô diện tích lớn, tổng diện tích xây dựng không phép khoảng hơn 9.900m2 với kết cấu sàn bê tông cốt thép, cột bê tông cốt thép. Đến ngày 2/6/2023, Công ty Phú Mỹ Hưng mới được BQL Nam Thành phố cấp giấy phép xây dựng.

Bên cạnh đó, kết luận thanh tra còn chỉ ra Công ty Phú Mỹ Hưng triển khai 5 cụm đô thị A, B, C, D, E đến thời điểm hiện nay chủ yếu tập trung tại khu chức năng số 1 (khu A); còn lại các khu B, C, D, E (khu 8, 12, 16, 18) chưa triển khai lập quy hoạch vì chưa được bàn giao đất; chưa xây dựng hoàn chỉnh tuyến đường Nguyễn Văn Linh theo tiến độ Giấy phép đầu tư số 602/GP ngày 19/5/1993 vì các làn xe qua các Khu B, C, D, E chưa bàn giao đất.

Từ những vi phạm, tồn tại nêu trên, đối với các công trình không phép, sai phép, Thanh tra TP.HCM kiến nghị UBND TP.HCM chỉ đạo Sở Xây dựng kiểm tra, rà soát việc cấp giấy phép xây dựng số 03/GPXD-BQLKN ngày 2/6/2023 của BQL Nam Thành phố cấp cho Công ty Phú Mỹ Hưng xây dựng công trình thuộc dự án Trường Quốc tế Nam Sài Gòn. Trường hợp phát hiện có sai phạm đề xuất biện pháp xử lý theo quy định pháp luật.

Giao Công ty Phú Mỹ Hưng xây dựng hoàn thành tuyến đường Nguyễn Văn Linh bàn giao cho cơ quan quản lý Nhà nước theo tiến độ của Giấy phép đầu tư số 602/GP ngày 19/5/1993. Bàn giao đầy đủ diện tích đất công 110ha (khu A) cho TP.HCM quản lý theo cam kết tại giấy phép đầu tư số 602/GP ngày 19/5/1993.

FDI bất động sản: Được và mất?

Trước những sai phạm của chủ đầu tư Khu đô thị Phú Mỹ Hưng về tiến độ thi công, lấn chiếm diện tích, không đảm bảo quy hoạch… giới chuyên gia cho rằng, thực tế này không chỉ gây lãng phí nguồn lực đất đai nghiêm trọng, thất thoát ngân sách Nhà nước mà còn cho thấy việc thiếu trách nhiệm trong thực hiện cam kết của doanh nghiệp FDI. Điều này đặt ra nhiều yêu cầu về việc khẩn trương rà soát và nhận diện một cách rõ ràng được và mất khi thu hút dòng vốn này, đặc biệt là đối với lĩnh vực bất động sản.

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, đất đai là một nguồn lực quan trọng đối với thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. Bởi mọi sự phát triển đều phải khai thác từ đất, hoặc ít nhất có sự góp sức của tài nguyên đất. Đó cũng chính là lý do, rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài có đủ mọi nguồn lực để đầu tư phát triển các dự án như vốn, kinh nghiệm, con người… nhưng vẫn không thể triển khai chỉ vì quỹ đất hạn chế. Do đó, việc các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam không đảm bảo thực hiện dự án đúng tiến độ đang gây ra lãng phí nghiêm trọng tài nguyên đất của đất nước.

"Tiền có thể sinh ra từ đất nhưng cũng dễ bị chôn vùi vào đất nếu không biết khai thác đất đai một cách hiệu quả. Và các dự án FDI chậm triển khai là đang chôn vùi tiền vào đất, chôn vùi nguồn lực đất đai", GS. TSKH. Đặng Hùng Võ nói.

Bên cạnh bài toán lãng phí, chủ đầu tư nước ngoài chiếm dụng diện tích đất lớn sai quy định, không đảm bảo xây dựng đúng quy hoạch ban đầu như trường hợp Công ty Phú Mỹ Hưng còn cho thấy thái độ và trách nhiệm trong việc thực hiện các cam kết khi đầu tư của doanh nghiệp nước ngoài.

Theo GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, điều này đặt ra yêu cầu về việc cần thiết nhận diện những lợi và hại khi thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản. Chuyên gia cho rằng, đã đến lúc Việt Nam cần nghiêm túc nhìn lại hành trình gần 40 năm thu hút vốn đầu tư nước ngoài để có những đánh giá đúng về vai trò, đặc tính, ưu điểm, nhược điểm của dòng vốn FDI, đặc biệt là đối với lĩnh vực bất động sản.

Đặc biệt là cần gắn vốn FDI với tăng trưởng và phát triển chung của nền kinh tế Việt Nam, gắn lợi ích của nhà đầu tư nước ngoài với lợi ích của kinh tế Việt Nam chứ không thể tiếp tục chỉ ưu tiên các nhà đầu tư nước ngoài như trước. Lợi ích của kinh tế Việt Nam, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản Việt phải được đặt ra một cách tương xứng.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng, sau hơn 30 năm, không chỉ những cam kết ban đầu của chủ đầu tư Phú Mỹ Hưng vẫn chưa triển khai hoàn thiện, mà chủ đầu tư còn phát sinh thêm nhiều sai phạm khác dẫn đến nhiều hậu quả tiêu cực cho thị trường bất động sản và nền kinh tế Việt Nam. Thực tế này cho thấy bản chất 2 mặt của đồng tiền FDI - ngoài việc mang đến nhiều lợi ích thiết thực, đồng thời cũng tồn tại nhiều rủi ro.

Vì vậy, cần đánh giá lại đóng góp của Khu đô thị Phú Mỹ Hưng nói riêng và các dự án FDI trong lĩnh vực bất động sản nói chung. Phân tích rõ Việt Nam sẽ được gì và mất gì, được hay mất nhiều hơn để có các chính sách thu hút và sử dụng dòng vốn FDI phù hợp.

Nói về câu chuyện này, PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng, Viện Thương mại và Kinh tế quốc tế - Trường Đại học Kinh tế quốc dân nhìn nhận, đầu tư trực tiếp nước ngoài với thời hạn kéo dài hàng chục năm như trường hợp Khu đô thị Phú Mỹ Hưng có thể dẫn đến việc quy hoạch thường xuyên bị điều chỉnh, làm gia tăng sự bất ổn về giá đất. Bên cạnh đó, còn tạo ra sự mất cân đối trong đầu tư vào bất động sản, các dự án thường tập trung vào phân khúc thị trường cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp - đối tượng có nhu cầu thực sự về nhà ở - lại ít được quan tâm dẫn tới những người có thu nhập thấp vẫn khó tiếp cận với thị trường nhà ở.

Ngoài ra, môi trường cạnh tranh giữa doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước đang tồn tại chênh lệch lớn, khiến doanh nghiệp trong nước gặp nhiều khó khăn và rủi ro trong môi trường đầu tư. Theo đó, hình thức thu hút FDI trong lĩnh vực bất động sản cần được thực hiện thông qua sự hợp tác bình đẳng giữa doanh nghiệp nước ngoài và doanh nghiệp trong nước. Chỉ khi đó, doanh nghiệp Việt Nam mới có thể học hỏi và nâng cao kiến thức về kỹ thuật về xây dựng, kiến trúc cảnh quan, và cách thức phát triển khu đô thị theo tiêu chuẩn quốc tế…

"Trong bối cảnh các nhà đầu tư nước ngoài đang ngày càng quan tâm đến thị trường Việt Nam, cần có chiến lược hợp tác hiệu quả để tận dụng thế mạnh của nhà đầu tư nước ngoài mà không làm ảnh hưởng đến doanh nghiệp trong nước. Điều này đòi hỏi không tạo ra quá nhiều ưu đãi cho nhà đầu tư nước ngoài đến chất lượng giải ngân vốn kém, đồng thời đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật Việt Nam, đặc biệt là Luật Đầu tư và các quy định liên quan", PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng chia sẻ.

Còn theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, hiện nay Việt Nam nên đẩy mạnh thu hút các nhà đầu tư nước ngoài tham gia nhiều hơn vào lĩnh vực công nghệ cao thay vì bất động sản.

“Dù bất động sản là lĩnh vực có sức hấp dẫn lớn đối với các doanh nghiệp nước ngoài do lợi nhuận cao, song bất động sản Việt Nam hiện nay đã đủ lực để có thể tự phát triển. Thậm chí, các doanh nghiệp nội trong nước hiện đã đủ mạnh về kinh nghiệm để có thể phát triển các dự án tầm cỡ, từ khu đô thị đến các khu du lịch nghỉ dưỡng. Do đó, Việt Nam không nhất thiết cần phải có các nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, nếu như doanh nghiệp FDI không thực sự mang ngoại tệ vào Việt Nam", ông Hiếu nói.

Đặc biệt, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, phần lớn các doanh nghiệp FDI từ trước đến nay chủ yếu đầu tư vào các sản phẩm bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng. Điều này góp phần làm nóng thị trường, làm dư thừa nguồn cung ở phân khúc đó, tạo ra sự mất cân đối trên thị trường bất động sản Việt Nam.

“Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay cần nhất là các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, những dự án nhà ở giá rẻ vừa túi tiền phục vụ cho người có thu nhập thấp, trung bình. Ngoài ra, thị trường cần các dự án bất động sản công nghiệp quy mô lớn, quy hoạch bài bản, thu hút các doanh nghiệp công nghệ tiên tiến của thế giới. Nếu các doanh nghiệp FDI đổ vào những lĩnh vực này của bất động sản thì có thể ưu tiên, còn những phân khúc khác thì cần nghiêm túc cân nhắc lại”, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định.