N.H.O: Tạo đúng giá trị trong khả năng chi trả của khách hàng

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng đặt ra yêu cầu cao đối với chất lượng sản phẩm, khả năng thực hiện cam kết và giá trị sử dụng thực tế, bài toán của nhà phát triển không còn đơn thuần là tạo ra "sản phẩm tốt hơn". Với Công ty Cổ phần Nhà Quốc gia (N.H.O), cách tiếp cận này được thể hiện qua việc đặt trọng tâm vào thấu hiểu khách hàng; tổ chức các khâu từ thiết kế, thi công, kinh doanh, vận hành theo một tiến trình liên kết; đồng thời phối hợp chặt chẽ cùng đối tác để cùng hướng tới kết quả cuối cùng của dự án.

Chia sẻ với series GIÁ TRỊ DẪN DẮT, ông Park Seung Hoon – Phó Giám đốc Điều hành N.H.O nhấn mạnh sự thay đổi trong cách khách hàng nhìn nhận giá trị bất động sản và tư duy phát triển dự án của doanh nghiệp. Theo ông, giá trị của một dự án cần được đánh giá dựa trên khả năng hình thành một cộng đồng sống ổn định và duy trì giá trị trong dài hạn. 

- PV: Ông đánh giá như thế nào về những thay đổi của thị trường bất động sản, chính sách và nhu cầu của khách hàng trong thời gian gần đây ? Những thay đổi này đang tác động như thế nào đến N.H.O ?

Ông Park Seung Hoon: Theo tôi, thị trường bất động sản đang thay đổi đồng thời trên ba phương diện: khung pháp lý, điều kiện tài chính và cách khách hàng đánh giá giá trị của một bất động sản.

Việc các luật quan trọng liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 đã thiết lập một nền tảng pháp lý mới, hướng thị trường đến sự minh bạch, chuẩn hóa và trách nhiệm cao hơn.

Tuy nhiên, tôi cho rằng thay đổi đáng chú ý hơn nằm ở người mua. Sau nhiều chu kỳ biến động, khách hàng ngày càng thực tế và thận trọng hơn trong cách đánh giá một bất động sản. Giá bán hay kỳ vọng tăng giá không còn là những tiêu chí duy nhất. Pháp lý, chất lượng bàn giao, tổng chi phí sở hữu, khả năng vận hành, môi trường sống và giá trị sử dụng thực tế ngày càng có ảnh hưởng lớn hơn đến quyết định mua.

Điều này đặc biệt quan trọng khi giá nhà tại nhiều đô thị đang tăng nhanh hơn khả năng tích lũy của phần lớn người dân. Theo tôi, thách thức lớn của các nhà phát triển trong giai đoạn tới không đơn thuần là tạo ra sản phẩm tốt hơn, mà là tạo ra nhiều giá trị hơn trong một mức giá mà khách hàng có thể tiếp cận.

Theo nghĩa đó, thị trường đang dần chuyển từ cuộc chơi của việc "bán bất động sản" sang cuộc chơi của năng lực "phát triển bất động sản".

- PV: Trong bối cảnh đó, tư duy phát triển dự án của N.H.O đã thay đổi như thế nào để tạo đúng giá trị trong khả năng chi trả của khách hàng ?

Ông Park Seung Hoon: Sự chuyển dịch quan trọng nhất, theo chúng tôi là từ tư duy phát triển "sản phẩm tốt nhất có thể" sang "giá trị tốt nhất có thể trong khả năng chi trả của khách hàng".

Đây là một bài toán ngày càng khó khi chi phí đất đai, xây dựng, tài chính và các chi phí phát triển đều gia tăng, trong khi khả năng chi trả của phần lớn người mua nhà không thể tăng với cùng tốc độ.

Với N.H.O, chúng tôi bắt đầu từ việc hiểu con người và nơi họ sẽ sống. Họ là ai, khả năng tài chính như thế nào, cấu trúc gia đình ra sao, một ngày của họ diễn ra như thế nào; đồng thời, khu vực xung quanh đang thiếu điều gì và nhu cầu của cộng đồng có thể thay đổi ra sao trong tương lai.

Từ sự thấu hiểu đó, chúng tôi mới xác định cơ cấu sản phẩm, diện tích căn hộ, hệ thống tiện ích, tiêu chuẩn hoàn thiện, phương thức thanh toán và cả mô hình quản lý vận hành.

Nhưng có lẽ phần khó nhất của quá trình phát triển lại nằm ở những quyết định mà khách hàng ít khi nhìn thấy: liên tục tìm kiếm những giải pháp thiết kế, vật liệu, kỹ thuật và vận hành tốt hơn để kiểm soát chi phí mà không làm giảm những giá trị thực sự ảnh hưởng đến chất lượng sống.

Vì vậy, với chúng tôi, khả năng chi trả không có nghĩa là làm một sản phẩm rẻ hơn hay cắt giảm chất lượng. Điều quan trọng là hiểu khách hàng thực sự cần gì để đầu tư đúng vào những giá trị ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống, đồng thời tối ưu những chi phí không cần thiết.

 - PV: Nguyên tắc nào mà N.H.O luôn kiên định theo đuổi, dù có thể khác với cách tiếp cận phổ biến trên thị trường? 

Ông Park Seung Hoon: Nguyên tắc mà N.H.O luôn theo đuổi là phát triển bất động sản bắt đầu từ con người, vùng đất và cộng đồng, thay vì bắt đầu từ một hình ảnh sản phẩm đã được định sẵn.

Phát triển bất động sản bắt đầu từ con người, vùng đất và cộng đồng, thay vì bắt đầu từ một hình ảnh sản phẩm đã được định sẵn. Một công thức thành công tại thị trường này không thể được sao chép nguyên vẹn sang thị trường khác.

Một dự án không tồn tại độc lập. Dự án hình thành trên một vùng đất có lịch sử, khí hậu, văn hóa và cộng đồng riêng. Người dân cũng không chỉ mua một diện tích xây dựng, mà đang lựa chọn nơi gia đình sẽ sinh sống và phát triển trong nhiều năm.

Vì vậy, chúng tôi không cho rằng một công thức thành công tại thị trường này có thể được sao chép nguyên vẹn sang thị trường khác. Doanh nghiệp cần dành thời gian tìm hiểu vùng đất, quan sát đời sống địa phương và lắng nghe nhu cầu thực tế trước khi quyết định phát triển sản phẩm.

Cách tiếp cận này đôi khi cần nhiều thời gian hơn trong giai đoạn chuẩn bị, nhưng giúp dự án có bản sắc rõ ràng, phù hợp với thị trường và hạn chế những điều chỉnh tốn kém về sau.

Chúng tôi tin tưởng vào lựa chọn đó bởi giá trị lâu dài của bất động sản không chỉ được quyết định bởi công trình, mà còn bởi mối quan hệ giữa công trình với con người và môi trường xung quanh.

- PV:  Sự chuyển dịch theo thị trường bất động sản được N.H.O thể hiện rõ nhất qua những định hướng chiến lược nào ?

Ông Park Seung Hoon: Sự chuyển dịch này được N.H.O cụ thể hóa qua 4 định hướng chính.

Trước hết, N.H.O tập trung phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả thực tế của từng thị trường. Mỗi địa phương có cấu trúc kinh tế, văn hóa, dân cư và nhu cầu nhà ở khác nhau. Vì vậy, chúng tôi không áp dụng một mô hình sản phẩm giống nhau cho tất cả các dự án.

Thứ hai, hoạt động thiết kế, thi công, kinh doanh và quản lý vận hành được kết nối ngay từ giai đoạn đầu. Đơn vị vận hành cần tham gia đóng góp ý kiến khi dự án còn ở giai đoạn thiết kế, bởi nhiều quyết định về vật liệu, giao thông nội khu, hệ thống kỹ thuật hay bố trí tiện ích sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí và chất lượng vận hành sau này.

Thứ ba, chúng tôi ưu tiên những tiện ích có khả năng được sử dụng thường xuyên thay vì tạo ra một danh mục tiện ích lớn nhưng thiếu tính thực tế. Giá trị của tiện ích không nằm ở số lượng, mà nằm ở mức độ tiện ích đó hỗ trợ đời sống hằng ngày và tạo ra sự kết nối giữa cư dân.

Thứ tư, N.H.O duy trì nguyên tắc tôn trọng đặc điểm của từng vùng đất. Kiến trúc, cảnh quan và không gian cộng đồng cần có sự liên hệ với khí hậu, văn hóa và nhịp sống địa phương.

 - PV: Dự án tiêu biểu nào của N.H.O phản ánh rõ cách tiếp cận đó? Thị trường, khách hàng hoặc các đối tác đã phản hồi như thế nào, thưa ông ?

Ông Park Seung Hoon: Gem Park tại Hải Phòng là một dự án thể hiện khá rõ cách tiếp cận này của N.H.O.

Khi phát triển Gem Park, chúng tôi không bắt đầu bằng câu hỏi dự án cần có bao nhiêu tiện ích, mà đặt câu hỏi cư dân sẽ sinh hoạt như thế nào trong một ngày và những không gian nào thực sự cần thiết đối với từng nhóm tuổi.

Từ đó, các khu vực cảnh quan, sân thể thao, khu vui chơi trẻ em, không gian làm việc, thư giãn và sinh hoạt cộng đồng được tổ chức thành một hệ thống trải nghiệm sống thống nhất, thay vì tồn tại như những hạng mục riêng lẻ. Mục tiêu là để trẻ em, người trẻ, các gia đình và người lớn tuổi đều có thể tìm thấy không gian phù hợp với nhu cầu của mình.

Gem Park cũng có sự tham gia sớm của các bộ phận thiết kế, quản lý dự án, thi công, marketing, kinh doanh và vận hành. Điều này giúp sản phẩm vừa phù hợp với nhu cầu thị trường, vừa tính đến độ bền, khả năng bảo trì và trải nghiệm sau bàn giao.

Qua quá trình tiếp xúc với khách hàng, chúng tôi nhận thấy mối quan tâm đang chuyển rõ từ những thông tin mang tính quảng bá sang các giá trị có thể kiểm chứng như tiến độ, chất lượng xây dựng, khả năng kết nối, mức độ hữu dụng của tiện ích và phương án vận hành.

- PV: Vậy thưa ông, điều gì tạo nên lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn tới ?

Ông Park Seung Hoon: Lợi thế cạnh tranh trong giai đoạn tới sẽ không nằm ở một sản phẩm đơn lẻ, mà nằm ở năng lực của cả hệ thống phát triển dự án.

Đầu tiên là năng lực hiểu khách hàng, biết rõ khách hàng mục tiêu, lối sống của họ, nhu cầu của họ. Với chúng tôi, sản phẩm tốt không nhất thiết là sản phẩm có nhiều tính năng nhất, mà là sản phẩm giải quyết đúng nhu cầu với mức chi phí mà tệp khách ở thị trường đó có thể chi trả.

Năng lực thứ hai là khả năng tích hợp. Thiết kế, thi công, kinh doanh và vận hành không thể hoạt động như những bộ phận tách rời. Một giải pháp giúp giảm chi phí xây dựng nhưng làm tăng chi phí bảo trì trong nhiều năm sau chưa chắc là một giải pháp hiệu quả.

Năng lực thứ ba là khả năng thực hiện cam kết. Trong bất động sản, niềm tin không được tạo ra bởi một chiến dịch truyền thông, mà được tích lũy từ pháp lý, tiến độ, chất lượng bàn giao và cách doanh nghiệp xử lý những vấn đề phát sinh.

N.H.O đang tập trung củng cố hệ thống quản trị dự án, năng lực nghiên cứu khách hàng, kiểm soát thiết kế và chất lượng xây dựng, đồng thời xây dựng quan hệ hợp tác dài hạn với các đơn vị tư vấn, nhà thầu và vận hành. Chúng tôi tin rằng chất lượng ổn định chỉ có thể được tạo ra bởi một hệ thống ổn định.

- PV: Theo ông, để đáp ứng tốt hơn yêu cầu ngày càng cao của thị trường, tư duy phát triển dự án cần thay đổi như thế nào để phát huy tốt hơn năng lực của các chủ thể trong chuỗi giá trị bất động sản?

Ông Park Seung Hoon: Các chủ thể trong chuỗi giá trị cần chuyển từ mô hình "hoàn thành phần việc" sang mô hình "cùng chịu trách nhiệm đối với kết quả cuối cùng".

Theo chúng tôi, các đơn vị tư vấn, thiết kế, thi công, nhà cung cấp giải pháp, marketing, kinh doanh và quản lý vận hành cần được tham gia từ sớm. Các bên cần cùng thống nhất về khách hàng mục tiêu, chi phí đầu tư, chất lượng, tiến độ, khả năng bảo trì và chi phí vận hành.

Nhà phát triển giữ vai trò điều phối, nhưng không nên chỉ giao việc một chiều. Doanh nghiệp cần tạo cơ chế để các phòng ban và đối tác phản biện lẫn nhau, chia sẻ dữ liệu và đề xuất giải pháp trên cùng một mục tiêu.

Khi các bên cùng chịu trách nhiệm với trải nghiệm cuối cùng của khách hàng, năng lực của toàn bộ chuỗi giá trị mới được phát huy đầy đủ.

- PV: Dưới góc nhìn của một nhà phát triển bất động sản, ông nhận thấy những quan điểm hoặc cách tiếp cận nào trên thị trường cần được nhìn nhận đầy đủ hơn trong bối cảnh hiện nay? 

Ông Park Seung Hoon: Theo tôi, thị trường cần nhìn nhận đầy đủ hơn về cách đánh giá sự thành công của một dự án.

Tốc độ bán hàng là một chỉ số quan trọng. Tuy nhiên một dự án bán nhanh chưa chắc đã tạo ra giá trị bền vững nếu sau khi bàn giao có ít cư dân về ở, tiện ích không được sử dụng hiệu quả hoặc chất lượng vận hành không đáp ứng kỳ vọng.

Vì vậy, bên cạnh số lượng sản phẩm đã bán, thị trường cần quan tâm nhiều hơn đến số lượng căn hộ thực sự sáng đèn, mức độ sử dụng tiện ích, sự hài lòng của cư dân, chất lượng dịch vụ vận hành và khả năng duy trì giá trị của dự án theo thời gian.

Đối với chúng tôi, một dự án chỉ thực sự hoàn thành khi đã hình thành được một cộng đồng sống ổn định. Thị trường phát triển bền vững cần chuyển từ câu hỏi "dự án đã bán được bao nhiêu" sang "dự án này tỷ lệ căn hộ sáng đèn là bao nhiêu và mức độ hài lòng của cư dân sau khi đưa vào sử dụng".

- PV: Nhìn về 5 - 10 năm tới, theo ông, những giá trị nào sẽ định hình lợi thế cạnh tranh của các nhà phát triển bất động sản?

Ông Park Seung Hoon: Trong 5 - 10 năm tới, tôi cho rằng cuộc cạnh tranh của thị trường sẽ được định hình bởi bốn giá trị chính: khả năng chi trả, niềm tin, chất lượng sống và khả năng thích ứng.

Khả năng chi trả sẽ không chỉ được nhìn qua giá bán ban đầu, mà qua tổng chi phí sở hữu, bao gồm phương thức tài chính, chi phí bảo trì, năng lượng và vận hành trong suốt quá trình sử dụng.

Niềm tin sẽ trở thành một tài sản ngày càng quan trọng của nhà phát triển. Giá trị này được tích lũy qua lịch sử thực hiện cam kết, sự minh bạch, chất lượng công trình và cách doanh nghiệp đồng hành với khách hàng sau bàn giao.

Chất lượng sống cũng sẽ được đánh giá thực tế hơn. Không gian xanh, tiện ích, công nghệ và thiết kế chỉ có ý nghĩa khi được sử dụng, duy trì và vận hành hiệu quả.

Cuối cùng là khả năng thích ứng trước biến đổi khí hậu, thay đổi nhân khẩu học, công nghệ và lối sống. Một dự án có vòng đời hàng chục năm cần đủ linh hoạt để đáp ứng những nhu cầu có thể chưa xuất hiện tại thời điểm thiết kế.

Để chuẩn bị cho giai đoạn này, N.H.O đang tiếp tục đầu tư vào nghiên cứu khách hàng, quản trị dữ liệu, tiêu chuẩn thiết kế và xây dựng, năng lực vận hành và hệ sinh thái đối tác dài hạn. Mục tiêu của chúng tôi không chỉ là phát triển thêm dự án, mà là xây dựng một hệ thống có khả năng tạo ra chất lượng ổn định và duy trì giá trị cho cư dân trong dài hạn.

- PV: Xin cảm ơn ông Park Seung Hoon - Phó Giám đốc Điều hành N.H.O đã dành thời gian chia sẻ những góc nhìn đầy thực tiễn và tâm huyết với series GIÁ TRỊ DẪN DẮT. Những định hướng về việc thị trường đang chuyển từ "bán bất động sản" sang "phát triển bất động sản" cho thấy cách N.H.O tiếp cận bài toán nhà ở trong giai đoạn mới: đặt con người, vùng đất và cộng đồng làm điểm xuất phát. Từ đó, nhà phát triển bất động sản thiết kế sản phẩm bám sát nhu cầu và khả năng chi trả của khách hàng, đồng thời bảo đảm chất lượng xuyên suốt vòng đời dự án, từ thiết kế, thi công đến bàn giao và quản lý vận hành.

Ở N.H.O, "giá trị" được thể hiện bằng những yếu tố có thể kiểm chứng sau khi cư dân về ở, đó là tiến độ, chất lượng xây dựng, tính hữu dụng của tiện ích, kế hoạch vận hành và mức độ hài lòng của cộng đồng. N.H.O còn tạo sự khác biệt trên thị trường nhờ chiến lược tập trung phát triển nhà ở chất lượng cao với giá cả hợp lý, phục vụ trực tiếp các gia đình trẻ và người có thu nhập trung bình. Bên cạnh đó, N.H.O chú trọng giá trị bền vững và giá trị sử dụng thực tế, đặt trọng tâm vào tỷ lệ cư dân dọn về sinh sống và chất lượng dịch vụ vận hành dài hạn, thay vì chỉ tập trung vào giai đoạn mở bán.

Những chia sẻ của lãnh đạo N.H.O sẽ đóng góp thêm góc nhìn hữu ích cho cộng đồng doanh nghiệp và người mua nhà trong chặng đường sắp tới./.