Những "ẩn số" nào đẩy giá nhà lên cao?

Giá nhà vẫn "leo thang"

Thị trường bất động sản quý II/2025 tiếp tục chứng kiến giá căn hộ neo ở mức cao, thậm chí có xu hướng tăng tại các thành phố lớn. Theo báo cáo từ Avison Young Việt Nam, mặt bằng giá sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận mức tăng đáng kể.

Cụ thể, tại Hà Nội, các dự án cao cấp, dù đang dịch chuyển ra xa trung tâm cũng vẫn duy trì mức giá cao với mức giá tiệm cận khu trung tâm từ 79,9 - 100,5 triệu đồng/m2. Điều này kéo mặt bằng giá sơ cấp trung bình toàn thị trường lên ngưỡng 80,9 - 130,5 triệu đồng/m2.

Tương tự, TP.HCM, mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục tăng, 4 - 6% với dự án mới và 2 - 4% với dự án hiện hữu. Giáp ranh TP.HCM, mức giá sơ cấp phổ biến trong khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2. Giá bán sơ cấp trung bình của bất động sản khu vực Bình Dương cũ đã tăng đáng kể so với giai đoạn 2018 - 2020 và đang có xu hướng tăng nhanh.

Báo cáo từ Savills củng cố thêm bức tranh về thị trường đang tăng nhiệt. Trong quý II/2025, có 7.000 căn hộ mới được mở bán và 5.200 giao dịch thành công, đều tăng so với cùng kỳ năm trước. Lũy kế 6 tháng đầu năm, thị trường đón nhận 14.900 căn hộ mới và 13.100 giao dịch, cho thấy sức hấp thụ của thị trường vẫn khá tốt. Đáng chú ý, giá sơ cấp trung bình đạt 91 triệu đồng/m2, tăng ấn tượng 16% theo quý và 40% theo năm.

Đặc biệt, đơn vị này cho biết, tại Hà Nội, hiện có nhiều dự án nằm ở vị trí đắc địa, do các chủ đầu tư uy tín phát triển, khiến giá thành sản phẩm bị đẩy lên cao. Mức giá từ 100 triệu đồng/m2 đã trở nên phổ biến. Trong quý III/2025, dự kiến sẽ có thêm nhiều dự án mới tại những khu vực đẹp được tung ra thị trường, với mức giá chủ yếu từ trên 100 triệu đồng/m2. Vì vậy, trong ngắn hạn, khó có khả năng giảm mặt bằng giá trung bình căn hộ. Điều này đặt ra câu hỏi lớn về khả năng tiếp cận nhà ở của số đông người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình, khi giá tiền của sản phẩm dường như đang ngày càng cách xa túi tiền của họ.

Ngoài ra, theo dữ liệu của CBRE, tính chung 6 tháng qua, tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới đạt hơn 10.760 căn, mức giá mở bán trong nửa đầu năm cao thứ hai trong vòng 5 năm trở lại đây, chỉ sau nửa đầu năm 2024.

Tuy nhiên, toàn bộ các dự án mở bán trong quý vừa qua đều thuộc phân khúc cao cấp trở lên. Giá bán sơ cấp trung bình tại thời điểm cuối quý II đạt khoảng 79 triệu đồng/m2. Mức giá đã tăng 6% theo quý và 33% so với cùng kỳ năm trước.

Đơn vị này cho biết nhiều dự án ở một số khu vực như Hà Đông, Hoàng Mai trước đây vốn có mức giá phổ biến 40 - 50 triệu đồng/m2 thì hiện đã ghi nhận các dự án mới chào bán trên 70 triệu đồng/m2.

Đối với thị trường chung cư thứ cấp, giá bán có xu hướng ổn định hơn, với mức trung bình toàn thị trường đạt 50 triệu đồng/m2, tăng nhẹ 1% theo quý và 15% theo năm.

Cũng liên quan đến câu chuyện giá, Viện Nghiên cứu Tài chính - Bất động sản thuộc Dat Xanh Services dự báo đưa ra 3 kịch bản giá nhà trong 6 tháng cuối năm nay.

Ở kịch bản lý tưởng, thị trường bất động sản sẽ chứng kiến nguồn cung tăng 40 - 50%. Giá bán dự kiến tăng 15 - 25%. Lãi suất thả nổi sẽ duy trì ở mức thấp hơn khoảng 9 - 11%. Tỷ lệ hấp thụ dự kiến đạt mức cao, từ 40 - 50%.

Với kịch bản kỳ vọng, là kịch bản được đánh giá có khả năng xảy ra cao nhất, nguồn cung dự kiến tăng từ 30 - 40%. Giá bán có thể tăng 10 - 15%. Lãi suất thả nổi được ở mức 10 - 12%. Tỷ lệ hấp thụ kỳ vọng đạt 35 - 40%.

Trong trường hợp thị trường đối mặt với nhiều khó khăn (ở kịch bản thách thức), nguồn cung có thể chỉ tăng 20 - 30%. Giá bán dự kiến tăng 5 - 10%. Lãi suất thả nổi có thể nhích lên mức 11 - 13%. Tỷ lệ hấp thụ trong kịch bản này sẽ thấp nhất, dao động 30 - 35%.

Có thể thấy dù ở bất kỳ kịch bản nào, từ thuận lợi nhất đến khó khăn nhất, xu hướng chung của giá nhà vẫn là tăng. Sự tăng giá liên tục, dù là tín hiệu tốt cho các nhà đầu tư và người sở hữu bất động sản nhưng lại tạo áp lực lớn lên khả năng tiếp cận nhà ở của số đông người dân.

4 nguyên nhân chính khiến giá nhà tăng cao

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) mới đây cho hay, dù nguồn cung cải thiện rõ rệt, giá nhà vẫn giữ ở mức cao. VARS lý giải hiện tượng này bắt nguồn từ 4 nguyên nhân chính.

Thứ nhất, nguồn cung chưa đáp ứng được nhu cầu thực, đặc biệt thiếu sản phẩm giá vừa túi tiền. Hơn 72% nguồn cung quý II đến từ các chủ đầu tư lớn, tập trung vào phân khúc cao cấp.

Thứ hai, chi phí đầu vào tăng cao, nhất là chi phí đất, đóng vai trò then chốt trong việc hình thành giá bán.

Thứ ba, tâm lý đầu cơ, kỳ vọng tăng giá vẫn phổ biến, đặc biệt tại các khu vực có thông tin quy hoạch hoặc liên quan tới các đại dự án.

Thứ tư, tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa nhanh tiếp tục đẩy nhu cầu lên cao, gián tiếp đẩy giá bất động sản đi lên.

VARS cảnh báo, thực trạng giá nhà cao đang khiến nhóm thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Về lâu dài, điều này có thể gây mất cân đối trong thị trường và tạo áp lực cho công tác quản lý nhà nước.

Đáng lưu ý, việc sử dụng dữ liệu giao dịch trong thời kỳ "sốt" làm cơ sở xác định giá đất có thể gây sai lệch trong định giá, ảnh hưởng đến thu ngân sách, đền bù, tính thuế và tạo nguy cơ bong bóng bất động sản nếu không được kiểm soát chặt chẽ.

Nhìn về nửa cuối năm 2025, VARS cho rằng nguồn cung có thể tiếp tục được cải thiện khi nhiều dự án nhà ở thương mại triển khai theo hướng thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất và định giá đất để tính tiền sử dụng đất.

Khu vực miền Nam được kỳ vọng sẽ thu hẹp khoảng cách nguồn cung với miền Bắc nếu tiến độ các dự án hiện tại được đảm bảo. Thị trường cũng sẽ ghi nhận sự trở lại của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn, dù xu hướng phân hóa giữa các chủ đầu tư vẫn tiếp diễn.

Tuy nhiên, tình trạng lệch pha cung - cầu dự báo chưa thể cải thiện rõ rệt. Chi phí phát triển dự án - đặc biệt là tiền sử dụng đất và đầu tư hạ tầng - tiếp tục ở mức cao khiến giá bán khó giảm. Điều này có thể khiến tốc độ hấp thụ chậm lại tại các đô thị lớn, nơi người mua ngày càng "kén chọn" hơn với các sản phẩm hạng sang chiếm ưu thế.

TS. Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM và Hà Nội tăng trung bình 4-8% trong 6 tháng đầu năm 2025. Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là sự gia tăng của chi phí nguyên vật liệu xây dựng.

Ông Lượng phân tích, giá vật liệu xây dựng tăng cao đang tạo áp lực đáng kể lên tổng chi phí xây dựng công trình, từ đó đẩy mặt bằng giá nhà ở và các sản phẩm bất động sản mới lên cao. Tuy nhiên, mức độ tác động của yếu tố này không đồng đều mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như chủng loại vật liệu, mức độ phụ thuộc vào nguồn cung nhập khẩu và năng lực sản xuất của các doanh nghiệp trong nước.

Ở góc nhìn khác, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng khi thủ tục pháp lý rườm rà, một dự án mất từ 3 đến 5 năm chỉ để hoàn tất các thủ tục, trong đó riêng việc phê duyệt quy hoạch chi tiết và giao đất đã có thể kéo dài hơn một năm. Việc này buộc doanh nghiệp phải "treo vốn" trong thời gian dài mà chưa thể triển khai, khiến chi phí tài chính tăng vọt, đặc biệt với mức lãi suất vay vốn 10 - 12%/năm như thời gian qua.

Ngoài các chi phí liên quan đến đất đai và xây dựng, TS. Hiển cho rằng, giá bán một căn hộ còn bao gồm hàng loạt thuế, phí, và lệ phí khác. Người mua nhà phải chi thêm từ 8 - 15% giá trị hợp đồng cho các khoản như thuế VAT (10%), lệ phí trước bạ (0,5%), chi phí bảo trì (2%), phí công chứng, thẩm định hồ sơ...  Đối với doanh nghiệp, bên cạnh thuế VAT, họ còn phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, phí sử dụng hạ tầng, phí bảo vệ môi trường, và các chi phí nghĩa vụ tài chính về đất đai. Tất cả những khoản này đều được tính vào giá thành sản phẩm cuối cùng khiến cho giá nhà liên tục tăng cao.

Ngoài ra, TS. Hiển cũng cho rằng giá nhà đất bị đẩy lên quá cao một phần đến từ giới đầu cơ, gom hàng chờ tăng giá. Để hạn chế tình trạng này, ông đề xuất áp dụng thuế lũy tiến với người sở hữu nhiều bất động sản và đánh thuế cao với các giao dịch chuyển nhượng trong thời gian ngắn.

“Một người sở hữu 5 - 10 căn nhà nhưng không khai thác sử dụng thì cần đánh thuế cao để giải phóng tài sản cho thị trường”, TS. Hiển nói.

Để hạ nhiệt giá nhà và tái cân bằng cơ cấu giá bất động sản trên thị trường, các chuyên gia đồng quan điểm rằng cần cắt giảm thủ tục hành chính, tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt cần có cơ chế ưu đãi thuế phí đặc biệt cho các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Điều này sẽ giúp giảm gánh nặng chi phí cho doanh nghiệp, từ đó góp phần mang lại những căn nhà có giá cả phải chăng hơn cho người dân./.