Nguồn cung tăng nhưng giá không giảm
Sau thời gian dài "án binh bất động", thị trường bất động sản cả hai miền Nam - Bắc đang dần khởi sắc trở lại với làn sóng bung hàng mạnh mẽ từ các chủ đầu tư.
Tại TP.HCM và các tỉnh lân cận, không khí bán hàng sôi động với loạt sự kiện mở bán, ký kết hợp tác phân phối, kick-off dự án mới diễn ra liên tục. Nhiều dự án từng "ngủ đông" cũng được tái kích hoạt, phản ánh kỳ vọng phục hồi của thị trường địa ốc.
Đơn cử, Kiến Á Group đang chuẩn bị mở bán 200 căn hộ thuộc giai đoạn cuối của dự án CitiGrand (TP. Thủ Đức), đồng thời xúc tiến giai đoạn 3 của khu đô thị Lavila (Nhà Bè) với quy mô 800 căn hộ. Vạn Xuân Group cũng đã ra mắt dự án Happy One Sora (TP. Thủ Đức) với 507 căn hộ, trong khi Sơn Kim Land tung ra hơn 200 căn hộ cao cấp tại The 9 Stellar (TP. Thủ Đức).
Không nằm ngoài cuộc đua, các "ông lớn" như Gamuda Land và Masterise Homes đang rục rịch mở bán tiếp rổ hàng tại Eaton Park, Masteri Centre Point, còn Bcons kết hợp với Tân Đông Hiệp đưa ra thị trường dự án Bcons Solary (TP. Dĩ An, Bình Dương) với gần 2.700 sản phẩm.
Theo báo cáo từ DKRA Group, nguồn cung mới tại thị trường phía Nam đang ghi nhận đà tăng mạnh. Dự kiến trong quý II/2025, thị trường có thể đón nhận từ 3.000 - 4.000 căn hộ và khoảng 1.500 căn nhà liền thổ. Trong đó, TP.HCM tiếp tục giữ vai trò trung tâm dẫn dắt nguồn cung.
Không chỉ phía Nam, khu vực phía Bắc cũng chứng kiến sự trở lại mạnh mẽ của các chủ đầu tư lớn, đặc biệt là sự tái xuất của hai "đại gia" một thời: FLC và Tân Hoàng Minh.
Đầu tháng 6/2025, tại Quảng trường FLC Premier Parc (TP. Hà Nội), Tập đoàn FLC chính thức khởi động lại dự án Hausman Premium Residences. Sự kiện ra quân hoành tráng cùng chiến lược bán hàng hấp dẫn cho thấy quyết tâm "làm lại từ đầu" của FLC.
Với Tân Hoàng Minh, sau gần 3 năm "đóng băng", tập đoàn này cũng đang tái cấu trúc toàn diện để trở lại thị trường. Năm 2025, doanh nghiệp liên tục đề xuất các dự án quy mô lớn như khu du lịch sinh thái Bàu Sen (Quảng Bình) có tổng vốn đầu tư 15.000 tỷ đồng trên diện tích 1.655ha, hay dự án Greenera Southmark (TP. Hà Nội). Đến tháng 6, Chủ tịch Đỗ Anh Dũng còn trực tiếp làm việc với lãnh đạo tỉnh Lâm Đồng để đề xuất triển khai khu đô thị thông minh tại TP. Đà Lạt với quy mô lên tới 4.320ha.
Nguồn cung rõ ràng đã có những chuyển biến tích cực cả về quy mô lẫn tốc độ triển khai trong những tháng đầu năm 2025. Thị trường bất động sản rõ ràng đang bước vào một chu kỳ bung hàng mới. Tuy nhiên, nghịch lý là nguồn cung tăng nhưng giá nhà vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.
Theo báo cáo của CBRE, trong quý I/2025, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt trung bình 75 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và các khoản ưu đãi), tăng 34% so với cùng kỳ năm trước và 3% so với quý liền kề. Ở phân khúc thấp tầng, mức giá tại Thủ đô rơi vào khoảng 226 triệu đồng/m2, tăng lần lượt 3% theo quý và 17% theo năm.
Tại TP.HCM, giá căn hộ sơ cấp cũng ghi nhận xu hướng đi lên, đạt trung bình 77 triệu đồng/m2. Đặc biệt, một số dự án tại khu vực trung tâm đã xác lập mức giá kỷ lục trên 500 triệu đồng/m2, mức cao chưa từng có trên thị trường bất động sản nhà ở tại Việt Nam.
Số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, so với quý I/2019, giá bán bình quân quý I/2025 tại TP. Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM tăng lần lượt là 77,6%, 58,6% và 35%.
Nguồn cung tăng nhưng giá nhà không giảm. (Ảnh minh hoạ)
Giai đoạn 2023 - 2024, việc giá nhà leo thang từng được lý giải bởi chênh lệch cung - cầu khi nguồn cung bị nghẽn, hàng loạt dự án chậm triển khai hoặc "đắp chiếu" do thị trường suy giảm. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, khi thị trường đã có dấu hiệu hồi phục, nguồn cung dần dồi dào trở lại, câu hỏi lớn đặt ra là: Vì sao giá nhà vẫn không giảm? Phải chăng, cung - cầu không còn là yếu tố then chốt quyết định giá bán?
Cung - cầu không còn là yếu tố then chốt quyết định giá bán?
Theo quan điểm của nhiều chuyên gia, yếu tố cung - cầu không còn là lý do duy nhất quyết định đến giá bán bất động sản. Cụ thể, chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, mặt bằng giá hiện nay bị đẩy lên chủ yếu bởi áp lực chi phí, đặc biệt là giá đất đầu vào tăng mạnh trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm và bảng giá đất mới tăng cao. Do đó, nhiều doanh nghiệp đang hướng đến các dự án cao cấp để đảm bảo biên lợi nhuận, góp phần khiến giá trung bình toàn thị trường bị kéo lên.
Nói về vấn đề này, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV đồng tình, có nhiều yếu tố đang chi phối khiến giá nhà khó giảm, trong đó trước hết phải kể đến những vướng mắc pháp lý kéo dài cùng tâm lý sợ trách nhiệm trong khâu phê duyệt dự án đã khiến nguồn cung có cải thiện nhưng chưa đáng kể. Dù nhiều chủ đầu tư muốn đưa dự án ra thị trường, nhưng quá trình xin cấp phép, hoàn thiện thủ tục lại mất nhiều thời gian, làm mất cơ hội hạ giá nhờ tăng sản lượng cung ứng.
Bên cạnh đó, chi phí đầu vào tăng mạnh là nguyên nhân không thể bỏ qua. Theo TS. Cấn Văn Lực, giá tiền sử dụng đất, chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, lãi vay ngân hàng, vật liệu xây dựng và nhân công đều leo thang, buộc các doanh nghiệp phải tính toán lại giá bán để duy trì hiệu quả tài chính. Đây là một vòng xoáy mà trong đó người mua cuối cùng chính là bên chịu thiệt khi phải gánh chi phí.
Một yếu tố đáng chú ý nữa là cơ cấu nguồn cung bất hợp lý. Trên thị trường hiện nay, các chủ đầu tư dường như chỉ chạy theo các dự án trung và cao cấp, trong khi đó nguồn cung nhà ở thương mại vừa túi tiền và nhà ở xã hội lại chưa được quan tâm nhiều, dẫn đến khan hiếm. Điều này khiến mặt bằng giá bình quân bị đội lên, đồng thời đẩy nhóm khách hàng có nhu cầu thực ra khỏi thị trường.
TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV.
"Ngoài ra, không thể không nhắc đến tình trạng "thổi giá", "làm giá", "té nước theo mưa" còn diễn ra ở nhiều nơi. Từ các cuộc đấu giá đất với mức giá không phản ánh đúng giá trị thực, đến hiện tượng "cò" đẩy giá nhà ở xã hội, tất cả đều tạo nên những mặt bằng giá ảo, làm nhiễu loạn thị trường. Trong khi đó, tâm lý đầu tư ngắn hạn và đầu cơ vẫn rất phổ biến", TS. Cấn Văn Lực nhìn nhận.
Dẫn kết quả khảo sát do Batdongsan.com.vn thực hiện năm 2024, chuyên gia cho biết, có tới 86% người mua bất động sản chỉ nắm giữ tài sản dưới 1 năm, phản ánh rõ xu hướng "lướt sóng" thay vì mua để ở. Tình trạng này không chỉ làm méo mó thị trường mà còn đẩy giá lên nhanh chóng theo kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn.
Nguyên nhân cuối cùng, theo chuyên gia là chính sách thuế chưa đủ sức điều tiết cũng góp phần khiến bất động sản trở thành kênh tích trữ tài sản lâu dài và hấp dẫn. Trong khi thuế chuyển nhượng và thuế cho thuê vẫn còn thấp, thì Việt Nam vẫn chưa áp dụng thuế tài sản đối với bất động sản. Việc thiếu công cụ tài chính để kiểm soát đầu cơ đã khiến dòng tiền tiếp tục đổ vào địa ốc, bất chấp nhu cầu thực không theo kịp.
Rõ ràng, mặt bằng giá nhà ở hiện nay không đơn thuần là hệ quả của cung - cầu, mà là sự kết hợp của nhiều yếu tố phức tạp: Từ chi phí đầu vào, rủi ro pháp lý, chiến lược kinh doanh của các chủ đầu tư, cho đến tâm lý thị trường và sự thiếu vắng các công cụ điều tiết. Trong bối cảnh đó, nếu chỉ trông chờ vào việc nguồn cung được cải thiện để kéo giá nhà giảm sẽ là không đủ.
Để đưa thị trường bất động sản trở lại với giá trị thực và tiệm cận hơn với khả năng chi trả của đại đa số người dân, các chuyên gia cho rằng cần một hệ thống giải pháp đồng bộ. Trước hết, đẩy nhanh tiến trình pháp lý, tháo gỡ điểm nghẽn cấp phép dự án là ưu tiên hàng đầu để khơi thông nguồn cung thực chất, đặc biệt ở phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp lý.
Song song đó, cơ cấu lại danh mục phát triển, khuyến khích doanh nghiệp tham gia phân khúc nhà ở vừa túi tiền thông qua ưu đãi về thuế, đất đai và tiếp cận tín dụng cũng là giải pháp cần thiết. Không thể để thị trường lệch hẳn về một phía cao cấp, trong khi người thu nhập trung bình vẫn bị đẩy ra bên lề.
Về dài hạn, cần tính đến việc thiết kế chính sách thuế tài sản hợp lý để chống đầu cơ, kết hợp với các công cụ tài chính như tín dụng dài hạn cho người mua lần đầu… nhằm điều tiết dòng vốn và hướng thị trường phát triển bền vững.
Một thị trường lành mạnh không chỉ là nơi nhà đầu tư tìm thấy lợi nhuận, mà còn là nơi người dân tìm thấy chốn an cư. Khi bài toán giá nhà được giải quyết trên nền tảng hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp, người dân, bất động sản mới thực sự là trụ cột ổn định của nền kinh tế./.
