“Bánh ngon không dễ ăn”
Trong nhiều năm qua, đặc biệt là giai đoạn 2012 – 2018, Phú Quốc đã thực hiện nhiều công tác liên quan đến quy hoạch, bồi thường, giải phòng mặt bằng, thu hồi đất và bố trí các khu tái định cư cho người dân sinh sống tại đây.
Điều này khiến có nhiều khu tái định cư tại xuất hiện tại đây và trở thành một trong những nguồn cung mới về quỹ đất - phong phú, đa dạng và thúc đẩy các nhà đầu tư thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng.
Chuyên gia pháp lý Nguyễn Anh (Công ty TNHH Luật Hàm Rồng) cho biết: Đất tái định cư là đất Nhà nước cấp cho người dân tại Phú Quốc để bồi thường khi bị thu hồi đất. Mục đích là giúp người dân có nơi an cư mới, ổn định cuộc sống.
Xét về pháp lý, đất tái định cư nói chung và đất tái định cư ở Phú Quốc nói riêng là đất thổ cư (đất ở nông thôn hoặc đất ở đô thị), có đầy đủ quyền sở hữu được cấp cho các chủ sở hữu mới. Đất tái định cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đủ điều kiện xác lập quyền sử dụng đổi với chủ đất. Vì vậy, chủ sử dụng đất mới có quyền sử dụng hợp pháp đất tái định cư như các loại đất ở thông thường khác.
Nhiều môi giới chuyên nghiệp tại Phú Quốc cho biết thêm, hiện nay, một số khu tái định cư điển hình có tại Phú Quốc đó là: Khu tái định cư xã Bãi Thơm, Khu tái định cư Suối Lớn, Gành Dầu, Rạch Tràm – Bãi Thơm, Khu Phố 10 Dương Đông, An Thớ, Hòn Thơm, Tuyến Tránh…
Trong giai đoạn này, các nhà đầu tư lựa chọn giải pháp an toàn, ít rủi ro khi đến đầu tư tại Phú Quốc thường quan tâm đến các sản phẩm bất động sản nằm trong các Khu tái định cư vì pháp lý rõ ràng, đất được xác định rõ mục đích là đất ở. Do vậy, nhiều giao dịch mua bán, chuyển nhượng các sản phẩm bất động sản (đã có hoặc chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) nằm trong các Khu tái định cư cũng diễn ra thường xuyên, liên tục.
Tuy nhiên, khi tìm hiểu kỹ về thị trường bất động sản tái định cư ở Phú Quốc, nhiều người sẽ thấy, mặc dù chủ sở hữu đất tái định cư có đầy đủ thẩm quyền như đất, nhưng còn khá nhiều đất tái định cư tại Phú Quốc chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng các chủ đất vẫn thực hiện các giao dịch chuyển nhượng như trường hợp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này tồn tại khá nhiều rủi ro cho người mua khi đầu tư vào các sản phẩm bất động sản nằm trong Khu tái định cư tại Thành phố Phú Quốc.
Nên nhà đầu tư cần tỉnh táo
Chuyên gia pháp lý Nguyễn Anh cho rằng: “Thông thường, đối với các sản phẩm bất động sản nằm trong khu tái định cư nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì để thực hiện giao dịch chuyển nhượng, hai bên sẽ phải làm các bước khá “lòng vòng”. Các bên sẽ thực hiện cam kết thông qua hai hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng ủy quyền. Hợp đồng này cũng thể hiện đầy đủ các nội dung theo quy định của pháp luật nhưng chưa có các nội dung về số thửa, tờ bản đồ, số giấy, số vào sổ, ngày cấp, nơi cấp của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.”
Nhằm hợp pháp hóa giao dịch chuyển nhượng như đã phân tích, hai bên sẽ lập thêm hợp đồng ủy quyền. Theo hợp đồng, bên chuyển nhượng sẽ tiến hành ủy quyền cho bên nhận chuyển nhượng được phép thay mặt bên chuyển nhượng quyết định toàn bộ các vấn đề liên quan đến suất tái định cư như bốc thăm, nhận quyết định giao nền, nộp tiền sử dụng đất, nhận nền ngoài thực địa, làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chiếm hữu, định đoạt suất tái định cư, quản lý, sử dụng, kể cả ủy quyền lại cho người khác. Hợp đồng này được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Sau khi hoàn tất giao dịch chuyển nhượng bằng hợp đồng ủy quyền, bên nhận chuyển nhượng (bên mua) sẽ tiến hành thanh toán 90 – 95% hoặc toàn bộ giá trị suất tái định cư cho người bán. Số tiền còn lại (nếu có) sẽ được thanh toán khi bên nhận chuyển nhượng có được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoàn tất quá trình công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.
“Tuy nhiên, xét dưới góc độ pháp lý, các giao dịch mua đất tái định cư chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói trên tiềm ẩn khá nhiều rủi ro đối với nhà đầu tư. Mặc dù có thể hoàn tất giao dịch bằng hợp đồng ủy quyền nhưng người nhận chuyển nhượng suất tái định cư là đất ở chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên tồn tại rất nhiều rủi ro cho người mua”, chuyên gia pháp lý Nguyễn Anh chia sẻ thêm.
Do hợp đồng ủy quyền được xác lập trên cơ sở nhằm che giấu giao dịch chuyển nhượng suất tái định cư là đất, nên nếu bên chuyển nhượng cố tình đổi ý không muốn chuyển nhượng nữa do giá đất tăng lên hay vì lý do nào khác, họ có thể yêu cầu tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng ủy quyền hoặc tuyên bố chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Theo quy định của Bộ luật Dân sự, sau khi hợp đồng vô hiệu, hai bên sẽ phải trả về tình trạng ban đầu hoặc nếu hợp đồng bị chấm dứt, bên nhận ủy quyền (thực chất là bên nhận chuyển nhượng) sẽ bị tước hết các quyền của họ đối với suất đất tái định cư đó….
Như vậy, người nhận chuyển nhượng chỉ được nhận lại số tiền đã đưa cho bên chuyển nhượng mà không nhận được lãi. Trường hợp bên chuyển nhượng đã tiêu xài hết số tiền đó và không còn tài sản để thi hành án thì việc nhận lại số tiền đó cũng rất khó khăn. Hơn thế, quy trình tố tụng diễn ra tại tòa án cũng phức tạp, nan giải, tốn nhiều thời gian, công sức.
Mặc dù hai bên đã ký và công chứng, chứng thực hợp đồng ủy quyền, nhưng trong trường hợp này do các hợp đồng ủy quyền sẽ là hợp đồng không có thù lao, nên bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất kỳ lúc nào miễn là báo trước cho bên được ủy quyền một thời hạn hợp lý.
Khi bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thì các bên sẽ xảy ra tranh chấp và khởi kiện ra tòa án để yêu cầu phân xử. Kết quả là tòa án lại tuyên hợp đồng ủy quyền vô hiệu do giả tạo như trên. Cuối cùng, người chịu thiệt không ai khác chính là bên nhận ủy quyền.
Bên mua khó nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì pháp luật không thừa nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có giấy chứng nhận. Chính vì vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của suất tái định cư là đất ở chỉ được cấp cho người được bố trí tái định cư (chủ gốc).
“Thực tế thì suất tái định cư không chỉ được chuyển nhượng cho 1 người mà cho rất nhiều người trung gian, những người này thường là không quen biết nhau. Do đó người nhận chuyển nhượng cuối cùng rất khó để tìm ra chủ gốc để làm thủ tục sang tên theo quy định”, chuyên gia trên chia sẻ.
Trường hợp người nhận chuyển nhượng tìm được người chủ gốc thì thường bị họ gây khó dễ, yêu cầu thêm chi phí mới chịu làm thủ tục sang tên, chứng thực. Ngoài ra, người mua lỡ nhận chuyển nhượng một suất tái định cư mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất muốn sang nhượng lại vì kẹt tiền hoặc không có nhu cầu sử dụng thì việc này khá khó khăn. Có thể đối tác mua lại cũng hiểu rõ bản chất và e ngại rủi ro khi giao dịch.
Rủi ro lớn nhất xảy ra cho người nhận chuyển nhượng chính là gặp phải chiêu trò lừa đảo của người chuyển nhượng khi họ cùng lúc giao dịch với rất nhiều người cùng lúc.
“Mặc dù được xem xét là một phân khúc đầu tư bất động sản an toàn và ổn định, tiềm năng sinh lời cao, lại có khả năng xây nhà kiên cố, nhưng trước mỗi quyết định đầu tư nên cân nhắc thật kỹ lưỡng về pháp lý và nhu cầu sử dụng đối với phân khúc bất động sản này tại thị trường Phú Quốc”, chuyên gia pháp lý Nguyễn Anh chia sẻ./.
